新房子退房流程是啥 退房常见问题有什么

1、 预付款(定金或申购金)阶段

当购房者早已交预付款(定金或认购金)，但还没有签署宣布《商品房预售合同》的状况下：假如购房者已向卖方付款了预付款(定金或认购金)，但沒有表明 所交账款的特性，都没有一切约定，这类状况购房者都可以立即向卖方或其委托人要回所交账款。

假如卖方所卖新项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交账款为定金，且假如买卖方就《商品房买卖合同》达不了一致意见， 终沒有签合同，所交账款给予收走，定金一律没退。姜涛与刘桂林市(刘桂林市blog,刘桂林新闻,刘桂林市讲吧)刑事辩护律师觉得，这类约定有悖公平合理的标准，应属逼迫 交易的个人行为，这类状况如卖方拒不退回定金，购房者可立即向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这类约定好像是认可的。

2、已做预购备案阶段

买卖方早已到房地产业主管部门干了预购备案，但房子还未交付应用，这一阶段假如一方想退房最先要与另一方商议，看可否达成一致建议，假如彼此达到了一致意见，要以书面通知表明出去，签署宣布退房协议书。协议书的內容关键应包含双方同意消除原房产买卖合同书、合同违约责任谁来担负、如何退款、怎样执行等难题。
假如买卖方中一方毁约，且达不了一致意见，那么认为终止合同的一方，理应通告另一方。合同书自通告抵达另一方时消除。另一方有质疑的，能够要求人民检察院或是仲裁委员会确定消除合同的效力。假如彼此商议达不了退房协议书，可立即向人民法院或仲裁委员会提起诉讼或申请劳动仲裁。除此之外，彼此还需到房房地产备案主管部门申请办理销户预 售登记。

3、搬入阶段

在房子完工后，购房者已申请办理了搬入办理手续，交政府机构应收款的税费以后，但房产证都还没申请办理出来以前退房的，这一阶段规定退房的一般全是购房者，大多数是卖方毁约。这一阶段除与所述第二个阶段规定一致外，还牵涉到物业管理、室内装修损害、税费、搬出時间等难题。如卖方毁约，室内装修损害应历经房产评估组织评 估，明确室内装修损害。购房者还应与物业管理公司签署消除物业管理服务的合同书，卖方所代办的税费也应退回。如达不了协议书，购房者可向人民法院或仲裁委员会提起诉讼或申请劳动仲裁。

4、房地产证申请办理结束阶段

房产证申请办理结束以后，房子的权早已完成了迁移，除非是合同书里有约定，不然一般状况下购房者是不可以退房的。假如卖方已为购房者申请办理结束房产证，可是卖方垫付资金，且合同书有约定如购房者拒不按约定执行支付责任，卖方是能够明确提出终止合同的，规定购房者退房并担负相对的损害。这类状况需彼此到房地产业发证机构 申请办理房产证产权过户或销户办理手续。

那退房的常见问题有什么呢？

1、商业保险退保手续不必忘

在购房者申请办理按揭贷款贷款时，金融机构一般都是会规定顾客为其买房上保险，依据《保险法》有关要求，被保险人规定终止合同的，保险公司可扣除自保险条款刚开始生效日到合同终止之时止期内的保险费用，剩下一部分退回被保险人。

2、合同违约金就高不就低

依据《合同法》有关要求，合同违约金不能填补具体损害所有的，差值一部分由房地产商再次赔付。如合同违约金高过具体损害，房地产商则立即按合同违约金来赔付。

3、定金二倍退回

依据《合同法》第116条，被告方既约定合同违约金，又约定定金的，一方毁约时，另一方能够挑选可用合同违约金或定金条文，不能另外可用。若是购房者的原因造成 退房，房地产商有权利不退回定金；但若是房地产商的义务，购房者可得到 二倍赔付。

4、办房产证前退房更方便

小区业主好是在房产证交完以前申请办理退房办理手续，假如取得房产证后房子装修时或在别的状况下产生难题需要退房，一般需要一个长时间的评定全过程，随后走起诉之途，取得申诉成功证实后申请办理退房办理手续，全过程较繁杂。