二手房交易风险性top4需悉知 遇上你就买不上房！

在二手房交易中，存有众多执行全过程中的阻碍，影响合同书再次执行，甚至在一些状况下迫不得已终止合同。根据对二手房屋买卖案子开展调查，能够发觉存有四类“绊脚石”。

房地产抵押

2015年8月，购房者小张与卖房子人小刘签署《房屋买卖合同书》，承诺购买小刘的一套房子，交易价格八百万元。合同签订后，小张如期向小刘付款200万元首付。后小张发觉该房子已于2015年5月开设抵押，小刘回绝消除该抵押，房子交易没法再次开展。故小张将小刘诉至法院，规定消除彼此的买卖协议，并规定小刘退还已支付项，并付款合同违约金。

剖析：

抵押就是指抵押人与抵押权人（债权人）以书面通知承诺，不迁移抵押资产的占据，将该资产做为贷款担保，当借款人不执行负债时，债权人有权利依规以该资产折扣率或是以竞拍、卖掉该资产的合同款优先选择受偿。二手房屋交易中，常常易出现以下状况：1、彼此签署房屋买卖合同书时，购房者明知道该房子已存有抵押，并承诺卖房子人期限消除抵押，但以后卖房子人毁约不做解押办理手续；2、签署房屋买卖合同书时，购房者对房子现有抵押不知道；3、房屋买卖合同签订后，卖房子人到房子上架开设抵押。因为抵押涉及到第三方抵押权人的合法权利，在有抵押存有的状况下，买卖协议没法再次执行，彼此只有终止合同。

房地产被查封

2016年2月，购房者海英与卖房子人小吴签署《房屋买卖合同书》。合同签订后，海英如期付款购房的钱，产权过户时却被告之该房子已被异地某法院被查封，没法再次产权过户。原先，小吴曾向第三人贷款八百万元，后没法还款，第三人在异地法院提起诉讼小吴，并申请办理法院对小吴户下房子被查封，被查封期内严禁交易、抵押、产权过户等。无可奈何下，海英将小吴诉至法院，规定消除彼此买卖协议，并规定小吴退还购房的钱并付款合同违约金。

剖析：

这里常说的被查封，关键就是指是民事诉讼中的法院强制执行，就是指老百姓法院在利害关系人提起诉讼前或是那时候提起诉讼后，为确保未来的起效裁定可以获得实行或是防止资产遭到损害，对被告方的资产或是异议的担保物，采用限定被告方处罚的强制执行措施。关键存有以下状况：1、提起诉讼前或是起诉全过程中，一方被告方申请办理采用法院强制执行对策，被查封另一方户下房地产；2、实行全过程中，失信执行人不执行负债，与其户下有可供执行的房地产，亦有可能被采用被查封对策。房地产被被查封后，是严禁抵押、产权过户的，故在这里状况下房屋买卖合同书也是没法再次执行下来的。

央产房不可以申请办理发售办理手续

2016年8月，购房者小刘与卖房子人小张签署《房屋买卖合同书》。在合同履行全过程中，因该房子不符央产房主板上市条件、没法申请办理发售办理手续，合同书没法再次执行，小刘将小张诉至法院，规定消除彼此的买卖协议，并规定小张担负合同违约责任。

剖析：

说白了央产房，全称之为“在京企业已买公有住房”，一般指的是员工依照房改办出厂价或是基准价购买的在京企业的保障性住房住宅和集资合建住宅。此类房子与一般的商住楼不一样，在售卖层面存有一定税收优惠政策限定，如欲售卖央产房，前提条件是该房子合乎主板上市条件、可以发售，需申请办理已购公房发售申请表，如不符主板上市条件，法院也是不可以强制裁定彼此再次合同履行的。

购房资格产生变化

2015年10月，购房者小吴与卖房子人小刘签署房屋买卖合同书。合同签订后，因房价增涨，小刘回绝再次将该房屋出售信息给小吴。小吴将小刘诉至法院，规定再次合同履行。案审中，经法院查证，因小刘回绝合同履行，小吴已于2016年1月再次买房并申请办理产权过户办理手续，现小吴早已不具有购房资格。经法院释明，小吴变更诉请，规定消除彼此的合同书，并规定小刘担负合同违约责任。

剖析：

依据北京住房限购政策现行政策，对已有着1套住宅的当地户口农村居民、拥有当地合理临时居住证在当地沒有住宅且持续5年（含）以上在当地缴纳社保或个人所得税的非当地户口农村居民，限购政策1套住宅。限购房政策颁布至今，引起的纠纷案件也持续增加，普遍以下情况：签署房屋买卖合同书时本人或是家中合乎购房资格，后在履行合同全过程中或是法院起诉全过程中，该本人或是家中又再次购买住宅，或是夫妻为了更好地买房离婚后又再婚，不会再合乎购房条件，导致目前房屋买卖合同书没法再次执行。