房贷新政策引起“退房流程潮” 谁担负毁约成本费

在房房地产上画个圈，伸伸手手指头格调年利率，房地产业就需要大波动。利好消息销售市场的现行政策烈火雄心3，一旦上调利率或首付比，都是会引起一阵“退房流程潮”。碰到税收优惠政策调节，造成 买房者没法进行贷款或缴完首付时，毁约成本费由谁来担？

聚焦点一：购房人因现行政策原因贷不上款，能否独立消除合同书？

实例：栾女士看好了一套120平米的新房子，购买时与开发商商谈首付三成，剩下购房款选用金融机构贷款按揭贷款付款。想不到，不久缴纳好首付款的栾女士还不等他申请办理贷款，房地产新政策已颁布。依据现行政策要求，栾女士购买的这第三套房地产被纳入了中止派发贷款的队伍，金融机构也表明没法向其派发贷款。因此，栾女士向开发商明确提出退回首付，开发商则以栾女士毁约回绝退回，还放话要向其扣除合同违约金。

刑事辩护律师观点：购房人是不是需要担负毁约成本费，重要得看合同书中是否承诺。

对于栾女士这类因现行政策原因造成 没法贷到款或贷不上全额款的状况，刑事辩护律师强调，上海房子土壤资源管理处和上海市工商局制订的《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》中有专业的表明：“因非归责于招标方或乙方的原因，造成 乙方无法得到 金融机构贷款或低于申请办理贷款金额的，双方应就实际支付方式再行商议，并签署合同补充协议；商议不了的，乙方能够单方消除合同规定。乙方单方面消除合同规定的，理应以书面形式告知招标方。招标方理应在接到乙方以书面形式告知后，将乙方已付款的房价款（包含贷款利息，贷款利息按中国中国人民银行发布的当期定期存款利率测算）所有退回乙方，招标方已扣除的精装修合同款（包含贷款利息，贷款利息按中国中国人民银行发布的当期定期存款利率测算）一并退回乙方。”

假如开发商选用的是此版本号的合同格式，购房人可由此条文单方终止合同，并规定开发商退回早已扣除的首付款和贷款利息。但是购房人还应用心核查合同书，有的开发商会专业在文字中独立承诺“购房人没法获得贷款或贷不上全额款，需自筹经费补充”，那样的话，要单方终止合同需慎重，开发商可由此提出要求付款合同违约金。刑事辩护律师提议，假如确实需要退房流程，好还是与开发商商议解决，确实不好再根据法律制裁处理。

针对交了订金，因没法贷到款而需退房流程的购房人，依据二零零三年施行的《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条要求：“因不能归责于被告方彼此的理由，造成 房产买卖合同书无法签订的，出售人理应将订金退还购房人。”刑事辩护律师表明，颁布的新政策可归为“不能归责于被告方彼此的理由”，如在签署的意向协议书或合同书中，沒有“贷款不了需自筹经费补充”的承诺，买房者有权利与开发商商议终止合同，并拿回以前交的订金。

聚焦点二：首付占比提升 ，凑不够首付款是不是归属于“不可抗力”？

实例：不久完婚的何先生想购买一套两房两厅的住宅，本来讲好首付三成，夫妻两个人总算凑够了首付款并已缴纳。可新政策颁布后，由于何先生单身时曾购买过一套小屋子，提前准备购买的这一套房变成了第二套住宅，首付款提升 来到五成。“三成的首付大家夫妻俩全是费了非常大劲才凑够的，现如今提升 到五成，房屋大家肯定是没钱买了。那样的现行政策调节应当算作‘不可抗力’的一种。”何先生觉得，《合同法》中要求了因‘不可抗力’而造成 合同书没法再次执行，购房人并不担负合同违约责任。

刑事辩护律师观点：现行政策调节是“不可抗力”还是“形势变更”亟需法律法规进一步表明。

《合同法》第117条要求：“因不可抗力不可以合同履行的，依据不可抗力的影响，一部分或是所有免去义务，但法律法规另有要求的以外。被告方延迟执行后产生不可抗力的，不可以免去义务。此方法所称不可抗力，就是指不可以预料、不可以防止并不可以摆脱的客观条件。”刑事辩护律师觉得，“政府政策的调节”一般清除在不可抗力的范围以外。因而，倘若以不可抗力为由规定退房流程，沒有法律规定。

《合同法》中要求了另一种“形势变更”的标准，即合同书合理创立以后、执行以前，假如出现某类不能归责于被告方原因的客观性变化，若依然合同履行会给一方被告方导致显失公平的結果，法律法规容许被告方变更或终止合同而免去合同违约责任的担负。“针对这类因现行政策调节没法付齐首付的状况，我觉得应按‘形势变更’标准来看待。”刑事辩护律师觉得，因现行政策调节导致的房产买卖纠纷案件是个新课题研究，因为现阶段并沒有有关的法律条文要求，实际可否可用“形势变更”还需人民法院做出裁判员。

针对如何解决凑不够首付而毁约的难题，刑事辩护律师提议开发商可采用“垫款首付”的方法，即开发商与购房人商议付款方式后，由开发商垫款购房人其他首付款的方法。“针对有买房意向的人而言，开发商这一举动可充足消除她们的顾忌，也可防止相近的纠纷案件造成。”

相近的状况，也是有刑事辩护律师明确提出了不一样观点。有刑事辩护律师明确提出，现行政策调节造成 毁约，既不可归属于“形势变更”，也算不上“不可抗力”。假如人民法院以这二种原因裁定消除彼此买卖协议，必然造成 一些见到房价下挫的购房者不诚实守信，为此为托词做到变向违约的目地。