本人转让房地产业土地增值税怎么计算

依据《土地增值税暂行条例》要求，土地增值税是以企业和本人转让国有土地使用权证、地面上的房屋建筑以及附属物(通称房地产业)所获得的增值额为计税基础，按照要求征收率征收的一种税。但我国民法对本人转让房地产业土地增值税层面颁布了下列一些优惠现行政策。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(税务总局〔1995〕48号)要求，本人将房子产权赠予亲属或担负立即赡养义务人的，免缴土地增值税;根据财产继承方法转让房子产权的，免缴土地增值税;对本人中间交换已有定居用房地产业的，经本地税务局核查，能够 免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》(财法〔1995〕六号)要求，本人有着的房地产业因城市实施规划、国家建设的需要而被政府部门准许征用土地、取回的，免缴土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由本人自主转让原房地产业而获得收益的，免缴土地增值税;对本人转让自有住房，凡定居满五年或五年以上的，纬向税务局申请准许，免缴土地增值税;定居满三年没满五年的，递减征收土地增值税;定居没满三年，按照规定计税土地增值税。而《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(税务总局〔1999〕210号)要求，自1998年3月1日起，对居民个人有着的普通住房，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住房”的评定，一律按各省市、自治州、市辖区市人民政府依据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制订并对社会发展发布的“中小型套型、中底价普通住宅”的规范实行。即，“正常情况下应另外考虑下列标准：居民小区建筑密度在1.0以上、单做一套有点贵总建筑面积在120平米下列、具体交易量价格小于同级別农田上住宅均值交易价格1.2倍下列。”

依据政策要求，本人转让房地产业土地增值税实际测算关键分三种方式 。

一、能出示评定价格的计算方式：

土地增值税应纳税所得额=〔转让收益-评定价格-与转让房地产业相关的税费〕×税率

1.“评定价格”就是指由政府部门准许开设的房地产组织鉴定的重置成本价乘于成新度折扣率后的价格;

2.“与转让房地产业相关的税费”就是指包含增值税、城建税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税;

3.由政府部门准许开设的房地产组织评定产生的评定花费容许在预估土地增值税时给予扣除，但本人瞒报、谎报房地产业交易量价格开展评定的，评定花费不允许扣除;

4.能出示评定价格的，已缴房产契税在预估土地增值税时不允许扣除。

例1：柳先生于2005年10月以40000零元在某城区购买了一套总面积为150㎡的商住楼，缴纳房产契税12000元，并花50000元开展了室内装修，2007年11月将房子以640000元的原价售出，经房地产组织评定价格为460000元，付款评定花费600元，房屋出售信息付款了服务费、公证费用等有效花费总共五百元，所述房子固定资产原值及有关花费均出示了合理合法合理凭证。柳先生转让这套商住楼是不是要缴纳土地增值税?应交是多少?累计交税是多少?

柳先生转让的这套商住楼，因为房子总面积为150㎡，归属于非普通住房，且只定居了2年零一个月，因而其转让时要足额缴纳增值税、城市维护保养建设税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税、土地增值税和个税。柳先生应缴纳的税款为：1.增值税=640000×5%=32000(元);2.城市维护保养建设税及教育附加费=32000×(7% 3%)=3200(元);3.合同印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除新项目额度=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880房贷496120×100%=29%，增值率不超过50%，税率30%。应交土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个税，可扣除的房子固定资产原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的有关税费=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的有效花费=装修费用 服务费(公证费用等)=40000 500=40500(元)(民法要求可扣除的装修费用最大额度为400000×10%=40000元，其具体付款的装修费用为50000元，则只有在稅前扣除40000元装修费用)，应缴税收入额=640000-412000-78684-40500=108816(元)，应缴企业所得税额=应缴税收入额×20%=108816×20%=21763.2(元)。累计税金总金额=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2(元)。

二、不可以获得评定价格，但能出示买房税票的计算方式：

土地增值税应纳税所得额=〔转让收益-入门购买价×(1 5%×n)-与转让房地产业相关的税费〕×税率

1.“n”就是指购买房子到转让房子的本年度数;

2.“与转让房地产业相关的税费”包含增值税、城建税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税;3.入门买房缴纳的房产契税可凭房产契税完税证在预估土地增值税时给予扣除，但不当作加计5%的数量〔依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(税务总局〔2006〕21号)〕。

例2：陈先生于2005年10月以40000零元在某城区购买了一套总面积为150㎡的商住楼，缴纳房产契税12000元，并花销50000元开展了室内装修，2007年11月将房子以640000元的原价售出，房屋出售信息付款了服务费、公证费用等有效花费总共五百元，所述房子固定资产原值及有关花费均出示了合理合法合理凭证。陈先生转让这套商住楼应缴纳什么税?应交是多少?

陈先生转让的这套商住楼，因为房子总面积为150㎡，归属于非普通住房，且只定居了2年零一个月，因而其转让时要足额缴纳增值税、城市维护保养建设税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税、土地增值税和计税个税。陈先生应缴纳的税款为：1.增值税=640000×5%=32000(元)2.城市维护保养建设税及教育附加费=32000×(7% 3%)=3200(元)3.合同印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除新项目额度=400000×(1 5%×2) 12000 (32000 3200 320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元)，增值率=152480房贷487520×100%=31.28%，增值率不超过50%，税率30%。应交土地增值税=152480×30%=45744(元)5.个税，可扣除的房子固定资产原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的有关税费=32000 3200 320 45744=81264(元)，可扣除的有效花费=装修费用 服务费(公证费用等)=40000 500=40500(元)(民法要求可扣除的装修费用最大额度为(400000×10%)40000元，其具体付款的装修费用为50000元，则只有在稅前扣除40000元装修费用)，应缴税收入额=640000-412000-81264-40500=106236(元)，应缴企业所得税额=应缴税收入额×20%=106236×20%=21247.2(元)

三、既沒有评定价格，又不可以出示买房税票的计算方式：

土地增值税应纳税所得额=转让收益×核准征收征收率(实际由各省市明确)

例3：王先生于2007年11月将自身购于2004年八月的一套住宅(非普通住房)售卖，市场价为五十万元，因为存放不当不可以出示出原买房时的有关会计原始凭证，也不可以出示房子重置成本评定价格(假定本地要求本人转让房地产业个税依照1.5%核准征收、土地增值税依照1%核准征收)。王先生转让这套商住楼应缴纳什么税?应交是多少?

王先生转让的这套住宅归属于非普通住房，其定居時间为三年零四个月，因而其转让时要缴纳增值税、城市维护保养建设税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税、土地增值税和个税，土地增值税可享有递减征收的优惠。因为其不可以出示出详细的成本凭据，也不可以出示房子重置成本评定价格，因而个税依照1.5%核准征收、土地增值税依照1%核准征收。王先生应缴纳的税款为：1.增值税=500000×5%=25000(元);2.城市维护保养建设税及教育附加费=25000×(7% 3%)=2500(元);3.合同印花税=500000×0.05%=250(元);4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);5.个税=500000×1.5%=7500(元)。