买房需求剖析 买房需求受什么因素影响？

遭受国际金融风暴的比较严重的影响，中国房地产业的的总金额、工程施工总面积、开工建设的总面积、完工总面积、土地资源购买的总面积、商住楼市场销售的总面积等一系列有关的指标值的增长幅度都出现了较大幅的下降。

殊不知，通过销售市场的犹豫氛围浓厚的现象，随着着住宅社会化和货币化的深层次、都市化的过程的推动、人均纯收入的提升 、扩大开放的扩张这些宏观经济大环境的优良发展趋势的趋势，需求充沛、极大则依然是目前我国的房房地产销售市场需求的本质特征。

一、房地产业的需求影响因素剖析

1.人口因素

中国实质上是一个人口大国并且人口增长速度也迅速，截止2008年的年底，全国的总人口数超出了13亿，人口增长率也超出5‰。伴随着人口的持续提升及其人口构造的变化，房地产业做为生产制造、日常生活的必须品，必定是需要很多的销售市场提供，这类由人口的因素造成的刚度的需求是推动房地产业的需求充沛的关键的影响因素。

假如小康水平的定居规范是按25平米/人来测算，那么我国如今住户做到小康生活的日常生活规范的具体的住宅需求量要超出三亿平米，再再加上这13亿人还工作中、学习培训、娱乐休闲这些需要的运营、生产制造和公用设施的用地，这极大的销售市场需求在未来将对我国的房地产业的发展趋势造成积极地促进作用。

二十世纪八九十年代出世的小孩在20世纪早已慢慢的逐渐踏入工作中、建立家中、传宗接代,这毫无疑问将释放出来很多的房地产业需求，此外20世纪的新生婴儿出世总产量依然处在上位。因而能够分辨在未来的三十年内，我国因人口因素而造成的房地产业需求依然强悍。

与此同时，伴随着近些年大家思想意识的发展趋势，我国的家庭结构情况发生了极大变化，展现出家中经营规模变小、家中总数增加的发展趋势。年青人婚后大多数不愿意与爸爸妈妈同住，这使我国传统式的多人口、大家庭的家庭结构得到更改。

计划生育政策现行政策的沿用，促使三口之家、老年人独居生活的家庭结构愈来愈广泛。因而，我国定居用房地产业需求量在展现扩张发展趋势的与此同时，套型构造趋向微型化。

2.都市化因素

现阶段，中国正处于城镇化进程快速发展趋势的阶段。依据有关数据信息表明，27年我国城市化水平为44.9%，年平均增长幅度约为1%。按“十一五”整体规划规定，21年我国城市化水平将做到47%，预估22企业年会做到6%。

都市化的迅速推动必定产生增加大城市人口 购置产业需求，依照我国13亿的人口总产量和年平均1%的城市化水平增长速度测算，保守估计每一年将有超出13数万人变成 大城市增加人口，这一部分人一样对房地产业拥有 刚度需求。因而，都市化因素变成 房地产业需求充沛的又一关键因素。

人口的转移和流动性不但使房地产业的需求总产量提升，并且仍在非常大水平上更改了需求构造。比如，民工亲睐这些房型小、价格低的农民工；刚踏入社会的大学生毕业大量挑选单身或经济实用房；上班族 则更关心定居舒服、交通出行便捷的高中档小区。

3.收益因素

伴随着经济发展的迅速发展趋势，住户人均收入也展现出逐渐提高的发展趋势。国家审计局的数据信息表明，27年全年度乡村和城乡居民的平均人均收入各自为414块和13786元，扣除价格增涨因素，各自比去年提高9.5%和12.2%；28年全年度乡村和城乡居民的平均人均收入各自为476一元和1578一元，各自事实上涨8.%和8.4%。

依据马斯洛理论的“需求层级基础理论”，大家工资水平的持续提升 ,使其对住宅的规定也随着产生变化。“住有所居”已不会再能达到大家的心理状态需要，只是对住宅的品质、尺寸、构造、交通出行、自然环境、舒服水平、建筑类型等层面明确提出了更高端的需求。因而，由收益因素推动的改善性需求也就是我国房地产业需求高位运行的关键原因。

4.大城市动迁更新改造因素

伴随着现代化和城市化进程的迅速发展趋势，各一二线城市对旧城改造规划和房屋拆迁补偿的幅度持续增加。据有关数据信息表明，全国每一年的动迁方案约为1.三亿平米，具体动迁总面积约为一亿平米。

依照国家有关拆迁补偿安置“拆一、建一、还一”的标准，大城市动迁更新改造产生的消极性住宅需求，也是现阶段房地产业需求充沛不容忽视的原因之一。

5.投机性因素

伴随着我国经济发展的迅速发展趋势和房价的不断高位运行，国內外资产根据各种各样方式注入我国房地产业，房地产业投机性需求显著增加。依据投机性自有资金不一样，能够简易地将其分成国内资产和国外资产。

最先看来国内资产因素层面，因为社保管理体系的落后,国内住户对诊疗、、养老服务等确保欠缺自信心，对未来的生活的可变性倍感忧虑。储蓄利率低、个股等投资理财产品风险性大、通货膨胀膨胀压力太大、物价飞涨过快等因素，促使许多住户将可居能租已售的房地产业做为一种关键的财产升值方式。

国外资产亲睐中国房地产业投机性的原因关键有两个，最先，伴随着中国经济发展在经济发展中影响力的持续提高，她们需要持续提升在中国国的理财规划占比；次之，RMB的使她们有期待得到 费率和房地产业价格升高的双向 。

二、顾客具体付款能力剖析

虽然房地产业潜在性需求充沛，可是这种需求能不能获得合理的支撑点和释放出来了，还需要重点关注顾客具体付款能力的高低。

剖析顾客的具体付款能力，最先能够选用国际上通用性的“房价收益比”开展考量，即根据一套适合定居的房地产业价格与一个家中平均收入的比率开展剖析。

依照金融机构得出的规范，房价收益比在3～8中间为有效区段，比如日本的房价收益比约为5，看美国的房价收益比约为3，美国旧金山、日本东京、纽约市、纽约、伦敦等国际关键大城市的房价收益比约为4.4～8.5。

据调查,因为近年来国内房价的不断大幅度提高，我国的房价收益比已超出1，远超国际平均，北京市、上海市、深圳市等关键大城市的房价收益比已超出13。

这代表着假如不吃饭，一个中国普通人家购 套住房最少需要一年時间。显而易见从这一视角剖析。中国顾客的具体付款能力并不高。

殊不知，从现阶段全国的具体情况看来，中低收入者家中的具体购买能力的确很低，买房中坚力量实则中等水平、高收益，及其高收益的消費人群。从每个收益 各自看来，中等水平收益 的房价收益比基本上小于6。

次之,仅以房价收益比并不可以彻底表明顾客的具体付款能力，充分考虑中国国情，也有必需从别的视角开展剖析。国际金融风暴扑面而来，当比较发达国家一般住户尽量减缩一切支出时，中国国内的消費总金额却屡再创新高，这主要是由东西方住户的日常生活、消费习惯差别造成的。因为社保管理体系还不健全,、诊疗、养老服务等层面欠缺保障，中国住户较别的国住户更具有存款习惯性。

据国家统计局数据表明，28半年度国国内城镇居民活期存款超出22万亿，存款总产量坐落于 位，平均储蓄额约为1.七万元。依照以上数据信息开展简易测算，则三口之家的均值储蓄额将超出五万元。假如再考虑到国内贫富悬殊很大等因素，中等水平、高收益及其高收益家中的均值储蓄额很可能做到十几万、几十万，乃至大量。

针对房地产业消費，综合性以上2个层面的剖析能够得到下列结果，中低收入者家中基本上不具有付款能力，她们需要根据建设健全的保障性住房管理体系，以经济实用房、公租房、限价房等方式处理其住房难。中等水平、高收益，及其高收益家中的具体付款能力较强，彻底具有买房能力，是目前促进房地产业需求充沛的关键消費人群。