孙河地块楼面价53830元/㎡！讨论一下楼面价与房价的关联

“王中王”孙河地块以64.83亿人民币拍出，楼面价达53830元/平方米！你了解楼面价与土地土地出让金的关联吗？楼面价与终房价又有哪些关系呢？

继8月31日一场经历64轮拉距的“夺地战”，北京市丰台区南苑乡石榴庄孙河地块被中国铁建利民联合以精湛五万楼面价摘到以后，两次流标的孙河地块9月2号重整旗鼓再一次出场。

这方面坐落于北京朝阳区孙河乡北甸西村的地块，被保利地产开盘联合以64.83亿人民币，外地配套2.75万平方米保障性住房的成本得到 ，换句话说拿地房地产商要以10000元/平方米的价格付款外地建设保障性住房的资产，亚豪组织销售总监郭毅计算，该地块楼面价达53830元/平方米。

先了解一下什么叫楼面价？

楼面价：就是指土地总价格除于该土地的容许大总建筑面积，每一个土地在得到 时，基础都是有建筑容积率要求，框定了该土地工程建筑的大规模。

一般而言，谈起楼面价指的全是地块中用以商品住宅建设的一部分企业平方米的价格，做为房价关键构成部分，楼面价变成分辨该地块所建商住楼市场价的关键参照，并很有可能立即影响该地块早已建设或已经市场销售中的存量房价格。

你了解楼面价是怎么计算出去的吗？

大家看来一个公式计算：

计算方法：楼面价=土地总价格/ 整体规划总建筑面积；在其中整体规划工程建筑占地面积=转让土地占地面积*建筑容积率。

在一般实际意义上，测算商品住宅楼面地价时，一般与2个指标值相关，一是居住用地一部分成本，二是用以商品住宅建设的整体规划总建筑面积。

居住用地的成本，就是指房地产开发商在购买该土地时需产生的花费中用以商品住宅建设一部分的花费，一般包含土地土地出让金、配套成本、配套设施成本、还建成本等；而产品居住用地则就是指从该地块中扣除配套、配套设施、商业服务等别的主要用途的土地后毛地。

另一个关键的指标值是建筑容积率，说白了建筑容积率便是用整体规划建筑面积除于土地总面积，例如在一万平方米的土地里建15000平方米的房屋，那么它的建筑容积率就是1.5。

看来这宗孙河地块，该土地交易量价格64.83亿人民币，土地占地面积203528.546平方米，地块建筑面积为143685平方米，但在其中纯碎的商品房住宅总面积为120031平方米。此外地块也有一部分养老服务设备等，公共建筑类总面积依照一万平方米测算（包括两一部分）也就是累计可售的总面积为十二万住房 一万平方米公共建筑！

以该地块的具体情况看，包含上千人指标值配套设施以内，房地产商需要建设约27500平方米公共建筑和配套设施，依照一千元/平方米的低规范测算，累计需投入2.75亿人民币附加成本。因而，包含该地块的土地土地出让金以内，房地产商累计成本超出67.58亿（未包括签订所需税费、合同印花税）。住房一部分均值楼面价达到53830元/平方米！去除公共建筑影响（一万平方米中，一部分很有可能不能售），住房一部分楼面价达到5.五万元每平方米！

楼面价与终市场价

楼面价是房子修建的土地成本，即每平米的土地价格（楼面价只算路面上的，地底一部分的总面积算不上以内），房子成本除开土地成本外也有工程建筑成本，依据原材料人力价格不一样一般会出现差别，一般每平方米5000-8000元上下（不一样特性的房子成本有很大差别），楼面价、工程建筑成本、营销推广成本基础组成了房子的成本价，你能算出这一新楼盘的每平方米的成本价多少钱，终房地产商楼盘销售价减掉这一成本价便是她们获得的盈利。

以孙河“王中王”地块为例子，该地块5.五万元/平方米的楼面价，依照工程建筑住房商品估计，该新楼盘房价不少于十二万元/平方米。