物业管理消费者维权——关心典型性纠纷案件

买来房，如何来维护保养自身的业主利益？据前不久一项相关物业管理纠纷案件实例的调研说明，在近2年的物业纠纷中，有超出7成占比的分歧关键集中化在公共基础设施所有权、物业管理花费、物业管理合同书等好多个较为典型性层面，例如房地产商将会馆卖给本人、服务承诺的物业管理费用完全免费却不推行等。

在这里，就这种较为具备象征性的典型性纠纷案件关心事宜作了有关讲解，业主们在消费者维权时何不多考虑周全。

关心1、公共基础设施的主人家到底到底是谁

前不久，当地某新楼盘的地底立体停车库被房地产商卖给了本人，促使小区的停车收费用，导致停车位有位置而业主却没法泊车的状况，间接性损害了业主的权益。而一部分小区的公共性服务设施例如铺面、会馆等被出交给本人的状况也不在少数，而且转让以后由于这种公共性服务设施的业务范围和作用的更改，已不做为小区的配套设施服务项目所造成的分歧，也早已刚开始变成物业管理层面的关键聚焦点之一。

讲解

这类纠纷案件实际上涉及的难题便是小区的公共性服务设施的“主人家”究竟是谁的难题，到底是房地产商还是全体人员业主。在《物业管理条例》中，现阶段只对停车场作了有关的明文规定，即“小区内的机动车辆地下停车场(库)，理应出示给本小区内的业主和应用人应用。停车场不可出让给小区外的企业和本人；停车场有空闲的，能够临时性租赁给物业管理地区外的企业和本人。”而沒有对同用设备和同用部位的所有权等难题做出要求。

另外，现阶段物业管理一部分在同用设备、同用部位的所有权难题还牵涉到检修和花费的担负难题。例如什么部位、设备、机器设备归属于全体人员业主夫妻共有财产；什么归属于一部分业主夫妻共有财产；未平摊同用总建筑面积的地底立体停车库所有权，应属全体人员业主还是归属于房地产商，假如归属于全体人员业主，所有权证应怎样派发、存放、应用，盈利应如何处理，维修基金怎样筹资、怎样平摊。而针对房地产商已售卖的地底立体停车库应如何处理，针对房地产商建设的路面双层钢架结构挪动停车位的所有权应怎样评定，一部分业主或某些业主是不是能对于此事提到起诉，一部分业主或某些业主对同用设备、同用部位的盈利如何处理可否提到起诉等，现阶段尚沒有明文规定。

解决方案

这一系列难题现阶段尚需有关部门制订有关政策法规。但是总体来说，业主们还需提升 本身的消费者维权观念，及时处理难题开展处理。

关心2 、签物业管理委托合同还是服务协议

据统计，现阶段许多 小区的业主联合会与物业管理签合同时，通常针对物业合同的特性沒有确立界定，有一部分小区中彼此签署的是“服务协议”，而有一部分小区中彼此签署的则是“委托合同”。

据了解，这些方面的错乱促使现阶段高人民法院案由归类中，牵涉到物业管理合同书的，不仅有服务项目合同纠纷案，又有物业管理纠纷案件；而人民法院审理物业管理纠纷案时，一部分案子的案由列入服务项目合同纠纷案，一部分列入物业管理纠纷案件，也有列入损失赔偿和财产权属等别的案由。

讲解

这关键是由于针对物业管理服务项目合同书的了解不一样。据剖析，假如彼此签署的是物业管理委托合同特性的，那么就意味着着由业主授权委托物业管理公司对小区开展管理方法，业主与物业管理公司是授权委托与被授权委托关联。

假如一旦小区的管理方法出现了难题，例如遭受偷盗等，那么其不良影响将与物业管理公司沒有一切关联；另外因为委托合同的受托人依规可随意解除合同，而不需要任何借口，也不利小区物业管理的可靠性。

解决方案

在签署物业管理合同书时，需要留意的是合同书的特性应当为服务协议，而不是委托合同。其简易的方式是首先看物业合同的名字，如果是服务协议，一般这一合同书的名字是“物业管理服务协议”，而不是“物业管理委托合同”，另外，在合同书的条文中，如果是委托合同，一般会主要表现为“招标方授权委托承包方”，而服务协议则一般是“招标方为承包方出示服务项目”。

关心3、物业管理费

最近涉及物业管理费的关键有两个层面的內容，一个是物业管理费到底包括了一些哪些花费，因为有关规章颁布后，“物业管理费”的包括花费新项目与过去各有不同，而一部分物业管理公司在给予业主的收条上通常只标出“物业管理费”五个字，因此 非常容易造成 业主们针对其定义的模棱两可而引起纠纷。另一个分歧较为集中化的是物业管理费不能收到的难题，这关键反映在极少数房地产商在楼盘销售低谷时，常常承诺免减一部分业主物业管理费，待业主搬入后，物业管理公司却未予兑付；一些则是别的业主对免减物业管理费的作法果断不同意，导致业主中间、业主与物业管理公司中间的分歧。

除此之外，同一物业管理小区，同样的商住楼因国家房改政策执行，造成了不一样特性房子，导致物业管理收费标准规范不统一，一部分业主觉得物业管理未完成同质性同价的标准，因而也发生争执造成 服务费没法收交等状况。

讲解

因为“物业管理费”是个大定义，一般来说就是指保安人员费、保洁服务费、保绿费、服务费4项，但针对许多 业主而言，非常容易把这4项內容与附加的平时公共基础设施机器设备维修费用及其电梯轿厢离心水泵经营能消耗等掺合在一起。另外，因为物业管理企业在扣除了物业管理费用后，有的开、有的给收条，促使许多 业主针对自身缴纳的“物业管理费”到底包括了一些哪些內容不是很清晰。因而，在一些小区里其收交率非常低，有的乃至低至20-30%，促使物业管理难以为继，导致别的已交费业主的心理状态不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了有效公布收费标准难题，而基础物业管理附加费由什么组成沒有列举出去，导致应当付的不付，而不应该付的也付的怪现状。

另外，导致物业管理费的扣费纠纷案件，除开物业管理服务企业不及时、房地产商遗留为关键原因外，物业管理收费标准不确立，不可以反映质价相符合的标准是关键原因。而现阶段依然有一部分业主对物业管理费的标价缺乏有关专业知识，物业管理费时高时低，导致业主与物业管理公司不和睦，这类状况在早期物业管理上尤其突显。

解决方案

在收费标准层面，物业管理公司应当在给予业主的有关物业管理费用交费收条上，将有关的收费标准文件目录名字和花费所有列举清晰，不可以简易地以一个“物业管理费”的名字来替代在其中各种的花费名字。