商品房买卖合同书常见问题 别糊里糊涂被别人骗了

商品房买卖结合实际，全是需要签订购买协议书的。那么，２０１６年购买商住楼签订协议书的常见问题有什么？购房者如何签订协议书才可以防止伤害本身权益？结合实际，由于购房者欠缺有关法律知识，需要留意什么购房协议书的条文？

一、签订申购协议书是要留意的事宜

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的关键原因取决于，被购房者选定的房子，开发商就就需要为购房者预埋该房子，并与之签订《商品房买卖合同书》，若是购房者不与开发商签订《商品房买卖合同书》，那么预埋的做法会给开发商的市场销售产生影响乃至是损害。自然它是开发商的营销的一种方式，签订认购协议书会给购房者一定的工作压力，使其尽早签订商品房买卖合同书，让交易交易量。

许多购房者在签订《房屋认购协议书》后，对选定房子不满意，或是不可以就《商品房买卖合同书》的一些条文与开发商达成一致建议，便规定开发商退回其交付的定金或预付款。那么，购房者的规定是否有法律规定呢？定金和预付款有什么不同？

《商品房销售管理办法》第二十二条要求，被告方无法签订《商品房买卖合同书》的，开发商理应向买受人退还所收费标准用。但这儿所说的花费，就是指具备订金特性的＂预付款＂并非做为签订合同书贷款担保特性的＂定金＂。并且，具备订金特性的＂预付款＂，只需被告方是在合理合法、同意的基本上承诺未予退回的，都应依规从其承诺。

根据《合同法》和《担保法》相关要求，定金的金额不可以超出合同书标底总金额的百分之二十；借款人执行负债后，定金理应抵作合同款或是取回；计付定金的一方不执行承诺的负债的，没有权利规定退还定金，私收定金的一方不执行承诺的负债的，理应二倍退还定金。高人民检察院《有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第四条要求：＂出售人根据申购、购买、订购等方法向买受人私收定金做为签订商品房买卖合同书贷款担保的，假如因被告方一方原因无法签订商品房买卖合同书，理应依照法律法规有关定金的要求解决；因不能归责于被告方彼此的理由，造成 商品房买卖合同书无法签订的，出售人理应将定金退还买受人。＂

因而在＂定金＂或＂承诺未予退回花费＂的状况下，购房者很可能处在处于被动的影响力，要不接纳开发商的不公平条文，要不回绝与开发商签订《商品房买卖合同书》而承担定金或预付款的损害。因而，提示购房者慎签《房屋认购协议书》，留意合同书采用的是＂定金＂方法还是＂预付款＂方法，是否有＂另有承诺＂。

二、填好合同范本空白的常见问题

商品房买卖合同书共列举了２４条，在其中有很多空缺和选择项需要彼此被告方挑选和填好。为了更好地大限度地维护购房者自身的合法权利，在挑选和填好相关内容时一定要用心谨慎地看待。

第一、合同书逐渐的彼此被告方项。有关＂出售人＂和＂买受人＂的材料都需要详细填好，不能有时间项。假如出卖方有＂授权委托组织 ＂或买受人有＂授权委托人＂，除要用心填好相关内容外，也要有合理合法合理？委托授权书＂。如果是爸爸妈妈（或别的法定监护人）代理商未成年子女（人）签订《商品房买卖合同书》的，务必具有经公正的代理商买受人是该未成年法定监护人的证明材料。

第二、合同书第一、二两二条中的填词语均应填好。填好的內容要与核查的土地使用权证、建设商业用地施工许可证、建设项目规划和施工许可证、商品房买卖许可证书等相对应文档的內容、時间、批准文号相一致。

第三、合同书第三、四、五条在核查和填好时需要留意的是要融合所买房子的具体情况搞清总建筑面积、套内总建筑面积、使用的面积的定义和内在联系，实际掌握相关公共性位置与公共房子平摊总建筑面积组成是不是合情合理，平摊的占比关联是如何的。对合同书承诺的总面积一定要心里有数，对交房时很有可能产生的总面积上的变化要事先有预防，并在合同书中给予确立承诺。刑事辩护律师提议：依据《北京市城市房地产转让管理办法》（将于２００４年１月１日起执行）的相关要求，购房者预订商品住宅的，应坚持不懈按套内总建筑面积计费及解决合同书承诺总面积与产权备案总面积误差。

第四、合同书第八、九条是相关商住楼交付难题。这儿需要留意的是，一般状况下交付限期应以工程建筑工程验收备案申请的获得为标准。遇有特殊情况需告之买受人的，一般应在尽量短的時间内告之。按贷款逾期拿房的時间各自解决的期限一般以６０日区划。明确合同违约金的占比要适度，假如定得太低，就很有可能影响其约束。别的条文涉及到合同违约金的，也应考虑到这些方面难题。

第五、第十四条，出售人有关基础设施建设、公共性配套设施工程建筑一切正常运作的服务承诺中，除确立水、电、暖于搬入时一切正常启用外，别的如天然气、电話、宽带等，如有可能也应做出确立承诺。

第六、第十七条中相关商住楼所属房屋的平屋面和外墙面砖所有权难题，依据９月１日逐渐执行的《物业管理条例》的要求，其所有权和收益权属于物业管理的全体人员小区业主。不经过小区业主愿意，出售人没有权利应用。

在合同书的选择项的填好时，除以上提及的事宜外，也有许多需要留意的难题。为妥当考虑，购房者好还是请有工作经验的知名律师给自己监督。

三、有关合同附件的常见问题

商品房买卖合同书除主合同外，还包括四个配件，即房屋平面图、公共性位置与公共房子平摊总建筑面积组成表明、室内装修设备标准和合同书合同补充协议。配件一般附在买卖协议的后，非常容易被购房者所忽略，而被非法开发商所运用。实际上，因为主合同只有选用法律规定的统一文字，因此 合同书的配件就看起来至关重要。有以下几个方面务必提示购房者留意：

第一、房屋平面图应标出每一个屋子实际的规格及其墙面的总宽，还应标出生活阳台的尺寸、空调机位等实际的机器设备部位。假如以上內容不确立，则房屋平面图压根起不上精确标示的作用，对开发商而言都没有确立的管束。

第二、不论是房屋平面图，还是公共性位置与公共房子平摊总建筑面积组成表明和室内装修设备标准，都应当应用精确的数据和实际的叙述来表明其內容，而不应该应用整合性的词句。像　＂高級＂＂知名品牌＂＂精装房＂这类词句也不应当在配件中出现，而应确立，＂高級＂实际是啥规范、＂知名品牌＂究竟 什么牌、＂精装房＂要做到哪些家装效果。

第三、依据民事法律关系的＂意思自治＂标准，商住楼买受人彻底能够不会受到内容格式条款项目的限定，与开发商开展商议，履行合同书的改动和填补权，在主合同以外，签署合同补充协议，以确立一些模糊不清定义，调整主合同中的不科学条文。

针对一个家中而言，牵涉到房地产交易的事儿全是较为重特大的，而在其中关联到的购房款也是比较多的。没人期待自身花高价位买回来的房地产是有什么问题或是不可以得到 权的。因此 ，在实际签订商品房买卖合同书的情况下就需要分外留意、留意。