本地问答
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家装应注意什么问题
答: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
2011-06-14 10:23:11 -
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买房时应注意的问题
答: 商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼,笔者特采访了多位有关专家,给大家讲讲收房的要点。 免除收房伤痛 从签合同开始 为避免出现房屋质量问题,建议消费者在买房时选择资信良好的开发商,将风险控制在前期。 签合同时应明确各有关细节,包括收楼时间,收楼程序(如先验楼,无异议后再收等);验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、体墙、厨厕等等),最好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师,分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱,免除收楼时的麻烦。 切记查看“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。 根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。 业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可。因此,专家提醒,收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收楼。但时下不少发展商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保具备居住条件的,亦可收楼。 先验房后收楼 先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现货不对板,申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后,无良的则会实施“拖字诀”,让买家劳心劳力,这对买家来说是不公平的。 为避免出现这种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2011-06-14 10:22:21 -
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租房时需要注意什么问题?需要中介公司提供什么手续和材料?
答: 一、借款人提出申请并提供以下材料:借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订“合作协议”的开发商处填写个人住房贷款借款申请表,并提供以下材料: ● 本人户口本、身份证或其它有效居留证件; ● 职业和收入证明; ● 购房合同或意向书等有关证明材料; ● 占房价款30%的首期付款证明; ● 建设银行经办机构要求提供的其它材料 二、办理手续 调查:建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。 ● 审批:建行经办机构对借款人的申请进行审批; ● 签借款合同:借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同; ● 办理担保:办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续; ● 合同生效:借款合同生效,资金划入开发商账户
2011-06-14 10:21:00 -
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购买二手房跟中介看房时要注意哪些问题?
答: 同一个物业中的二手租赁的不同的出租人,即业主由于对出租产生的回收效益比率、速率存在一定程度上的认识差别,因此从定价到合同条款均有不同。常常出现 缺乏经验的出租人、承租人在签订租赁合同的时候失之偏颇,造成自己不必要的权利以及利益上的损失,同时由于不识此处的法律规定而无从通过正常渠道挽回损 失。因此,为保证租约的合法性,保证出租人、承租人的合法权益,不仅需要保证租约内容的真实、合法,还需要在签订租赁合约之后30天内到指定部门办理登记 备案手续,领取合法租赁证件。 以下为房地产租赁交易中签署正式合同必备的工作程序: 1.须提供的文件 (1)《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》、《国有土地使用证》、北京市外销商品房预售契约; (2)单位须提供法定代表人身份证明;个人须提供居民身份证件; (3)共有房产共有人同意出租的书面证明; (4)委托代管授权出租的书面证明; 2.程序 (1)签订《房屋租赁协议》; (2)缴纳税费; 3.所需费用 (1)租赁双方各缴纳登记手续费合同金额的1%; (2)房屋租赁税费: 房产税、营业税、教育费附加:约为年租金的20%; 所得税:企业,年租金的33%;个人,年租金的20%; 印花税:双方各缴纳合同金额的0.1%。 登记备案管理部门:北京市房屋土地管理局房屋租赁处。 相关知识: 1、房屋租赁的概念 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。房屋租赁是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。《城市房地产管理法》规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化,规定:“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的,均应遵守本办法”,即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。
2011-06-14 10:16:40 -
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收房时应当注意哪些问题?
答: 实行评估价征税后,二手房交易涉及的个人所得税将有核定征收和核实征收两种方式,以一套原价100万,评估价200万且未满5年转让的普通住房为例,假设合理费用为20万。实行评估价征税前,以阴阳合同过户,营业税及附加为5.5万,没有个人所得税,契税为1万元,总的费用6.5万元;评估价征税后,按照核定征收办法,营业税及附加为11.2万,个人所得税为2万,契税为2万,总费用15.2万;按照核实征收办法,营业税及附加同样为11.2万,个人所得税为14万,契税同样为2万,总费用为27.2万。评估价征税与阴阳合同过户产生的税费相差巨大。 评估价征税方案尘埃落定,二手房交易的末班车效应还是比较明显,今天上午记者在银湖房产交易中心见到不少市民赶着过户。 评估价征税对中介行业的冲击首当其冲,中介人员表示这么大一笔税费买家卖家都不会轻易承担,二手房成交量下滑是肯定的,没有成交量中介公司的生存就成问题。 成交量下滑是否会换来二手房市场价格的调整,这位中介人员对此并不看好,他表示深圳很多业主都非常有实力,很多业主红本在手,成交量冷淡的时候他们就会转租,以租养房。 而记者随机采访了几位市民,他们对房价走势看法不一。 业内人士表示,目前想买房的市民应该首先考虑红本在手房产,如果要赎楼的一定要在合同里写明评估价征收后费用到底有谁来负担,以免产生纠纷。
2011-06-14 10:12:14 -
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买二手房需要注意些什么问题?
答: 一、要注意户型格局的选择,大多数高层住宅都是框架结构,一层对称布置两户甚至多户,这样就会出现南向房和北向房,有的甚至是只有东西向窗户的小居室,再加上有些室内隔墙是现浇混凝土,不能打通,户型格局不易改变。所以在挑选此类高层单位时,要充分考虑入住后的舒适程度,关键是要让自己住得舒服、满意。 二、密度和观景非常重要 高层品质如何,密度是关键,密度越低,居住品质越高;在低密度的基础上,还要注意观察景观,尤其是在挑选顶层或较高楼层时,不仅要特别注意朝向景观,还要考虑周边地区未来规划,如果现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼,风景就会被遮挡。 三、注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要 购房时一定要选择电梯质量信得过的企业,询问发生故障时,楼盘维修人员如何解救,还可以与开发商签订责任书,约定如果电梯出现事故如何赔偿。 四、向发展商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况 一般高层住宅在顶层都建有水箱,先将水抽到顶层再往下供,使高层住户不会因压力不足用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证市内停电时,电梯也能暂时运行。 五、高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施 大楼底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。 六、车位问题 由于高层建筑多处于市内,在购房时,即使是目前无车的住户也应做好提前打算,因为未来很有可能车位比房价还贵。
2011-06-14 10:09:55 -
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贷款买房都需要什么证件?手续?需要注意什么问题?
答: (1)床头放花,易犯桃花: 夫妻两人都会有外遇,久而久之,会分道扬镳,家庭破碎(2)床离玻璃窗太近:空透无依,不能脚踏实地,影响事业的发展。现代大都市往往楼前有楼、楼后有楼、楼边有楼,卧床过份地靠近窗户,使得卧室不能很好地保持其私密性;另外,由于城市变得日益繁杂,恼人的噪音将穿过这扇并不太厚的玻璃窗而影响您的睡眠;“窗下多梦”的说法也在我的实践中得到应验。 据以前的风水书籍中记载,卧床太靠近窗户,容易导致“红杏出墙”,有此一说。 (3)床上和地下凌乱会影响主人的运气: 在生活中,许多人不明白整洁能带给人好运的道理。其实,风水并不象大家想得那么复杂,它就在你身边。既不象有些人故意把它神秘化,捧到了天上,也不象一些人根本就不懂风水,却说是迷信,给踩到了地下。风水就在你身边,无处不在,简捷易懂。谁都知道乱糟糟的人做不出大事一样,所以收拾好你的环境,给自己一个好心情。好运自然来。
2011-06-13 16:52:07 -
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租房注意事项和常见问题
答: 不动产以登记为准,因此,正常的房屋拆迁赔偿只计算房产证面积,其他的如果享有合法使用权或其他手续,可以从其他角度获得赔偿,比如地上附着物赔偿等。我国城市房屋拆迁规定正在热议,原来也有拆迁条例。可以从网上看一下。
2011-06-13 16:42:42 -
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装修房子要用到哪些工种?
答: 在收房做物 业交割的时候一定要注意以下问题:(1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况。 在房屋交接验收时, 买家必须亲自查验电表有否移动、 改装、 线路走向是否正常等, 同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃 气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。 对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家 一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。 (6)协助有线电视过户。在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权 证,即可办理过户手续。 (7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中 卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进 行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 (9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多 的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖 家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
2011-06-13 16:34:31 -
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银行购房贷款是怎么计算的?
答: 购房贷款,其实应该算做抵押类的贷款,因为银行把钱给你,你是要用房产证做为抵押的,款全还完后,就可以把房产证给你了。1.借款人的有效身份证、户口簿;2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);5.房产的产权证;6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)
2011-06-13 16:27:06 -
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外地学生在北京买房要注意什么
答: 到公证处写份同意自愿将房屋产权过户给父母的公证书,带上身份证、户口本、购房合同,到房产中心过户就行了,一般10个工作日就能完成
2011-06-13 16:15:43 -
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我该怎样实现买房愿望?请高手指教!
答: 房屋中介费应该是购房后的中介费用,一般是按照总房款的百分比收取,各个城市收的比率也是不同的。少付中介费主要就是2点。1.按照中介的比率,例如他们收房屋总款项的2%,你就可以在购房前讲价,只有能讲0.5还是1个百分点,那就要看你自己了。 另外提醒你一点,在中介买的都是二手房,总房款的价格是可以讲的,特别是现在的房产市场观望情绪强烈,价格或许能多讲点。但是要是好房子,i可要小心被抢喽。 2、切记:在和中介签合同的时候一定要写上除了中介费以外其他的费用一概不出,因为买房子后,他们有的边边角角的地方还让你出钱,几百也是咱自己的,干什么给他们,是吧。
2011-06-13 15:49:54 -
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签购房合同时应注意什么?
答: 二手房验房有别于新房的验房。二手房有很多潜在的弊病,所以验房更需要慎重,更需要认真。如果说拿到一个二手房,验房阶段必须仔细观察塑钢窗,铁窗,有没有漏水的问题,有没有锈损的问题。再一个塑钢窗的密封条是胶皮做的,容易老化,老化的特征就是缩短了,漏风漏气,当然不防雨。还有一些漏雨的潮湿带来一些墙面的分化。最大的问题就是水电的问题,真正意义上的二手房,有可能水电都是存在着跑冒滴漏,存在着电不分路。新房是分路的,比如空调是一路,照明是一路。但是二手房就不分路,这样的问题就是容易造成互相干扰,一旦出现问题带来了不方便。最大的毛病就是有些二手房还沿用过去的铝线,这是很成问题的。铝线导电率相应是比较差的,电阻率相应是比较高的,所以线的损耗还是比较大的。无形中给国家和个人都造成浪费。下水通畅问题也是二手房容易出现的问题。二手房的地漏一般都是老的铁地漏,是不是漏,是不是给下面一层造成伤害。门窗、排水、电路、墙面 一个都不能放过。 坐便的排水问题也是关键,很多的二手房的坐便由于年代的问题是后排水。大家知道,无论改什么,排水的方式是不能改的,因为牵扯到主体管道,每个楼都要走通,所以是不能自己自行更改的。否则楼层与楼层之间,楼上楼下之间就会造成一些麻烦。 验二手房除了仔细观察以外,就是顶面和墙面,我们要看电路是不是按标准走的,是不是把线路都是直接埋入墙内的,而不加套管。二手房必须按照现有的工艺做到位。二手房装修质量问题是一方面,户型的合理问题是一方面,设计问题是一方面。最主要的是抓安全,因为安全问题比任何问题都严重。
2011-06-13 15:44:33 -
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家装时我应该注意什么?
答: 注意的东西太多了,把握了重点比什么都重要。找间好的装修公司,师傅或认识对装修熟悉的朋友,让他们多出主意。不过最重要的是自己心里也有个底,知道自己想要什么。
2011-06-12 15:28:06 -
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收房时我需要注意什么问题?
答: 需要公证;他们自己签字盖手印没有法律效益;做委托公证。你的安置房不知道是什么类型的,如果是政策保障住房的话,可能公证处不会给做委托公证,只能做个合同公证。你交易前最好去你们当地房屋交易大厅再咨询下细节。
2011-06-12 15:24:49 -
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银行贷款买房注意?
答: 1.会不会电话通知?。回答:开发商说肯定会有电话通知,如果换手机号了,请及时和开发商联系。2. 收房通知书寄到什么地方?回答:合同上留的地址,如果不清楚该地址,请及时联系开发商,84903451。如果地址已经过期,请携带身份证和合同到售楼处修改。如果不修改则会导致通知书退回或收不到,这种情况下不影响正常收房,收房通知书在收房当天可以补办。具体事宜请拨打上面客服电话。 3. 收房时候需要携带什么证件? 回答:目前还没有收到收房通知,但应该必须是本人携带身份证和合同。等有邻居收到通知后希望能告诉大家。 4. 收房需要缴纳什么费用? 回答:第一是契税,120w以下90平以下1%(但据说先收1.5%,多的再退),120w以下90平以上1.5%,其余3%;第二公共维修基金,按照开发商最开始的说法是,高层7层以下100每平,7层及7层以上200每平,但昨天售楼处人又说2008年2月之前买房的按照2%,不知道收房通知书上怎么写的,有收到的及时通知一下大家;第三物业费,物业费2.38每月每平,100平的房子大概
2011-06-12 15:21:17 -
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租房需要注意什么?
答: 一、目前的房贷款政策 1、公积金贷款,每户每次只能申请一套房屋的贷款,第一套房期限5年以下(含)的利率为4.20%,5年以上为4.7%,首付比例为30%;第二套房利率要上浮10%——20%,首付比例为50%以上。如果第一套房是公积金贷款,必须待第一套房贷款还清后才能用公积金贷款第二套房,而且利率、首付都会提高,银行审核也会更严格些。 2、公积金贷款的申请额度,一般为个人公积金帐户内余额的20——30倍,最高20——30万(各地规定有所不同),申请公积金贷款的资格,借款人必须是正常交纳公积金的,且连续交纳半年(有些地方是一年)以上的,才有资格申请购房公积金贷款。如果夫妻两人均有公积金,可合并计算贷款额度,最高为40——60万元。 3、商业按揭贷款,目前5年以上期限的利率是6.8%,第一套房和第二套房的规定与公积金贷款相似。 4、组合贷款,是指购房公积金贷款不足时,用商业按揭贷款来补充,如某人一套房屋需贷款50万元,公积金贷款了30万元(最高),余款20万元申请按揭贷款的组合形式。 5、贷款的还款方法,目前有等额本息法和等额本金法两种,区别是本息法每月的还款额相同,适宜家庭收入开支的计划,但总利息支出比本金法高;本金法的首月还款额最高,尔后逐月减少,越还越少,适宜还款前期还款能力较强的借款人。 二、对你购房的建议 1、公积金的贷款利率比较低,你如果同时要买两套房,可在结婚登记前以各人的名义分别申请公积金贷款,这样的好处是:都算第一套房,利率低,利息支出少,购房贷款申批同意放款并开始正常还款后,你们再去结婚登记,对已贷款的房屋没有影响。 2、如果买两套房子,两人同时分别申请公积金贷款:一套房子是50万元,首付30%(15万元),需贷款35万元,公积金最高可贷20——30万元,,可申请组合贷款,按揭贷5——15万(如果两人的公积金合并计算可以全部公积金贷款);另一套房子30万元,首会付30%(9万元),需贷款21万元,一般可以贷到。 3、如果同时买两个房子,按公积金两人分别贷款共46万(25+21),期限20年(暂定),利率4.7%,按揭贷款10万元,利率6.8%,期限也是20年。按等额本息法还款,那你的月还款为:公积金贷款月供为2960.08 元,按揭贷款月供为763.34 元,两者合计为3723.38元(根据你们的收入,银行一般会通过)。如果按揭贷款期限为10年的话,月供为1150.80元,两者合计为4110.88元(也在你们的还款能力之内)。 4、如果你们同时购买两处房产,买完一个还完贷款再购置下一处的话,此房算作第二套,利率、首付都会提高,而且要等到你这一套房屋的贷款还清,有相当一段的时间,到时候政策、房价都会有变化,不可预测。 5、如果你们同时买了两套房子,手头宽裕的情况下,可以提前还款(冲本金,月供减少,总利息相应减少),也可以提前一次还清,贷款合同中有约定,一般要额外支付提前还款金额一个月的利息。 总的来说,你们先不要结婚登记,以各人的名义分别公积金贷款购房比较好。
2011-06-12 15:18:02 -
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二手房过户注意什么?
答: 严格讲就是去房管所登记,这样你出租的房子可以开出发票,普通的出租,只有你有房子,有人租你的房子,你们之间达成租房协议就成了。
2011-06-12 15:15:42 -
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我想买一套新房,但是不知道在选房时应该注意哪些问题
答: 二手房交易的流程:先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。 过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的! 一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,其他再交接一下水电费就可以了。 如果怕中介在中间吃回扣,你一定要他们给你每一种费用的发票,还要验证好给发票的真实性。这样你给中介骗钱的机会就少点了
2011-06-12 15:14:51 -
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买房时、要注意什么法律问题?
答: 1、审查有关证件。首先审查房屋是否具备交房条件,示范合同第八条有明确约定。按《北京市城市房屋转让管理办法》规定,取得建设工程竣工备案表为交房的法定前提条件。否则,购房者一般可 拒绝收房。此外,还需审查几个证件,包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2、审查房屋质量。主要看房屋是否与合同约定一致,包括户型、朝向、尺寸、结构等。如这些方面发生变化,购房者可要求退房。如存在质量问题,应要求开发商修理,待修理后再重新验房。 3、审查交房费用。 房屋价款结算。期房是依据房屋预测面积计算合同价款,收房时双方应根据面积差异予以结算。物业管理费用。作为异产毗邻房产,实行强制性物业管理制度。购房者接收房屋后,无论是否入住,就开始享受到前期物业服务,因此收房时就须交纳物业管理费。按北京现行规定,物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金,按照房款2%交纳,可交给开发商,也可直接去房管局小区办交纳。
2011-06-11 10:04:05
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