初学者购房那么多"坑" 购房须知教你一招制敌

很多人全是第一次购房，针对买房子的流程，常见问题什么样的，也不那么了解，更别说还需要其他应收款开发商的各种各样圈套。

今日购房须知也是给大家好好地整理一下初学者购房道路上的这些“坑”，及其怎样其他应收款这种“坑”的小绝技，小技巧。

第一大“坑”：虚报服务承诺

为了更好地卖出房屋，开发商通常会在售楼广告宣传中（包含沙盘模型、售楼书等）对园林绿化、会所、、幼稚园、游泳馆、健身会所、停车位、商场、建筑容积率、房子间隔等服务设施做幸福的叙述，但针对这类服务承诺又不写在合同书里。結果当出现整体规划变更、绿化变地下停车场、房子底下有很大离心水泵、道路启用无望等状况，购房者规定有一个观点时，开发商却以整体规划变更早已根据整体规划机构准许为由，逃避责任，或以协议订立不清推辞，顾客一般难以获得赔偿。

讲解：

房地产业开发商或地区代理便是运用购房者主观臆断地认为广告宣传內容都是会载入合同书的心理状态，偷天换日。一些购房者因常被图片配文字的广告词吸引住，轻率签合同，却不认真阅读合同书，觉得宣传广告的信息理应记述于合同书中。

一招制敌：

应到参观考察、保存广告宣传单、售楼书等宣传策划材料,好把宣传广告的信息所有加载宣布的协议中。日后开发商若不兑付,这种材料可做为依法追究刑事责任的充分凭据。

第二大“坑”：定金变预付款

在真正的商住楼交易交涉中，由于对主要协议的异议，不可以签署真正的房产买卖合同书，彼此从而变为对购房者所缴账款是不是视作定金，可用“定金罚则”而相互指责。

讲解：

商住楼认购书具备合同书约束，被告方毁约要承当合同违约责任，认购书中承诺的账款理应视作解除合同定金，可用定金罚则。可是当定金被创作“预付款”，状况就不一样了。差别一下：

定金是在合同生效或在执行以前付款的一定额度的资金做为贷款担保的合同类型，又被称为担保金。依据合同法的要求，计付定金的一方不执行承诺的负债的，没有权利规定退还定金；私收定金的一方不执行承诺的负债的，理应两倍退还定金。

预付款是在购房者与开发商就房产买卖的意愿基本达成共识后，提前准备进一步商议签署的临时性认购协议书，买家付款预付款即获得了在这里期内的优先选择购买权。一般状况下，看作订金。订金不具备保证债的执行的作用，也无法说明合同书的创立。这个时候假如开发商就耍无赖不退款金，购房者也无法获得法律法规的确保。

一招制敌：

知道定金与预付款的差别，在与开发商签署认购书的情况下还要看清了，相信聪慧的你一定不容易弄错。

第三大“坑”：內部认购

很多开发商在新楼盘预购前，喜爱搞內部认购，一为借势，二为摸排，全是为预购作提前准备。而针对购房者而言，相对来说，內部认购的价格相对性较低，有一定的诱惑力。

讲解：

因为內部认购个人行为政府部门不认同，都没有列入管理方法，商住楼的內部认购很有可能出现下列安全隐患：一是开发商都还没交清开发设计土地的土地使用权证土地出让金，造成未来无法获得房地产业证；二是该商住楼很有可能早已被开发商拿去抵押，未来购房者获得的没有彻底的住房权；三是因为內部认购合同书沒有政府机构的备案办理备案，开发商很有可能会将房子一楼多售。

一招制敌：

应挑选信誉度好、整体实力雄厚、知名品牌大中型新楼盘，购房者切勿由于內部认购商住楼的说白了价格而疏忽大意。

第四大“坑”：取号“限时抢购”

为了更好地生产制造一种市场销售昌盛的错觉，开发商（售楼工作人员）通常会叫来一些亲朋好友、盆友到售卖当场做“早教托班”，在销售额平面图上掩藏得一片独特标志意味着售出模块，令人感觉新楼盘好卖、市场销售昌盛，进而导致顾客的购买冲动。

讲解：

这一方法尽管很俗套，可是却很见效。我身旁就会有很多人，原本也就是有买房子的念头，可是真到见到许多人到选房，有些人乃至当场签订的情况下，也是感觉是否得买，也有的人一激动就可以直接签订了。

见招拆见：

一是购房者一定要强词夺理，确立告知售楼小妹除非是这一套房，别的房都不必；二是规定查询合同书和，看着你选定的新房是不是确实早已市场销售；第三，好的防止办法是到房地产交易查看恰当的楼盘市场销售数据，以防坠入“限时抢购”圈套。

第五大“坑”：配套设施出现缩水

很多欠佳开发商在推新楼盘时，通常会向你推荐产业园区周边环境整体规划，幼稚园、高端会馆、、运动场地、时尚潮流商业步行街等一应俱全，但因为开发商与购房者签属的协议中通常沒有产业园区周边环境整体规划的內容，促使服务承诺的产业园区周边环境变成一纸空文。

讲解：

配套设施这一项重要的便是，有多少家中是为了宝宝买的房，小孩是大事儿，假如配套设施沒有紧跟，简直又得换房子。

一招制敌：

购房者应理性分析各种各样服务设施普遍存在的可能和合理化，不以表象所蒙蔽。如开发商给予完全免费交通车，能长期性免费吗？二是调研设备是不是为单位所认同。三是看周边是不是有更换的服务设施。

第六大“坑”：“五证”不全

一个合理合法靠谱的房地产业开发商，务必具有完备的“五证”、“二书”。结合实际，有一些开发商（售楼工作人员）为了更好地掩饰虚报状况，常常找借口不提供那些资料的正本，要不说正拿着有关资料在审批某种办理手续，要不便说文字放到离售楼处太远的企业总部。

售楼工作人员常常会先规定用户签署认购书或合同书，而顾客一旦交了定金或购房的钱，还有什么问题，开发商（售楼工作人员）便会立刻换脸，顾客从此见不上售楼工作人员在推销产品房子时那充斥着春意盎然的笑容。

讲解：

房地产开发商在发售商品住宅时要具有《建设商业用地施工许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》，通称“五证”。

在其中前2个证由市计划联合会签发，《建筑工程施工许可证》由市建委签发，《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》由市国土資源和房产管理局签发。

一招制敌：

一般购房者记不得“五证”的名字和发证机构，实际上也不要记牢这么多。您买房时只需看一下 《国有土地使用权证》和《预售许可证》这“两证”就可以了。

由于假如开发商未获得《建设商业用地施工许可证》和《建设工程项目施工许可证》是拿不上《国有土地使用权证》的，未获得以上2个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不上《预售许可证》的。开发商获得了《预售许可证》就可以说明该工程在整体规划、工程项目、土地资源应用等领域利用了政府部门的准许，就具有了将研发的商住楼进入到销售市场交易的资质。

有一些地区早已办理了查看了五证的网址，购房者还可以登陆本地的官网查询开发商的五证。在这里提示一下购房者，签订合同前看清您所预订的住房是否在预购范畴内，仅有购买归属于预售许可证范畴内的房子才可以更快的保证自己的利益。