自己的房子要卖出去怎么跟客户谈?怎样让自己的房子尽快卖出去?
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第一:交易流程;1.买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金2.过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)3.领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)4.很行放款给卖方5.水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序1.房源信息和客户信息的收集2.中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘3.中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧4.三方合同签定的时候应注意的事项5.在过户过程中买卖双方应配合的事项先说第一个问题1.买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:1.如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约,最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导致交易最终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很有可能会损失定金,甚至是首期款等!在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易.一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和**损失比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产2.过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易。过户时要交纳的税费情况又分以下几种:A.原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除;如果即满五年,同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房,那么又可免除个人所得税,此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是,因为深圳的房涨的快,而且人的流动性也大,没准哪天新业主也要卖房,这样你的房产证价格高,有利于快点出手,也可以卖个更好点的价哟!当然,你的新证的价格填写的高了,契税等税费会相应增加一些,但都是不多的,可以考虑按成交价填写哟,这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟.B.应交纳的税费及费率:契税:新证价格*1.5%印花税:新证价格*0.1%(买卖双方各付一半)交易见证费:关外每平方6元,关内好象是每平方3元查档费:50元贴花税:5元营业税:新证价格*5%城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有,否则无营业税就没有这些费用,费率是营业税的0.1%和3%个人所得税:(新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费,通常是原证价的15%)*20%其中,契税和登记费是在领取新证的时候才交付,所有费用都是由银行代收,然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票.
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1、不要给客户太多的选择机会:有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以较好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。2、不要给客户太多的思考机会:客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。3、不要有不愉快的中断:在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。4、中途插入的技巧:在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。5、延长洽谈时间:使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间。6、欲擒故纵法:不要对客户逼得太紧,要适度放松,使对方产生患得患失的心理,而达到签约的目的。7、避重就轻法:采用迂回战术,避重就轻。8、擒贼擒王法:面对一组客户时,同时欲购买时,要从中找出具有决定力量的人,集中火力攻击。9、紧迫钉人法:步步逼近,紧迫钉人,毫无放松,直到对方签下订单,达成销售目的之前,决不轻言放弃。10、双龙抢珠法:在现场故意制造一户双销的错误,造成抢购的局面,促成其中之一的客户尽快作出决定。11、差额战术法:当己方的商品价格定的比他方贵时,要采取差额战术法,提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境,与对方商品比较分析,使客户了解价格差异的原因,及付出较高金额购买后所获得的利益。12、“恐吓法”:告诉客户要捷足先登,否则不但失去优待的机会,而且可能买不到了。13、比较法:必须与其他地区的竞争商品互相比较,以使客户了解己方商品与其他商品的不同点。14、反宾为主法:站在客户立场去考虑,使客户觉得很亲切,而消除对立的局面。15、安排座位时,不要让客户面向门口,以免失去注意力。16、不要节外生枝,尽量将话题集中在销售商品方面,避免提到题外话。17、连锁法:让客户介绍客户。18、应先充分了解客户之需要、偏好,再行推销,若不了解客户,直接推销,反而容易引起客户的反感,徒然浪费时间和精神。19、运用专家权威的有利立场。20、运用丰富的常识:如能同时具备丰富的财经、市场行情状况的常识,往往可以作为说服客户的有力工具。21、不要与客户辩论:先让客户讲出他的观点、意见,再设法一一解决。不要与客户正面辩论。
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新挂牌的房子,相对来说带看量会大一些。不但如果迟迟没有销售,说明要么您的价格偏高,要么房子某些固定的属性稍微差一些,比如临街、有遮挡、户型不好等,有了照片的房子,确实在网上的曝光度更高,被客户浏览到的几率更大;签署速销之后,正常情况,一定会出售的更快,因为速销房源,会被作为核心房源,大力度推荐,各种房源聚焦都会推荐,速销确实会加快出售速度。但看的人变少是受多方面因素影响,房主应该跟经纪人和商圈经理商量,适当调整价格或者配合他们制定更好的销售方案;如果条件需要,房主可以把房屋美化下,干净整洁对比脏乱差给买房人的印象不一样。如果有必要可以重新装修一番。卖方小技巧:不要给客户太多的选择机会:有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以较好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定;不要给客户太多的思考机会:客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当;不要有不愉快的中断:在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机;中途插入的技巧:在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理;延长洽谈时间:使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间;欲擒故纵法:不要对客户逼得太紧,要适度放松,使对方产生患得患失的心理,而达到签约的目的;避重就轻法:采用迂回战术,避重就轻;擒贼擒王法:面对一组客户时,同时欲购买时,要从中找出具有决定力量的人,集中火力攻击;紧迫钉人法:步步逼近,紧迫钉人,毫无放松,直到对方签下订单,达成销售目的之前,决不轻言放弃;双龙抢珠法:在现场故意制造一户双销的错误,造成抢购的局面,促成其中之一的客户尽快作出决定;差额战术法:当己方的商品价格定的比他方贵时,要采取差额战术法,提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境,与对方商品比较分析,使客户了解价格差异的原因,及付出较高金额购买后所获得的利益。
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什么是洋房?什么样的标准的房子才可以叫花园洋房啊?
一般为四面或三面临空,装修精致,备有客厅、餐室,有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。狭义的“花园洋房”:就是GardenVilla(花园别墅),也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼,带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,强调户户有花园,包括市场中的洋式联排(或双拼)的TOWNHOUSE,户型较大,居住舒适程度高。最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房,至今上海方言中的“花园洋房”,仍旧指狭义的花园洋房,甚至于,每提起花园洋房,便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国,但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式(按照中方业主偏好,在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格,在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色,风格多样)等。狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅,户户拥有私家花园,而且产品品质高,装修豪华,目前北京市房地产市场中除了别墅,很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。
2021-04-13 11:40:21 -
3个回答
产权到期后怎么办?我们的房子该怎么办?
房屋产权到期续费如何计算目前的规定是缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。一、房屋产权到期怎么办(一)70年产权到期的处理方式《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的房屋外,其它的房屋应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,房产所有权便得以延续,当然,变成危房需要强制拆掉的除外。2、土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。3、土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。《城市房地产管理》中的第二十一条规定:土地使用权出让合同约定年限届满,如土地使用者需要继续使用,应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地,应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。(二)40年产权到期的处理方式房屋产权不同是因为土地用途不同。居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。因此可以看出40年产权多为商业地产。根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。目前就40年产权到期怎么处理暂无具体的细则标准。土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的,但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则,要缴纳多少费用,怎么缴纳都没有明确规定。二、怎么计算房屋产权年限房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。(一)查询开发商拿地时间登陆中国国土资源部土地市场栏目,在下方输入相关查询内容。注意:只要该楼盘已在对外销售,那么土地来源以及性质都需要在该资源部公示,因此就算暂时为取得土地证,也可及时了解该楼盘土地情况,这里要特别注意的是土地性质,一般均是以出让形式存在,而若出现划拨情况,就要注意该楼盘是否为小产权了。(二)计算70年产权(新房)年限因作为新房,所以就少了二手房这部分环节,因此若从上述1中查到所购房屋的开发商拿地时间为2008年,2009年开始动土建造,2012年正式对外销售,2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为:70年产权年限—【截止目前时间-开发商拿地时间(土地使用权证)】=70-(2013-2008)=65年产权年限。(三)计算70年产权(二手房)年限若是所购房产为二手房,如2004年开发商拿地,囤地2年,2006年开始对外销售,而2013年你从上家手里买入该房,那么该房还剩的产权年限为:70年产权年限—(2006年-2004年)—(2013年-2006年)=70-2-7=61年产权年限。三、房屋产权到期续费土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的,但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则,要缴纳多少费用,怎么缴纳都没有明确规定。
2021-04-13 11:35:50 -
4个回答
没有房产证可以落户吗?房子没有房产证可以迁户口过来吗?
要看购买的房子是不会下产权证的房子还是暂时没有产权证的房子。如果是不会下产权证的房子的话是不能迁户口的,因为没有产权证的房子就没办法证明房子是购买人的,所以不能迁户口。如果是产权证暂时没有下来的话是可以迁户口的带上购房合同就可以了,迁户口流程如下:只要是在城市(含城镇)购买了商品房并已交付使用,公安机关已编制门楼牌号码,本人已实际居住,可以办理户口迁移。办理户口迁移时需提供以下材料:1、购房合同、房管部门出具的《商品房预告登记证明》或《商品房买卖合同》登记备案回执;2购房发票或《房地产企业预售款收据》;3、户口本、身份证、结婚证、孩子出生医学证明等原件及复印件办理落户,必要时需由社区民警出具调查意见。注意,户口迁移需整户迁移(夫妻、未婚子女)。户口迁移请到辖区派出所办理。
2021-01-25 11:49:35 -
1个回答
买一手房子,全款已经付了,是不是应该给我购房合同,收据,还有发票呢?还是只先给收据?
发票迟一点开是正常的,但是购买合同应该是一开始就签订了。
2021-01-25 11:24:29 -
3个回答
新手如何买房子?需要准备什么东西?
作为购房者,面对多如牛毛的楼盘和五花八门的优惠信息,练就一身披沙拣金的本领成了购房者的必修课。但是买房对于大多数购房者而言都是头一回,本文搜罗买房坚决不能犯的4大错误,避免大家在鱼龙混杂的楼市中吃亏上当。误区一:感性消费目前楼市消费主体多为80、90后,他们的最大特点就是爱感性消费,相较于楼盘产品质量、房源价格,80、90后可能更为关注的是楼盘设计理念亦或是个性体现,但这样的理念往往容易冲动消费,忽略掉产品的品质。支招:买房是家庭中的一笔大的支出,在此之前一定要做好充足的准备。根据自身的实际需要确定买房范围、能够接受的价格范围、房屋面积的大小等等。除此之外,也需要对所选楼盘的开发商信誉、工程施工进度、楼盘的平均价格、环境配套、社区服务和物业等做全面的考量,“知己知彼”才能买到适合自己又性价比高的楼盘。误区二:只看价格在购房时,单价往往是消费者最关心的问题。但这并不意味着,价格越低越好。俗话说“一分价钱一分货”,如果过度关注房源的价格因素,就很可能会忽略楼盘的品质问题,进而影响到日后生活的舒适度。支招:在同一社区,当然是平均单价越低的房子性价比高,但在不同社区比较往往是平均单价越低的社区越不好。通常来说,开发商所定单价越低的社区在某些方面会存在缺陷。例如,地理位置偏僻,配套设施不健全等
2021-01-25 11:19:59 -
9个回答
各位大侠请帮帮我!使用权的房子应怎样办理过户手续?
使用权的房子卖方必须先转产权才能过户交易。
2021-01-25 11:18:14 -
8个回答
买一套60-90平米的房子,60万左右的二手房,我要交税交多少?
首套房只有契税1%,其它就要看房子啦
2021-01-25 11:17:20 -
6个回答
以前用我姑姑名字在上-海自建的房子,属于街上的门面房,现在要过户到我和我老婆的名下来,费用多少?
可以,但是需要公证费用,并且双方都要到场。你这种情况要看你们是办理正常过户呢还是办理赠与手续,收费不一样。过户价钱比较低,也要看房产证的拿证日期,如果满5年了就没税。没满的话就要交个人所得税和营业所得税!各地收费不一样,去房管局问。
2021-01-25 11:17:03 -
5个回答
没有五证的房子能买吗?会有什么问题?
五证还没办下来的房子不能买。商品房的五证,一般是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,这五证都没有办下来,说明这商品房的土地、建设和销售(预售)手续都是不合法的,购买手续不合法的商品房,轻则办不了房产证,重则开发商交不了房。《商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
2021-01-25 11:00:06 -
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住宅房可以注册公司吗?房子注册公司有风险吗?
可以的。注册公司需要房产证原件、复印件,自己的房子不需要租赁合同,但是房产税或许会高,需要评估,身份证原件、复印件,公司名称3-5个备选,现在注册资金已经变为认缴。房产税在很多时候看面积和地段来计算,面积小交的少,面积大交的多,如果房屋是1楼的才可分割,其他楼层全额房产税特别注意的东西有:有限公司需要每个月报税,没有营业额也需要零申报网上说的那些需要雇佣会计什么的不必理会,你自己就可以在网上申报,分文不花这里说的是零申报,如果对公账户有资金来往,或者给客户开具过发票,就不同了
2021-01-25 10:59:16
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