房地产评估的计费标准是啥？需要哪些办理手续？

房屋在申请办理产权过户等办理手续的情况下都需要做房屋评估，那么怎样开展房屋评估呢？

一、房屋评估计费方法

按照被评估房屋的常见结构、规范、用材状况测算重置的彻底价值，随后依照各种房屋的结构、室内装修、机器设备构成状况的新老水平折扣优惠，来明确折现率。

城区制房屋开展交易、交换、抵押、竞拍、当铺、出让、析产、企业兼并、价拨、划转、动迁或者以房抵账、入股投资、等，只要是涉及到了房屋价格的主题活动，都依照这一方法评估做价。

二、房屋评估的计费标准

意指房屋重置彻底价值明确各种房屋的价值为房屋评估计费的基本准则。

房屋重置的彻底价值就是指房屋评估时前一年再次修建此类房屋应花销的所有。

重置彻底价值的明确，包含了建设工程工程预算、室外工程费、征用土地费、动迁赔偿费和房屋位于地区、房屋朝向、楼房等调整要素的调整价值。

1.建设工程工程预算，一律按房屋评估时前一年实行的《XX省建筑工程预算定额》及各市区公布的企业估价表、《XX省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX省建设工程工程项目费用定额及其相关要求,定编费用预算成本费。

在定编费用预算成本费时，工程施工安裝公司取费规范的明确，直辖市按市级公司取费，县或地级市按县市级公司取费。原材料价格的调节指数，一律按当初当地政府要求的原材料价格调节指数及要求按具体调节的原材料价差，有效明确，工程预算为明确重置彻底价置的基本。

2.室外工程费，指房屋建筑之外与房屋建筑立即配套设施的下水管道机器设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3.征用土地费，指按《土地管理法》核准的征收土地赔偿和安置补助费。

4.动迁赔偿费，指拆卸房屋回收费、临时性衔接费、搬新家费、暂停营业损失赔偿等。

5.房屋位于地区要素，主要表现为以级差地租为基本的地区价差。各市区、县房地产业管理方法行政机关可依据全国各地土地资源极差状况，区划多个地区，明确相对的地区价差。

房屋朝向价差，全国各地房房地产管理方法行政机关可依据本地状况，根据房屋的不一样房屋朝向，明确不一样的差价率，模块内各房屋朝向调整差价率的代数和应趋近于零。

楼房价差，全国各地房产管理行政机关可依据双层或高层建筑的详细情况，明确规范价格楼房和其他各楼的差价率，各楼调整差价率的代数和应趋近于零。

6.依据房屋的独特结构，针对房屋的重置彻底价值还可做出提升或降低的要求。针对房屋独特平屋面作法和墙体厚度，应以本地的规范和通用性的作法及薄厚为基本测算调节得分。

房间内层高，一般定居用地以房间内层高2.8米为基本，在别的标准不会改变的状况下，每提高或减少10cm，房屋工程建筑工程造价即提升或降低2%上下，可按此测算其调济得分。

针对会堂、剧场及其房屋的别墅地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可融合房屋工程建筑的具体情况和技术性、业务流程上的实际要求，做出调整价值的要求。

三、房屋归类

按《城市房产会计制度》的要求，房屋常见结构分成四类七等：

1.混凝土结构结构：所有或载重一部分为混凝土结构结构，包含架构大板与架构轻板结构等房屋。这类房屋一般內外装饰设计优良，机器设备较为齐备。

2.砖混结构结构一等：一部分混凝土结构，主要是墙体载重的结构。墙体一部分切砖、水刷石、混凝土收面、建筑涂料涂刷或清水墙等，并有生活阳台，內外设备齐全完善的单元式住房或普通住宅房屋。

3.砖混结构结构二等：一部分混凝土结构，主要是墙体载重的结构。墙体是清水墙，沒有生活阳台，內部机器设备不全的非单元式住房或其他房屋。

4.砖木结构结构一等：原材料上等、规范较高的砖木结构（砂石料）结构,这类房屋一般是外界有室内装修解决，內部机器设备健全的庭院式或洋房等高級房屋。

5.砖木结构结构二等：结构靠谱，原材料不错，一般外界沒有室内装修解决，房间内有专用型上、排水等机器设备的一般砖木结构结构房屋。

6.砖木结构结构三等：结构简易、原材料较弱，房间内沒有专用型上、排水等机器设备，较低等的砖木结构结构房屋。

7.简单结构：如简易楼、农村平房、木板房、坯体、土草房、竹材捆缚房等。

在评估时，如工程建筑状况繁杂，全国各地可依据详细情况，在每等内可再等级分类。有一些房屋接近2个级别中间，应以关键结构为主导评定。

四、房屋新老水平的评估规范

房屋新老水平评估规范是依据部颁《房屋危房等级级别标准（实施）》，参照典型性意味着大城市的相关材料明确，正常情况下将房屋按常见结构分成混凝土结构结构、混和结构、砖木结构结构、简单结构四种种类。

这四种种类房屋的新老水平，全是以各种房屋的结构、室内装修、机器设备三个构成部分十二个技术工种新项目的情况评估的。评估的房屋新老水平，应与相对的质量等级相符合。

五、房屋总建筑面积的测算

房屋评估计费一律按房屋的总建筑面积（平米）测算其价值。户总建筑面积计算方法为本栋房屋建筑面积户总建筑面积=户使用的面积×本栋房屋总使用的面积。房屋总建筑面积按国家外经贸委《建筑面积计算规则》的要求测算，房屋使用的面积按建设部《住宅建筑设计规范》的要求测算。

六、房屋定价计算方法

以房屋的总建筑面积（平米）、按测量的重置价格测算房屋重置彻底价值（固定资产原值），依据评估的房屋新老水平，测算房屋折现率（基金净值）。其计算方法以下：

1.房屋重置彻底价值（固定资产原值）=房屋工程建筑占地面积×房屋重置价格±房屋的调整价值

2.房屋折现率（基金净值）=房屋重置彻底价值（固定资产原值）×评估的房屋新老水平（%）

3.房屋应提折旧费=房屋重置彻底价值（固定资产原值）-房屋折现率（基金净值）。

4.年折旧费额=房屋重置彻底价值（固定资产原值）×（1-残值率）÷经久耐用期限

5.年折旧率=年折旧费额÷房屋重置彻底价值（固定资产原值）×100%

6.还行使用年限=房屋的经久耐用限制×评估的房屋新老水平（%）

七、房屋评估计费工作中程序流程

1.凡开展房屋评估做价的企业和本人，务必持相关有效证件向本地房地产业交易管理办（所）申请，由本地房地产业交易管理办（所）分配技术专业评估工作人员开展评估做价。

2.评估工作人员要对房屋图卡材料复诊核查，开展当场勘测、测绘工程、评定，精确测量房屋的总建筑面积、使用的面积,调研房屋的工程建筑时代、房屋朝向、层级和主要用途，依照房屋评估规范勘测纪录房屋的结构、室内装修、机器设备的危房等级级别、新老水平和房屋的调整价值。

3.梳理勘测纪录，测算房屋的重置彻底价值（固定资产原值）、折现率（基金净值），还行使用年限、折旧等。

4.梳理填好房屋危房等级级别勘估表和房屋价值评估表，做为出示明确房屋价格的根据。

各市区、县房地产业主管机构可根据本方法融合本地具体，制订实际实施办法。