卖房
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买房出现的问题?
答:在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房; 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; 4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让; 3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; 3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; 2、产权证上一般标明的是建筑面积; 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 2、管线是否太多或者走线不合理; 3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压; 2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目; 3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象; 4、观察户内、外电线是否有老化的现象; 5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线; 6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气; 7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器; 8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限; 2、哪些人住过,什么背景,是何种用途; 3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案; 4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。 八、产权是否完整 1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷; 2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题; 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程; 2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
2009-10-16 09:59:24 -
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关于淋浴房的问题
答:钢化玻璃的爆裂是一个令生产商和销售商头疼的问题。其发生的原因既有生产上的,也有安装上的。不过,大多数在安装中。 安装中的造成的隐患主要是钢化玻璃的某一角甚至某一小处紧靠了框架或墙体等,在气温变化中应力不能释放,最终爆裂。 明白了这个原因,那么,建议购买正规的或者名牌的产品,由他们包安装。如果购买作坊小厂的产品或者现场工人去划玻璃定制金属框来安装,这就难以保证材质质量安装质量。其爆裂的可能性就高得多。 希望我的回答能够对你有所帮助。
2009-10-15 10:11:15 -
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夫妻买房只一个人公积金贷款可以吗?
答:记录会受影响,但在几个月内可以消除,可以去银行查看。如果是不良记录的话,额度会收到影响吧。至于公积金,你可以让女方公积金贷款。公积金还款时根据你每月的公积金缴存以及公积金余额判断的,商业贷款你们可以一起换。
2009-09-22 09:56:30 -
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房产证上为子女名字,父母有权交易吗?
答:(1)若子女授权委托其父母代为办理产权转移手续是可以的,若无委托书是不可以代为办理的。(2)除交纳契税、交易手续费、登记费、印花税(不足两年要交营业税,不足五年要交个人所得税)外不必再交其他费用。
2009-09-11 09:11:24 -
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签订认购书时,购房者应注意哪些问题?
答:购房者在确立购房意向之后,一般都要与售楼处的销售经理建立联系,在双方初步意向达成一致后,销售经理都会向购房者出示该公司的认购书,并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书,并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件,在问清楚房屋建筑的进展情况后,有条件的还应实地考察一下。在此基础上,购房者可签订认购书并交纳定金或预付款,定金各开发商定的标准不一,几千到几万的都有,一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款: (l)当事人双方基本情况: 卖方,即发展商名称、地址、电话,销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的,如属于中介代理销售,应注意在合同中表明其代理关系; 买方,即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址,代理律师姓名、电话; (2)认购物业名称、房号、地址; (3)房价:包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额; (4)付款方式:一般规定是一次性付款还是分期付款,一般现房可用一次性支付,期房按分期付款方式,办理按揭贷款手续的,还要就有关付款方式作详细约定; (5)认购条件:一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额,购房者应与卖方约定一定期限内,买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金,并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意,一旦发生纠纷难以讨还,所以为避免麻烦,最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
2009-09-10 10:30:05 -
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住宅质量保证书都应当包括哪些内容?
答:(1)工程质量监督部门核验的质量等级;(2)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主题结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(3)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;(4)用户保修的答复和处理的时限。
2009-09-09 09:22:42 -
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选购中小户型房屋时应当注意哪些问题?
答:一、最好有一个朝南的阳台。七八十平方米的户型,室内空间不够宽敞,有一个阳台自然可以延伸一下室内空间,同时在南面就能保证可以在阳台上晒晒太阳,而且晒衣也方便。二、卫生间是否采光。因为是小户型,开发商做户型设计受制的因素较多,在小户型中,经常出现黑卫的设计,购房者最好买那种明卫设计的卫生间。三、户型设计是否紧凑实用。七八十平方米的面积如果再出现浪费的面积,使用起来空间就更有限,所以选房时,一定要看设计是否实用,最好选进深短、开间大一些的房间。四、最好选大社区的小户型。因为在大社区中,同样能够享受高品质的配套和环境,这样的小户型性价比很合算。五、注意噪音影响。现在在社区户型分布上,开发商一般会把小户型放在小区中较差的位置上,如果你买小户型是为了居住,最好不要选择位于路边的房子,否则噪音影响相当大。
2009-09-08 10:33:44 -
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未按时交房,购房人可向开发商索赔吗?
答:开发商未按照合同约定的时间交房,购房人可以凭合同要求开发商承担违约责任。 若迟延交房是因不可抗力造成的,则开发商免责。
2009-09-01 10:40:00 -
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交房时,购房人还需要缴纳哪些费用?
答:交房时,购房人是否需要交纳相关费用,取决于双方合同的约定。如没有约定,房屋交付与费用交纳无关,开发商不能收取费用。但目前房地产市场上,购房合同一般都约定,房屋交付前购房者需补交面积差异款、交纳一定期限的物业服务费、第一个季度的采暖费等费用,如有此种约定,购房者则需交纳该部分费用。
2009-08-31 09:29:47 -
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交房后,房屋发生毁损等风险由谁承担?
答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第11条明确规定:“对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律别有规定的除外。”
2009-08-28 09:00:19 -
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收取定金后不想卖房了要承担什么责任?
答:根据民法规定,你若违约需要双倍返还定金!因为不清楚你们协议的具体条款内容,所以不好多说什么。协议中的违约责任是双方真实意思的表现就会受到保护,如果没有约定违约责任也不会影响违约结果的处理,也就是按照法定的违约责任处理。
2009-08-12 08:45:24 -
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房改房遗产继承?
答:你母亲没有领结婚证,那么他们的婚姻在法律上是不承认的(最新的婚姻登记条例取消了事实婚姻以及非法同居的说法)。不过在处理财产的时候,仍然要按照合法夫妻的规定来办理。房子是你父亲单位给的,所以这房子虽然是2006年交给你们的,但是并不属于再婚之后的共同财产,应该算做你父母的共同财产,按照你父亲的遗产来算,从这一点上看,继父的子女没有继承权。另外,你继父出的这1.5万元只是用来还欠别人的钱的,并没有直接用来买房子,因此这钱和房子无关。另外,这笔钱也应该算是他们的共同财产,所以继父的子女也没有房子的继承权。简单地说,房子是单位给你父亲的,只能算是他的遗产。另外要看房子是什么时候决定给你父亲的。如果是在02年以前,那么房子就是你父母的共同财产。按照继承法的规定,你母亲和你们几个子女都有继承权,应该是平分房子。假如你得到房子,那你母亲就应该属于她的分额的现金补偿,反过来也一样。现在,假如说房子归你母亲,而你得到了补偿,那这份遗产因为是在现在分割的,所以就属于你母亲和继父的共同财产,只有在这种情况下,继父的子女才有继承权。
2009-08-10 08:51:42 -
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应该交物业费吗?
答: 应该交,但交的费用应该是80%。物业公司不可能因为没人居住就不办,但没人居住的确省了他们一些工作,所以收一定要收,但比例少一点。
2009-07-17 09:55:10 -
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复式和跃层、错层、板楼是什么意思?
答: 复式---2层,第二层是半空的,有共享空间的,面积不一样,上面的小,或是一半;跃层---2层,面积一样,有楼梯的,就像2层楼房一样;错层---1层,房子里面有台阶,栏杆,只是错上去或错下去半米的样子。我家就是错层;板楼---就是建筑材料不是砖,就是钢混结构,框架,但是内部没有填充物,只是出来架子后用板子建的房子,隔冷隔热隔音效果不好,但是出房率较高,因为墙薄。
2009-07-09 11:52:44 -
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擅自变更建筑设计退房纠纷是否可以呢?
答: 一、 违反合同的构成要件有三个,1.要有依法成立并受法律保护的合同;2.行为人的行为有违反合同约定的;3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中,房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效,依照《民法通则》第85条的规定,“依法成立的合同,受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意,擅自改变建筑设计,事后也未向张先生说明,对此双方又不能就变更事项达成一致,是酿成纠纷的根本原因。 三、房地产开发商在热情接待了张先生后,未出示《房屋质量保证书》,住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”,把商品房预售合同的最后程序提前行使,置张先生于不利地位,是故意行为,依据合同第八、第十条规定,张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定:“未征得购房人同意,房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计,购房人有权解除预售合同,并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款,赔偿损失。
2009-07-08 09:54:49 -
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如何解决与邻居之间的房屋共墙纠纷?
答: 你是被邻居钻了空子。你动公共部位,必须经过双方同意,而且共用部位一般是承重墙,没有经过房屋安全鉴定部门鉴定,你补好了也对承重墙有影响。邻居告你肯定你要输。好办法还是双方协商。
2009-07-06 10:20:35 -
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有一套房产想出售,请问什么是营业税?
答: 凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税,营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人,按其营业额所征收的一种税,其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。
2009-06-26 09:04:57 -
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银行为什么不给集资房办理按揭贷款?
答: 银行担的风险太大,集资房产权问题不清晰,遇到相关拆迁,就可能得不到相关合法的评估,得不到合理赔偿,即使拍卖也可能会得不到相应的商品房价位,所以银行不给集资房办按揭。
2009-06-24 09:07:15 -
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商品房住宅小区里的公用地带归谁所有?
答: 你好!《物权法》第七十三条规定: 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
2009-06-15 10:04:38 -
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购买商品房在分摊公共面积都包括哪些?
答: 商品房应分摊的共有建筑面积包括:1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
2009-05-21 09:52:45
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