违法建筑的房屋租赁合同效力难题

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提及违法建筑，大家会马上想起违反规定、拆卸等词句，但现实日常生活，并不是的违法建筑都需要马上拆卸，依据目前法律法规，有一些违法建筑可根据挽救方法变成合理合法工程建筑，即便是需要拆卸的违法建筑，在被拆卸前，绝大多数也处在运用情况，由占据人占据应用或租赁、出出借别人应用，那么，以违法建筑为标识的租赁协议是不是必定因标底违反规定而失效呢？

一、违法建筑的界定

在我国有关的法律规定中，并沒有清晰界定什么叫违法建筑，严苛从文义解释，违背法律法规而修建的房屋建筑、建筑物都可以称之为违法建筑，法律法规包含全国以及党委会制订的法律法规、政策法规、行政法规、地方法规，涉及到內容包含整体规划报备建设、土地规划、建筑规划设计工程施工、室内室外室内装修、消防安全、整体规划、环境保护管理方法、文化遗产保护、道路运输等各个方面，范畴很广。但从现行标准法律法规看，“违法建筑”大多数状况下并不是特指违背相关法律法规的工程建筑，只是专指违背《土地管理法》、《城乡规划法》等建设整体规划、审核流程而修建的房屋建筑、建筑物，如没经整体规划批准建设的房子、逾期临时建筑等。

二、违法建筑租用合同效力

1、以违法建筑为标识的租赁协议，不因标底违反规定而被一概评定为失效。

现行标准法律法规并没有要求以违法建筑为标识的租赁协议均失效。尽管《商品房屋租赁管理办法》第六条要求违法建筑不可租赁，但该方法归属于行政法规，依据《有关可用<中国人民共和国担保法>多个现象的表述（一）》第四条“担保法执行之后，人民检察院确定无效合同，理应以全国以及党委会制订的法律法规和国务院制订的政策法规为根据，不可以地方法规、规章制度为根据”之要求，违背该方法并无法立即造成租赁协议失效。

2、法律法规对合同效力有明文规定的，依要求。如《有关审判城区房屋租赁合同纠纷案案子具体的运用法律法规若干个现象的表述》中明文规定以未按建设项目规划批准或未按整体规划批准內容建设的房子、没经准许或未按准许內容建设的临时建筑、逾期的临时建筑为标识的租赁协议失效，但如在一审开庭审理争辩结束前对批准审批程序给予挽救，可评定合理。

2009高人民检察院公布的《有关审判城区房屋租赁合同纠纷案案子具体的运用法律法规若干个现象的表述》第二条要求：“出租方就未获得建设工程项目施工许可证或是未依照建设工程项目施工许可证的要求建设的房子，与承租方签订的租赁协议失效。但在一审庭审结束前获得建设工程项目施工许可证或是经监管部门准许建设的，人民检察院理应确认合理”。第三条要求：“出租方就没经许可或是未依照准许內容建设的临时建筑，与承租方签订的租赁协议失效。但在一审庭审结束前经监管部门准许建设的，人民检察院理应确认合理。租用限期超出临时建筑的运用限期，超出一部分失效。但在一审庭审结束前经监管部门准许增加运用时间的，人民检察院理应评定增加应用期内的租用期内合理。”

这一要求相匹配的是《城乡规划法》第六十四条-六十六条中提及的违法建筑，即《城乡规划法》第六十四条要求：“未获得建设工程项目施工许可证或是未依照建设工程项目施工许可证的要求开展建设的，由县市级以上地区市人民政府城乡建设规划主管机构勒令终止建设；还行采用纠正方法解决对整体规划执行的影响的，期限纠正，处建设工程预算百分之五以上百分之十下列的处罚；没法采用纠正方法清除影响的，期限拆卸，不可以拆卸的，收走实体或违规收益，能够 处以建设工程预算百分之十下列的处罚。”第六十五条要求：“在乡、村庄规划居民区未依规获得农村建设施工许可证或是未依照农村建设施工许可证的要求开展建设的，由乡、镇政府勒令终止建设、期限纠正；贷款逾期不纠正的，能够 拆卸。”。第六十六条要求：“建设企业或是本人有以下情形之一的，由所在城市大城市、县人民政府城市规划主管机构勒令期限拆卸，能够 处以临时性建设工程预算一倍下列的处罚：（一）没经准许开展临时性建设的；（二）未依照准许內容开展临时性建设的；（三）临时性房屋建筑、建筑物超出审批限期不拆卸的”。

3、针对法律法规并没有对合同效力明文规定的违法建筑租赁协议，合同效力评定应依照《合同法》要求进行评定，依规核查是不是具有合同书承诺的创立及起效要素，是不是归属于《合同法》第五十二条规范的无效合同情况，综合性评定合同效力。

三、租赁协议被确认失效后，违法建筑占据人即出租方可参考房租规范认为占据服务费。

依据《有关审判城区房屋租赁合同纠纷案案子具体的运用法律法规若干个现象的表述》第五条“房屋租赁无效合同，被告方要求参考合同书承诺的房租规范付款房子占据服务费的，人民检察院一般应予以适用”之要求，虽然无效合同，但承租方在租房子期内具体应用了违法建筑占据人的房子资产，理应付款相对应占据服务费。

需要留意的是，依据《产品房屋租赁管理条例》第二十一条要求，租赁违法建筑的，由被市辖区、市、县人民政府建设（房地产业）主管机构勒令期限纠正，对沒有非法所得的，可惩处五千元下列处罚；对有非法经营的，能够 惩处非法所得一倍以上三倍下列，但不超过三万元的处罚。