房东违约该怎么办

房东违约该怎么办？假如租房合同已约定，房东能够提早2个月通告承租方消除租房合同得话，房东依照协议书的约定提早2个月通告并消除合同书的，不组成违约；假如房东在租房合同满期前，未依照协议的约定提早2个月通告你终止合同的，房东理应依照协议的约定向你付款违约金；如果你是租房合同满期前，了解房东有终止合同的意思表示，但假如房东并沒有执行终止合同的个人行为，只是在协议满期后自行消除的，房东不理应向你付款违约金。

【房东违约实例一】

我和房东签了三年租期。租赁期从2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房东忽然规定我一个月后搬离，便于其卖房子，并同意将剩下的租金退回我。在这段时间内，许多中介还拉人看来房屋。我想问一下，我和房东签定的租赁合同书迁移到下一个新房东后，一样具备法律认可吗？房东要卖房，我是不是务必搬出来？与此同时，这一份租赁合同书中确立一条：合同书经彼此意味着签名或盖公章即起效，合同生效后，彼此均须严苛执行，一方违约，另一方有权利规定另一方履行合同并追责违约义务。对于此事，我是不是能够追偿违约金？

剖析：房子租赁期内，房东能够将房子出租开展出让。但在买卖房屋全过程中，房客具有二项主要的支配权，一项是优先选择购买权，《合同法》第二百三十条要求：“出租方出售租赁房子的，理应在出售以前的有效时间内告知承租方，承租方享受以相同条件下优先选择购买的支配权。”另一项是再次承租权，《合同法》第二百二十九条要求：“租赁物在租赁期内产生权变化的，不影响租赁合同效力。”换句话说，除租赁合同书中另有约定外，房东将房子出租出让的与此同时，附在其上的租赁合同书也将一并出让，且租赁标准不产生变化。这也是法律规定的出让，房屋的客户是没有权利回绝或变更的，只有按租赁合同书约定再次执行。

对于付款违约金，是担负违约义务的一种方式，但条件是在合同书中约定有清晰的违约金条文，包含付款的标准、额度的测算等。假如协议中沒有该项约定，则难以规定违约方付款违约金，但能够规定违约方赔付因其违约而导致的损害。

此案中，房客能够明确提出履行优先选择购买权；还可以再次租赁该房子出租直到租赁满期；或是规定房东担负违约义务赔付从而产生的损害，包含再行租赁类似房子而提高的花费、搬新家的花费、别的提升的成本及导致的损害等。

【房东违约实例二】

实例：我有一套，原提前准备租赁，与中介公司和承包方签署了租房子定金协议书，收了6500元定金。如今我又不愿租赁了，自身住。协议书中提到：约定2011年11月30日前宣布签订，招标方在扣除定金后，并在约定期内不可将该房子转租给别人，或是推托提升房价，导致本协议书没法执行，不然以两倍的定金反归还承包方。现在我不愿租赁了，是不是需要赔他6500元，可有方式减少损失。

剖析：是的。这是一个订立定金合同书，从另一方交付6500元定金给你时早已起效，对你们彼此有着约束。你能违约，可是要以放弃6500元为结果来违约，即退回6500元，再向其付款6500元，也即二倍退还定金。法律规定是，《中国人民共和国合同法》第八十九条：“被告方能够约定一方位另一方计付定金做为债权的贷款担保。借款人承担负债后，定金理应抵作合同款或是取回。计付定金的一方不执行约定的负债的，没有权利规定退还定金；私收定金的一方不执行约定的负债的，理应两倍退还定金。”对于是不是有方式减少损失，需看你们的定金合同书中是否有约定租赁限期和房租，要是没有，就没有办法；如果有，定金的约定金额不能超出租赁期内总房租的20％。例如，约定租3个月，每月房租是2000元，总租赁期内房租为600零元，约定的定金金额只有是20％×6000=1200元，如约定6500元定金，就只有1200元具备定金法律效力，其他5300元无定金法律效力，倘若违约，你理应退还6500元，再赔1200元就可以，即二倍退还的一部分是1200元，并不是6500元。根据是《中国人民共和国合同法》第九十一条：“定金的额度由被告方约定，但不能超出合同约定标的额的百分之二十。”