二手房买卖普遍纠纷案件造成原因及处理方法有什么？

近些年，二手房交易销售市场愈来愈受欢迎，有关二手房地产交易合同书的纠纷案件难题也愈来愈多，二手房终究不象商住楼，房子产权、品质等层面存有许多难题，因而在二手房交易的全过程中也非常容易出现合同纠纷案。下边我就为大家详细介绍几类普遍的二手房产买卖合同纠纷案件的內容和解决方案，期待能对诸位买房者有一定的协助。

第一类是房价增涨过快，上家违约造成的纠纷案件。

碰到这类状况下家有三个方法处理：

1、假如 《居间协议》或 《定金协议》已确立了房地产交易的关键条文，则可视作《买卖合同》，下家有权利规定上家再次执行该合同书。这种关键条文有：价格、房子部位、支付時间、产权过户時间、拿房時间等。但是，大部分 《定金协议》或 《居间协议》也不所有具有所述条文，因而，不可以视作 《买卖合同》；

2、假如二倍退还定金还不可以填补下家的损害，下家能够规定赔付具体损害。例如下家付了五万元定金，上家不愿卖房子，只愿意退还十万元，而这时房价涨了二十万元，那么上家依然赚十五万元。这时候，下家可规定上家赔付价差损害，也就是下家按具体损害来理赔，这一具体损害便是房价增涨的价差，下家能够按二十万元来理赔。

3、自然，更简易的方法是立即可用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则，即规定上家二倍退还。

签署买卖合同有一个必需的流程是在网络上开展合同备案，这一办理备案能够根据中介办理备案或买卖方立即到房地产业交易申请办理办理备案。买卖合同中的条文和配件，需要对房子基本情况、支付時间、支付方式、合同违约责任等具体内容做承诺。签署买卖合同后，上家毁约不卖，无论下家是不是付款了房款，也无论上家是不是想要担负合同违约责任，下家都有权利规定再次合同履行。若上家仍回绝执行，下家可诉至人民法院规定强制性执行。提议在房价增涨较为快时，下家付定金争得多支付点，付了定金之后尽快签署买卖合同。

第二类是下家贷款出现阻碍造成的纠纷案件。

下家向金融机构申请办理贷款没获准许的，原因一般有两个：一是因为本人资信评估等难题，金融机构不肯贷款；二是因为贷款政策等原因，贷款不够。如申请办理一百万元，金融机构只肯贷80万元。

在这里二种状况下，都是会导致下家沒有充足的资产准时付款房款，一般，因为金融机构不贷款或不全额贷款，下家要用自筹资金来付房款，不然很有可能组成毁约。由于，基本上的买卖合同上都承诺，如下家贷款不够，则应在交易产权过户时补充不够一部分，因此贷款的风险性要由下家来担负。

为防止这类纠纷案件，下家应当尽快向金融机构资询贷款事项，问清晰是不是能申请办理贷款，能够贷是多少，不可以只轻信中介公司对贷款状况的可能，好立即向金融机构资询。除此之外，也可在合同书中承诺：若因贷款没获批或未全额获准导致下家支付工作能力出现比较严重难题的，随意一方有权利终止合同，上家应退还已收房款，彼此互相担负合同违约责任。

第三类是交易税费测算出现出现偏差的原因而造成的纠纷案件。

因为交易税费受国家宏观经济政策、国家经济政策的影响很大，变动性非常大。这种税款关键有增值税、个税、房产契税。现阶段至2009年12月31日前的交易税款依据普通住房和非普通住房而各有不同。

普通住房 （总面积在140平米下列；内环线的价格在245万余元之内、内环线到二环路中间的价格在140万余元下列、二环路的在98万余元下列；建筑容积率超过1）和非普通住房 （普通住房之外的住房房子）按下列规范缴纳。

此外，本人出让2年以上家中唯一日常生活住宅的，免税个税。缴纳规范常常会产生变化，因此一定要立即掌握缴纳规范。

有关税款由谁缴纳一般有下列三种状况：

一是彼此未承诺，那么应依照法律法规，分别担负适应的税费。

二是承诺由下家来担负税费，上家只要 “拿到价”。这类承诺对下家有一定的风险性，由于假如签订后到交易期内，税款产生变化，那么提升的税款只有由下家担负了。

三是做低房价。彼此为减少交易成本费而少交税，一般会将宣布买卖合同中的房价做低，再以 “室内装修款”或 “房子赔偿款”的为名付款差值一部分。此类作法违背法律法规，是偷税个人行为。并且，做低的合同额常常在交税的情况下碰到阻碍，被税收单位觉得合同额过低而规定按成交价交税，这样一来，买卖方经常会为了更好地提升的税款由谁担负而产生矛盾，但一方不可以做低房价为由，认为买卖合同失效。

第四类是因为付款定金而造成的纠纷案件。

不管一手房交易还是二手房买卖，在签署正式合同以前，下家一般必须先付款定金，定金的作用是为了更好地保证 彼此签署正式合同。有关定金造成的纠纷案件有下列三种：

一是付了定金之后，在其中一方毁约，守约方可依照定金罚则解决，换句话说下家毁约得话，上家能够收走定金；上家毁约得话，下家能够规定二倍退还定金。

二是付了定金之后，彼此对定金合同之外的别的內容不可以达成一致，而这种內容与合同履行有紧密的关联，例如付了定金后下家才知道房子也有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还房贷，如不可以协商一致，这时候下家就可以规定消除定金合同，上家理应退还定金 （并不是二倍退还）。但要留意的是这种在定金合同中未作承诺而且在事后不能协商一致的內容理应依据诚实守信标准和交易习惯性来明确，而不可以是一方有意明确提出严苛的条文导致的。如上家规定签署宣布买卖合同后一年后再拿房，这类规定违背了诚实守信标准和交易习惯性，在不可以协商一致时理应觉得是上家毁约。

三是付了定金之后，定金并沒有交给上家手里，只是依据定金合同或居间协议交到中介公司存放。假如定金合同承诺定金由中介公司存放的，那么定金合同就起效了，上家不可以以自身收走到定金为原因，认为自身能够不会受到定金合同管束。