本地问答

什么时间审核？

您好，我发布的租房信息可以审核通过一下吗？谢谢了

网签怎么更名？没有满五年是不是要交大税？

答：网签合同更名，如果税票没下来可以更名，税票指契税发票。税票下来更名需要需要二次交契税、维修基金、营业税（俗称大税），费用非常高，而且手续特别麻烦。您指的满五年用不用交大税，是房本下来不满五年需要交大税，这是两年前的政策，现行政策是房本下来之日起满两年再交易就不用交大税了。

【经典小区保利一期】房本年限满2年吗？

答：满俩年可交易无大税房价成交基本9000出头

【青苑小区】你好，请问你们这里有短租房吗

答：有，短租贵一些

如何将还款不良记录删除?有什么补救措施?着急贷款买房

答：中国人民银行怎么查信用卡的不良记录

如何正确选择家庭开关插座？

答：　　选择正规商店购买不同品牌，或者同一品牌不同型号的开关插座，其价格差异很大，一些不法商家往往采用假冒、以次充好等方式欺骗没有专业知识的消费者。因此，购买时最好到知名的、规模较大的商场，绝对不要到卷帘门店去贪便宜。开关要好插座可省如果你的预算有限，可以采用开关、插座分不同品牌或者同一品牌分不同档次的方法选择。这是因为相对来说开关的使用频率大大高于插座，一个开关每天可能要使用十多次，对质量的要求较高，而插座大多数一年的插拔次数不会超过10次。另外，开关大多处于显眼的位置，对装饰性的要求也比较高，而插座大多位于橱柜背面、墙角、床边等隐蔽的位置，对装饰性的要求就不高了。一般一个三房两厅的单元，开关的数量在十个左右，而插座的数量可能要30到40个，如果采用上述方法就能大大节约费用。知道基本原则，下面就是具体的选择方法了。首先，要看接线端子。常见有传统的螺丝端子和速接端子两种，后者使用更为可靠，且接线非常简单快速，即使非专业施工人员，只要简单地将电线插入端子孔，连接即告完成，且绝不会脱落。其次，要注意开关手感。好的开关为了保证触点连接可靠，降低接触电阻，一般弹簧较硬，因此在开关时比较有力度感，而普通开关则非常软，甚至经常发生开关手柄停在中间位置的现象，造成安全隐患。最后，如果你选择夜光开关，一定要分清涂料（荧光粉）型和电源发光型，前者价格较低，但由于荧光粉在外界光源消失后，能量很快耗尽，无法长久起到荧光作用，而电源发光型，则可长期发光。

什么是逾期交房的违约责任？

答：　　逾期交房一直是商品房买卖过程中比较突出的问题之一，笔者以前曾经多次谈及此种情况下，买受人应该如何维护自己的权利。因最近连续接到此类咨询，所以有必要再谈开发商逾期交房的问题。一、商品房买卖合同的约定逾期交房是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。买受人在购买开发商开发的商品房时，通常会在开发商取得预售许可证后，同开发商签订格式文本的商品房买卖合同。根据潍坊现在通行的《商品房买卖合同》版本，一般是在第八条规定交付期限，内容为：出卖人应当在*年*月*日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第*种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起ｘ日内告知买受人的。在第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第*种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过*日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过*日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起*天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的*％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定的其他情形。从以上两条可以看出，在排除开发商据实可以延期的情形外，若开发商未能在合同规定的时间之前交房，就属于逾期交房。买受人可以根据合同第九条的约定追究出卖人的违约责任，但需要注意的是，适用第1种方式处理时要按照逾期的时间天数，分别处理。二、法律规定根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式（包括违约金和损失赔偿额等）没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过法院委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。

新房购房流程之如何看楼书？

答：　　经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。看文字销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。看户型过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。

银行为什么不给集资房办理按揭贷款?

答：　　银行担的风险太大，集资房产权问题不清晰，遇到相关拆迁，就可能得不到相关合法的评估，得不到合理赔偿，即使拍卖也可能会得不到相应的商品房价位，所以银行不给集资房办按揭。

房租到期房客失踪 能否转租？

答：　　半年前，郑州市民刘女士将自家一楼的一个单间租给了一个中年男子，对方是做小商品生意的，双方谈好价格，中年男子付了半年的房租。租房期间，不时有人堵门来找中年男子要钱，而且数额都相当大。刘女士心里犯嘀咕，想着房租到期把房子收回来租给其他人。但就在房租还有几天就要到期时，中年男子突然没了踪影，接下来连着两个月都没有出现，刘女士打电话也联系不到。“现在我想把房子租给别人，又怕房客回来后说屋里有值钱的东西，让我赔偿。”刘女士说，她考虑再三，还是没敢打开房门清理房间。刘女士的麻烦事到底该如何解决呢天之权律师事务所郑州分所的张少春律师支招说，为了避免以后的麻烦，房东最好到公证处申请提存公证，由公证机关工作人员全程录像并登记造册，清点房屋内的财物，然后将物品封存起来放在指定的地方，“这些物品可以由房东保管也可以由公证处保管，事后等房客来取时，房客必须支付保管费以及公证费”。这种方式比较便捷，不过费用会高些”，张少春律师说，除此之外，房东还可以到法院起诉房客，法院会通过公告的方式传唤房客。如果仍找不到房客，法院可能缺席审判，将房客遗留的物品拍卖，赔偿房东的损失，不过这个过程会长一些。

二手房交易流程？

答：　　二手房交易流程中的四种机构房产交易过程中一般有四种机构可以依照一定的法律程序对房产交易实施公正合理的监督与鉴证中介公司：其作用是在交易前联络买卖双方并将地产商详细的情况经过了解后做出评估报告交给银行审核，之后再为购房者的疑虑和问题作必要的解释与回答，充当咨询顾问。经过中介公司的工作，地产商在购房者眼中的信誉会有所提高，双方对交易的进度反而会更加积极。中介公司在促成交易后结束业务，所以，它只对交易双方获取的信息负责，并无风险承担与分配的能力。担保公司：购房者在买房的过程中如需办理一些按揭贷款手续，为了使银行或其它金融机构对自己的信誉度感到满意，购房者可以委托担保公司出面办理该方面的事宜。担保公司可以用委托人的房屋向贷款方做抵押并在此后对委托人的还款能力实施监督。当供贷的一方负担不起时，担保公司可以建议他将房屋转卖或实施其它方法来继续履行合同中的偿还义务。因此，担保公司附带有一种后置作业，但风险较低，它的主要作用是对融资的金融机构负责。保险公司：购房者在买房时如有担心或疑虑可以向保险公司投保，以便放心地将自己的资金交与房地产商。保险公司在对投保人投资项目详细审核后与其订立保险合同。一旦发生意外，保险公司依据合同对其投保人即购房者负责，运用大多数法则补偿购房者的相应经济损失，为他分担由意外引起的风险。但应注意的是，保险公司所能做到的是赔钱了事，而非完工交屋，并不能直接解决购房客户在购买过程中遇到的实际问题。公证处：如果在房产买卖中遇到产权纠纷，公证处的公证无疑是最具法律效力的。与以上三个机构不同的是，公证处属于国家政府机关的一个部门，其在房地产交易中可以担任的角色是在买卖双方谈定款项时，委派公证员亲自到场，鉴证买卖双方的合法有效的文件，监督其签订合同的真实性，并在此之后出具一份公证声明，使其产生法律效力，为委托双方今后的其它相关交易开出一份合法证明。

买房哪层最好？

答：　　在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置最佳。首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。人最理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅最好。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。

全装修房应注意些什么问题？

答：　　全装修房又好又不好，售价少则近百万元，多则几百万元，对消费者来说是一笔大宗开支。如果消费者喜欢且没什么问题的话会省去消费者很多麻烦。不过一旦出现质量问题或售后服务问题，消费者受到的损失也比较大。为什么不能顺利实现“带着行李入住”？据消费者反映，上海中鹰置业有限公司在销售“中环凯旋公寓”中出现种种问题，成了全装修房投诉中的部分焦点问题的代表。那么买全装修房的消费者的权益受损时，应找谁投诉，装修等级谁可分清，合同及售后服等，这些都是应该注意的。装修等级谁能分清？其实，全装修房的装修质量问题已经成为全装修房投诉中的突出问题。在本次调查中，工程质量和装饰材料品质是消费者对全装修房最不满意的两个项目。它们不仅涉及装修效果好坏，也牵涉到装修材料的质量高低。市消保委调查发现，有部分开发商为全装修房提供的材料清单不够详尽，大多数只写品牌，不标明材质型号规格等级等明细，还有些开发商甚至不提供材料清单。这一结果直接导致部分电器和装饰材料虽是知名品牌，但采用的型号属于该品牌中的中低档产品。而大多数消费者没有建筑、装修方面的专业知识，对装修质量、材料品质无法把关，这也在一定程度上给开发商提供了弄虚作假的可乘之机。与普通住房相比，全装修房最主要的卖点就在于使消费者免去装修之苦，实现轻松入住，且批量装修为实现节能环保打下了基础。但从现在的情况看，装修质量依旧是全装修房的软肋，不仅容易引起消费者不满，也可能因为消费者再次装修而增加装修带来的环保问题。在这种情况下，为全装修房的装修质量立规矩已经刻不容缓。据了解，目前对于全装修房的质量问题、验收标准等，只有建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》，但这个《导则》只是一个参考性规范意见，不具有强制性。可见，要堵上全装修房的质量漏洞，不仅需要纲领性文件，也需要针对具体物件、具体细节出台可操作、可参考的文本。合同约定谁说了算？环境问题看似不属于全装修房范畴，却反映了全装修房在合同约定上的种种陷阱。市消保委表示，除了有消费者反映部分开发商不根据合同约定擅自更改小区环境布局和装修材料外，还有部分开发商在与消费者签订合同时故意将自己的违约责任降低。比如在全装修房的合同附件中约定。

逾期交房的违约责任？

答：　　逾期交房一直是商品房买卖过程中比较突出的问题之一，笔者以前曾经多次谈及此种情况下，买受人应该如何维护自己的权利。因最近连续接到此类咨询，所以有必要再谈开发商逾期交房的问题。一、商品房买卖合同的约定逾期交房是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。买受人在购买开发商开发的商品房时，通常会在开发商取得预售许可证后，同开发商签订格式文本的商品房买卖合同。根据潍坊现在通行的《商品房买卖合同》版本，一般是在第八条规定交付期限，内容为：出卖人应当在*年*月*日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第*种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起ｘ日内告知买受人的。在第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第*种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过*日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过*日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起*天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的*％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定的其他情形。从以上两条可以看出，在排除开发商据实可以延期的情形外，若开发商未能在合同规定的时间之前交房，就属于逾期交房。买受人可以根据合同第九条的约定追究出卖人的违约责任，但需要注意的是，适用第1种方式处理时要按照逾期的时间天数，分别处理。二、法律规定根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式（包括违约金和损失赔偿额等）没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过法院委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。

冬季收房需要注意什么问题？

答：　　■ 墙体冬季也是检测墙体质量好坏的机会，干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝，目测墙体就会发现小裂缝；墙体检测除观察裂纹外，还应注意墙体是否平滑笔直，可用直角尺靠在墙上检测；同时可以用橡胶小锤敲击墙面，通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做标记，以便专业检验机构复测时更加准确找出问题。■ 验房精装房的验收需要更加注意细节，精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测，比如一些装修材料的品牌，装修的质量也是需要重点注意的地方，由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵，建议购房者收房时由专业验房师陪同；毛坯房的验收标准则相对简单，一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：“看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道，“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气，“测相邻”主要是就闭存水试验，水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题，经专业机构检测确认后，对有问题的地方可与开发商协商整改。■ 地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近，有直角尺或三角尺对地面进行检测，可检测出地面是否平整。如果检测出地面有较大落差，也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测。地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大关联，不容忽视冬季是测试房屋的防水情况最好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露，厨房、卫生间是最重点检验的区域。检测方法非常简单，在门缝里塞上防水的塑料，将各种管道口用塑料薄膜扎牢，再用自来水管在地面上放水，水的高度不超过2cm，试水时最好约楼下邻居来。■强弱电电路的检测要求相对更专业，一般收房时房内都已经通电，需通过开发商最初的安装开关检测电路情况。收房时一定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修时使用。

贷款买房如何少付利息？

答：　　时下，人们大多向银行贷款买房，在还款方式上，购房者总希望找到最划算的方法。社会上有一种说法，个人住房贷款金额相同，贷款期限相同，采取不同的还款方式，所还利息总额不同。为了探个究竟，记者采访了农行叠山路支行金融超市副行长郑承力。据郑承力介绍，不同还款方式所付的利息确实 存在差异。消费信贷一般有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等比递增还款法等几种还款方式，现各商业银行多采用等额本息和等额本金还款法。以20万元20年期贷款为例，月利率相同，采用等额本息还款法利息总额是117841.29元，采用等额本金还款法利息总额为101220元，两者相差16621.29元。因为等额本息还款法每月的还款金额是一个定数，相比等额本金还款法较容易操作，所以，目前95％的银行采用的都是等额本息还款方式。业内人士提醒，购房者有权利选择适合自己的还款方式。等额本金还款法前期还款压力虽然较大，但16000多元的利息差毕竟也不是一个小数目，如果经济条件允许的话，你不妨采用此种还款方式。

房屋租赁合同必须要备案吗？

答：　　对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。

通过中介公司买二手房需要注意什么？

答：　　1、看房之前：可事先向身边买过二手房的熟人咨询，了解房屋买卖的大致流程。关注房价信息，知道想要买房这一地区二手房每平方米的均价。了解可以通过这些途径：电视上的信息台、房介所门口的公告板、网络上的房产信息等。需要注意的是：这些标注价格一般要与实际价格差一两万，因为这些属于房介吸引你的广告价，你去问时，他一般会告诉你此房已出手，然后推荐你其他房子。只要注意差的别太大就行。2、看房时：不要在第一眼就表示出对这个房子的满意，即使你确实是很满意。以两室一厅为例，看房时除了要注意朝向、（如双南向夏天会较热；南北向北屋冬天比较冷等）楼层、（顶楼夏天可能会晒透易热，很多房子会有渗漏现象，即使粉刷后也会有痕迹，可多关注窗台阳台；底层尘土较多可能会脏一些）户型（有些房子虽然大，但可利用率不高，如厅里门多而且又比较分散，导致厅里几乎不能摆东西；走廊设计别扭等）年代（关系到贷款比例）还要关注楼的位置，是在中间单元还是在两头，是在这一片楼的中间位置，还是两面的第一座楼。此外，周边环境是否安静，生活配套设施是否具备（市场、超市等），交通是否便利等。看房时要把耳朵“塞紧”，不要听房介把房子说得天花乱坠，一定注意多看细看少表态，多问你看到的这个房子存在的问题及你的不满意之处。看房过程中房介人员一般会接到好几个电话说还有人要来看房，然后问你能不能拍板，不要相信，这只是他的一种推销策略，造成房子很抢手的假象。3、关于钱：看房子时别带钱是制止你冲动付款的有效方法之一。不要当即拍板付定金，买房子是大事，必须要在没有外人忽悠下充分考虑，清楚明白的决定。要知道定金一旦交上，就是别人牵着你的鼻子走，你就被动了。付定金时尽量少交，定金只是表达了意向而已，不在于房介极力要求的多。以此将如果后悔的损失减到最低。