如何明确二手房买卖合同效力
一、审查合同书是不是存有失效或可撤消的情况。
二、审查转让人是不是具有出卖房屋的实体线支配权，无权处分人签署的房屋买卖协议将造成 合同无效。
三、审查二手房的具体情况，转让的房屋归属于法律法规限定转让的将造成 合同无效。
【法律规定】
《合同法》第四十四条，依规创立的合同书，开创立能起效。法律法规、行政规章要求理应申请办理准许、备案等办理手续起效的，按照其要求。
二手房买卖留意的难题
一、无权处分人签署的房屋买卖协议将造成 合同无效
1、房屋的使用权人出卖房屋的：应留意审查出卖人是不是与房屋产权证或是别的房屋合理合法来源于证明材料上的名字一致，必需时到房屋管理方法单位查寻。
2、授权委托或代理商出卖的：应留意审查房屋使用权人是不是与转让房屋产权证上的名字一致，是不是经使用权人愿意或受权，是不是有使用权人愿意或受权出卖的书面形式证明文件。
3、现有房屋出卖的：应留意审查是不是经别的共许多人愿意，是不是有别的共许多人愿意出卖的书面形式证明文件。
二、转让的房屋归属于法律法规限定转让的将造成 合同无效
1、审查转让的房屋是不是违背整体规划、未获得土地使用权证证、工程项目没经工程验收、无法申请办理合理合法的市场销售办理手续等原因不可以申请办理房屋合理合法产权的房屋。
例如集体用地上建设的“小产权”房屋，因沒有申请办理土地征用办理手续，沒有获得土地使用权证证，是法律法规严禁发售市场销售的房屋。违法建筑也归属于该类房屋。
假如转让的房屋归属于经济适用房有可能造成 合同无效。因为全国各地对经济适用房转让的要求不尽相同，因而务必确立该经济适用房是不是归属于可转让的范畴。
3、审查转让的房屋是不是被依规被查封。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：“以下房地产业，不可转让”，在其中第(二)项要求：“司法部门和行政单位依规判决、决定被查封或是以别的方式限定房地产产权利的”。因而，假如转让的房屋在转让合同签订前依规被被查封的，很可能会被人民法院评定合同无效。
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