商住楼公摊面积面积要求有什么?公摊面积面积计算方式

1、突显墙壁与在房屋内的载重结构柱的面积测算

在多层建筑中，因结构需要，在下面多层（商业街区和区）很有可能有与墙面相接和房间内单独的载重结构柱，其面积记入该柱平面图部位所属的套内工程建筑面积中（分零货摊以外），这代表着此面积也要去分摊其他的共有面积。

此类解决方式的缺点取决于载重结构柱是出自于整幢工程建筑的结构需要而设计方案，并不以某一户专用型，把其面积记入该户套内工程建筑面积不符产权人的客观性权益。

《房产测量规范》明文规定有“套内工程建筑面积由套内应用面积、套内墙面面积、套内生活阳台工程建筑面积三一部分构成”，不难看出把载重结构柱列入套内面积是不符国标精神实质的，而标准中并沒有确立载重结构柱由什么范畴来分摊，因此大家采用所述解决方式也是不得已而为之。提议：载重结构柱的开设是出自于整幢工程建筑的结构考虑到，应由整幢房屋相互分摊。

2、有关当然层的评定

《房产测量规范》中要求“楼梯口、电梯轿厢（旅游观光梯）井、垃圾道、管井等均按房屋当然层测算”，这就规定务必对当然层有确立的界定。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书里对当然层作了以下界定：房屋当然叠加层数就是指房屋的混凝土楼板和木地板结构层次的叠加层数，因而，小复式（或跃层户型）结构中上层应算当然叠加层数。从而引起了一些值得讨论的难题：

（1）室外室内楼梯、电梯轿厢（旅游观光梯）井、垃圾道、管井的面积会大幅（乃至加倍）提升，必定会增加复式楼房（或跃层户型）权利人的共有面积分摊量。而针对住房而言，一户房屋在梯道上只有一个进户门、一个垃圾道张口，仅因是小复式（或跃层户型）就加算梯间、垃圾道等的面积一些不妥。

（2）当一栋房屋中小复式（或跃层户型）结构与跃层另外出现时，墙体面积如何计算。如图所示二中A一部分为小复式结构而左右为跃层，显而易见墙体是在小复式结构处算双层别的位置算一层，假如小复式与跃层状况繁杂，则墙体面积测算的难度系数会大大增加，另外也不利图型和数据信息的电子计算机解决。这类状况我们在具体工作上已数次碰到，大家都沒有把小复式结构（跃层户型）的上端算是当然层，那样有关分歧也都得到解决了。

3、共有面积被分摊到不一样功能区或楼房的计费差别难题
这是以房屋面积计算工作中而引起的思索。伴随着国家住房商业化的深层次和房地产业的日益活跃性，房屋的产权关联愈来愈繁杂，由传统式的单一产权向多元化产权转换。因而共有面积计费与共有面积测算和分摊展现出的分歧愈发突显：如别墅地下室的市场销售价格通常比地面上一部分低得多，当其为共有面积被分摊到不一样功能区或楼房时，其价格也被明确为与该功能区或楼房的价格一致。若另外被货摊和住房分摊，则会出现同是地下一层共有面积而价格差别畸型的状况。显而易见，这类计费方式对权利人权益是一种巨大的损害，可是又十分隐秘。故特明确提出怎样从面积测算的视角考虑来处理这一分歧与诸位讨论。

4、普通住宅共有工程建筑面积的分摊方式

对于普通住宅共有面积关联繁杂、分摊方式不容易掌握，特明确提出“先总体后部分，分次测算”的方式。
从设计方案视角考虑到，对普通住宅来讲，一般状况下其设计方案作用的小企业为层，因而，把分摊的小企业划分为层是有效的。那样，无论各层内权利人是不是明确，都能维持其前后左右分摊定义的一致性。

在以层为小企业开展分摊前，先以房屋区划的功能区为企业对整幢公共的共有面积开展分摊，再以层为小企业开展对功能区内共有面积的分摊，在这里以后当出现因买房者的应用要求而建造锯断，产生楼房内新的共有面积时，为能进一步确立各权利人应分摊的面积，应开展第三次分摊，即用锯断本层的套内工程建筑面积去分摊因锯断造成的共有面积。若功能区内各层结构完全一致则可省掉层次分摊的一步，那样并不会影响测算的結果。用这类方式解决有两个显著的益处：

1、测算全过程清楚一目了然，便于全过程表述和判断；

2、在碰到按权利人购买力切分市场销售时，不容易影响已颁证房屋的所有权备案面积。

5、空走楼梯的面积测算

在一些综合性房屋中，常常会出现下边多层（一般是普通住宅）通向上端功能区（一般为住房）的室内楼梯（含徒步梯和电梯轿厢）持续空走的状况，即该室内楼梯在下面多层不开关门而立即根据。假如严苛依照“谁应用，谁分摊”的标准开展分摊毫无疑问无缘无故增加上端功能区的共有面积。从应用作用看来，空走楼梯明确是只求上端功能区应用；而从设计方案角度观察，它的出现是出自于为上端功能区使用人进出便捷和普通住宅一部分方便管理的需要而专业设计方案的。因而我认为室内楼梯空走一部分由其历经的功能区和其服务项目功能区相互分摊比较有效。

房屋面积测算是一项税收优惠政策很强的专业技术人员工作中，房屋面积的精确是否牵涉到家家户户的合法权益。因而，一个房产软件开发公司，在开发软件营销推广与运用房产软件层面，有原因掌握技术性实施方案并且以之指导工作，它是尤为重要的。