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购房时应注意哪些物业管理事项?
答: 主要签订好两个文件:房屋买卖合同和业主临时公约。购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容;买房人同时要承诺遵守业主临时公约。
2011-08-02 13:34:27 -
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房屋出现质量问题由谁负责?
答: 房屋质量赔偿开发商是第一责任人。在房地产行业,有关房屋质量责任的问题一直是各方争论不休的焦点,在这里提醒买房人,根据建设部相关文件,开发商首先要对房屋质量负责。购房者要避免房屋质量困扰,在签合同时房屋质量赔偿一定要写进合同。
2011-07-29 09:59:17 -
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公房上市交易有什么规定?
答: 1、已购单套公有住房上市交易的,若房屋所有权证上标注的面积与房改微机档案信息所显示的面积误差在8平方以内的,可直接上市交易,同时由窗口受理人员及时填写《纠误通知单》,于当日下班前统一送房改督导处,进行房改微机档案信息纠误。 2、已购两套(或两套以上)公有住房上市交易的,若面积合并计算不超过80平方米的,可直接上市交易,未缴纳超控面积售房款的由房改办出具相应的手续后上市交易。 3、已购公有住房上市交易,凡需纠误后上市交易的,由产权人到房改办办理相应纠误手续后办理上市交易手续。 4、已购单位利用自有土地集资建设的经济适用住房上市交易时,按公有住房政策办理上市交易手续。 5、已购省直(属)单位的公有住房上市交易时,由产权人提供《省直单位出售公有住房(评估)审批表》,经查询房改微机档案没有在市直(属)单位购买公有住房,或在市直(属)单位购买公有住房合并计算已交纳过超控面积售房款的,直接上市交易。
2011-07-29 09:57:19 -
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个人出售房屋要缴纳哪些税?
答: 个人出售房屋取得收入,需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中,出售房屋取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 (1)要按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照销售不动产税目计算缴纳,适用税率为5%。从2005年6月1日起,对个人购买住房 不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住 房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 (2)要缴纳城市维护建设税、教育费附加。 (3)要缴纳印花税,适用税率为万分之五。 (4)由于出售房屋属于有偿转让房地产的行为,还需要按照出售房屋取得的收入计算缴纳土地增值税。 (5)扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后,就是个人出售房屋取得的应纳税所得额,个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。
2011-07-29 09:54:17 -
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复式住宅都具有哪些优点?
答: 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅,其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。优点:平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%户内隔层为木结构将隔断、家具、装饰融为一体,既是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%。
2011-07-22 11:53:48 -
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住房公积金缴存的对象和范围是什么?
答: 依照《住房公积金管理条例》(国务院350号令)的规定,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金,具有强制性、义务性、互助性和长期性的特点,专项用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。
2011-07-22 11:51:48 -
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什么样的房子将是最保值的?
答: 第一,从专业的角度来说,房子的保值和升值受到地段、周边配套、社区的档次、物业的人群定位、楼宇设计水平以及物业管理的水平等诸多因素的制约。 例如:1、城市中心地段的物业与城市新区地段的物业比较来说,中心区地段的住宅价格一定要比新区的价格贵,可中心区的租金价格要高于新区。而新区的市政规划比较完善,与此同时,新区的社区规模普遍大于中心区的社区,社区规划与环境建设比较优越,所以城市新区的房子随着市政配套的完善增值的潜力也会比较大,缺点就是租金回报不如中心区的房子可以马上兑现;2、楼宇功能设计与物业管理水平也会影响房子的保值与升值。例如:很多人会认为商住两用的住宅比较好出租,其实是错误的观念。“商住两用”概念的房子实际上是一种“过渡型”产品。这样的产品会随着城市的发展而被淘汰的,广州就有很多这样的楼宇,它们二手的价格就低于纯住宅楼(或纯商务楼)的价格。3、楼宇设计也会影响房子的保值升值。一说到设计,大家可以首先想到的是楼宇的公共空间、户型等方面设计问题。但我提醒大家的是,一栋楼宇(社区)户型面积的区间不要太大(40平方米~200平方米多种户型),在这样的社区买了大户型,升值就比较慢了,简单地说是阶层的问题。 第二,从个人的角度来说,房子的保值和升值受到自住、投资和房子的档次、大小以及个人的喜好等因素的制约。 1、对于自住的年轻买家来说,最好是买新区的小户型。这样首付、月供都比较少,虽然花在路上的时间会多一点,但等于用在城里租房的钱来供楼(租房不如买房的理念)。同时随着个人能力与收入的不断增长,相对那些上来就买大房子的人来说,更容易积累现金和容易再考虑换楼或者做其他投资;2、对于投资的购房者来说,也许会更多地考虑租金回报的问题,如果租金高就可以考虑按揭买楼,这样就等于让租客帮你供楼了。3、对于中年人来说,面临下一代结婚生子和照顾老人家等方面的问题,所以,最好是在一个小区里买两套房子,而不是买一套大房子。因为这样做孩子小的时候可以出租一套,自己住一套,等到孩子结婚的时候就可以自己住了。同时大家还住在附近,相互有一个照应。 总之,买房是一门投资理财的学问,买房保值的概念是相对个人而言的。所以一定要用发展的眼光预测未来家庭住房的需求,如果连你自己都不知道的话,就算是再专业的人也很难给到你最“合适”的建议。
2011-07-22 11:47:58 -
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开发商是否可以随意更改房地产买卖合同的内容?
答: 房地产买卖合同为示范文本,开发商不能随意更改房地产买卖合同的内容。但是经双方协商一致,可以签定补充协议修改合同内容,双方签字确认后,具有法律效力。
2011-07-15 09:25:45 -
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选购二手房需要注意哪些?
答: 注意一: 产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有产权证的房屋交易时对购房者来说有 得不到房屋的极大风险。卖房人可能有产权证而将其抵押或转卖,即使现在没有,将来购房 者办理取得后,卖房人仍可以用旧产权证将该房屋抵押和转卖。所以最好选择有产权证的房屋进行交易。 注意二:房屋产权是否明晰 有些房屋有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,购房者未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。 注意三:交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果购房者只看产权证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁状况时,购房者极有可能得到一个不能及时入住或使用房产。 注意四:土地情况是否清晰 二手房中购房者应注意土地的使用性质,是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回;出让是卖房人已缴纳了土地出让金,购房者对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,卖房人已使用10来年, 注意五:市政规划是否影响有些卖房人出售二手房时可能已了解该房屋在5~10年内要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅等市政规划情况,这些规则可能影响该房屋的采光、价格才急于出售,作为购房者在购买时应尽量全面了解情况。 注意六:福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定,购房者购买时要避免买卖 合同与国家法律冲突。 注意七:单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。 购房 注意八:物管费用是否拖欠 有些卖房人在转让房屋前,长期拖欠物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用,且数目不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋,卖房人所欠费用购房者有可能要全部承担。 注意九:中介公司是否违规,比如房屋评估价格高于市场价等。 注意十:合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。
2011-07-15 09:20:16 -
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二手房评估要考虑哪些因素?
答: 目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:1. 所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格;2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格;3.所在小区和所在板块的房价走势;4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等。
2011-07-15 09:08:27 -
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购经济适房是否允许再次购买?
答: 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房;如需换购,必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请”,对购买经济适用住房或旧有住房的职工,原则上不再允许购买第二套经济适用住房(包括单位腾退公房)。如需换购经济适用住房,须以届时经济适用住房价格卖给符合经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请。
2011-07-08 14:55:40 -
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什么是购房补贴资金?
答: 购房补贴资金是指在京中央单位按照《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于<在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案>的通知》(厅字[1999]10号)的有关规定,向无房或住房未达到规定面积标准的职工发放一次性补贴、按月补贴、差额补贴和级差补贴的专项资金。
2011-07-08 14:54:36 -
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二手房按揭贷款现在可在哪些银行合作?
答: 现在区域金融部合作较好的银行有:交通银行,工商银行,中国银行和中信银行,目前较成熟的是工商银行和中国银行。
2011-07-08 14:53:27 -
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物业费用应包括哪些部分?
答: 《物业服务收费管理办法》第十一条规定:“实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”
2011-07-01 14:20:47 -
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购房人如何办理按揭贷款?
答: (一)现房:首先由贷款申请人按照贷款银行要求,提供相关贷款资料,然后由贷款行审查审批,银行同意贷款的, 再由相关当事人到房管局办理房产抵押登记手续, 最后办理贷款发放手续, 如:贷前咨询——提供资料——贷款审批——抵押登记——发放贷款 (二)预购房(期房):首先由申请人选择拟购买的楼盘的房产,然后选择该楼盘合作的银行,依据所选银行要求,提供相关资料,由贷款行审查审批,银行同意贷款的,再办理公证、保险等相关手续, 最后由相关当事人到房管局办理相关抵押手续并办理贷款发放手续,如:选购房产和合作银行——提供资料——贷款审批——办理保险、公证、抵押等手续——发放贷款 (三)二手房:首先由申请人按照银行二手房贷款要求,提供相关资料,然后由贷款行审查审批,银行同意贷款的,再由贷款行通知二手房买卖双方去房管局办理房产过户手续,最后由相关当事人到 房地产管理部门办理相关抵押手续并办理贷款发放手续,如:贷前咨询——提供资料——贷款审批——通知客户受理贷款——办理过户、 抵押等手续——发放贷款
2011-07-01 11:57:31 -
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二手房买卖过户注意哪些?
答: 1、是否有权属争议;2、是否有债务纠纷;3、共有人是否同意出售;4、买房人是否符合现行买房政策;5、买房人是否符合现行贷款政策;6、及时履行合同
2011-07-01 11:30:26 -
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房屋面积出现误差如何补偿?
答: 面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2011-06-24 17:27:12 -
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二手房抵押贷款流程是什么啊?
答: 二手房抵押贷款流程如下:1、卖方准备身份证、户口本、结婚证(单身的准备单身证明)房产证,买方准备首付款、身份证、户口本、收入证明、半年的任一银行卡的流水记录、结婚证(单身的准备单身证明)去银行提出贷款申请;2、银行查询买方信用记录;3、和评估公司出现场;4、评估公司出预估单;5、银行初审(是否同意贷款,贷款额度);6、买卖双方缴税过户;7、出房产证;8、抵押;9、出他项权利证;10、银行放款。
2011-06-24 17:25:41 -
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业主要求高额定金怎么办?
答: 1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示,虽然质押了业主的产权证明,这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前,公司每天都存在着高风险,如果出现问题,将给公司带来无法弥补的损失。3、定金承付中介公司是有规定的,原则上给付1万元,总金额高的物业最多不得超过2万元。
2011-06-24 17:21:54 -
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房屋权属证书指的是什么?
答: 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
2011-06-17 15:04:08
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