商品房预售合同签订常见问题有什么
1、确定开发商早已获得商品房预售许可证书等有效证件
需看开发商是不是具有“五证”，即房产开发证、国有土地使用权证、该工程项目开发设计许可证书、工程建筑施工许可证和商住楼销（预）售许可证书。为维护购房人的政治自由，国家对商品房预售推行批准规章制度。沒有获得商品房预售许可证书的预售合同书是无效合同，无效合同约定的被告方的权利与义务无法得到法律法规维护。
2、核查开发商出示的格式条款
在签署宣布预售合同书前，彼此被告方通常会先签署一个认购协议书，用于约定将来某一情况下签署买卖协议。
3、约定抵押权的处理方法
绝大部分开发商的项目投资并不彻底是自筹资金，为筹资建设资产，开发商通常会设置农田抵押权或在建项目抵押权，把新建的商住楼抵押给金融机构以得到贷款。抵押权人到法律法规上带优先选择受偿的支配权。若抵押权疏忽大意，一旦开发商与债权人出现纠纷案件，购房人极有可能无法得到房地产。
4、约定房子交付标准和延迟拿房的合同违约责任
预售合同书示范性文字对房子交付标准干了基础要求，确保了购房人最基础的利益。但示范性文字现有的內容并不可以彻底考虑全部购房人的要求。开发商延迟拿房的义务关键分成延迟拿房的合同违约金、赔偿费和购房人终止合同的支配权2个层级。
5、细心掌握开发商的按揭贷款现行政策
购房人如需按揭贷款贷款，在签署预售合同书前，需用心掌握有关现行政策，防止在筹集购房款中出现意外。一些商住楼新项目因不符个人公积金贷款的标准，不可以申请办理个人公积金贷款。在贷款不可以根据的状况下应约定是全款买房买房还是退房流程解决，对于此事应有一定的预估和提前准备。
商品房预售的法律法规
《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售，理应合乎以下标准：
（一）已交付所有土地使用权证出让金，获得土地使用权证资格证书；
（二）拥有建设工程项目施工许可证；
（三）按出示预售的商住楼测算，资金投入开发设计建设的资产做到工程项目建设总投资的百分之二十五以上，并早已明确工程进度和完工交付时间；
（四）向县市级以上市人民政府房地产管理单位申请办理预售备案，获得商品房预售许可证书明。
商品房预售人理应依照国家相关要求将预售合同书报县市级以上市人民政府房地产管理单位和土地规划单位备案办理备案。
商品房预售个人所得账款，务必用以相关的工程项目建设。
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