购房之申购篇 签署商住楼认购书要注意什么

申购，我们可以了解为其包含申购和下定金。申购就是指在房屋都还没新房开盘，价格出去以前，缴纳一部分的认购金预定一下，直到宣布新房开盘的情况下，就可以参加购房，若购房未取得成功，则退回认购金。申购也是开发商的一种市场销售方式，目地取决于摸排，看一下这一新楼盘的人气值究竟如何，销售市场怎么样，再依据状况决定新房开盘的楼盘总数及其价格。下定金就是指，在新房开盘后，房屋拥有实际的价格，选好实际的门牌号后，缴纳一部分的定金，开发商将这一套房保存起來以避免 被他人买走。留意，这儿的定金是不可以退的，但预付款是能够退的。

申购后，在签署宣布的买房合同前，需要签署一个认购协议书，它是对彼此交易房子相关事项的基本确定。简易地而言，便是卖家服务承诺在一定期内内确保不将房子卖给除买家之外的第三人，买家则确保将在这段时间内遵照协议书承诺的条款与卖家就购房事宜开展商讨。

商住楼认购书存在的不足

因为《认购协议书》大多数是由开发商事前制定的，因而在一部分条款上针对开发商更加有益，这种认购书在內容上一般存有以下缺点：

一、內容过度简易

实践活动中有一部分认购书仅包含房子详细地址、总面积、价格等基本上事宜，而针对合同违约责任、定金的退回等关键条款却沒有确立，那样会造成 购房者不可以全方位掌握交易标准。

二、承诺不确立

一部分认购书中有那样的承诺，“在签定本认购书后多个時间内签定宣布预(出)售合同书，贷款逾期则视作购房者毁约，开发商有权利收走定金。”但因为认购书沒有确立承诺导致没准时签订的实际要素，因此很可能终签不了正式合同而导致纠纷案件。

在这个阶段很有可能造成的难题是，购房者在对新项目的进一步掌握中，很有可能会发觉房子并不理想化，或是开发商自身还存有一些难题，或是对正式合同的合同补充协议不可以达成一致而想退回房屋拿回定金，但因为有认购书的承诺，定金很有可能不可以退还。因而，在签署认购书时，彼此在协议书中应确立什么情况购房者有权利规定终止协议，索回定金。

为了更好地防止多余的损害，在签署认购书时要留意下边的这种事宜：

一、确立认购协议书的法律认可

从法律法规角度观察，认购书明确的是房子是不是要交易的关联，而正式合同建立的是宣布房产买卖关联，二者有实质的差别。因为相关部门对认购书并未作出严苛的要求，因此购房者理应留意：

1、购房者有支配权了解，房地产商也是有责任告之购房者，有关认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中彼此应担负的权利和义务。

2、购房者在认购书中确立：“彼此经商议无法就《商品房买卖(预售)合同》或合同补充协议达到统一建议的，开发商应全额的退回定金。”那样能够为本身留余地。

3、留意认购协议书中权利与义务的对等性。现阶段大部分的认购书全是开发商给予格式条款，对购房者的限定较多，而开发商基本上不负责任。为了更好地防止一方义务歪斜，在签订合同时要留意再加上限定开发商个人行为的条款。

二、核查开发商是不是具有商住楼市场销售标准

确定开发商早已取得预售证。预购合同书有示范性文字，但订购书条款则非常简单，有一些开发商很有可能会在订购书里并不注明预售证等资质证书状况，进而避开相关法律法规。这儿，购房者要留意，沒有获得预售证，房子认购书不是受法律法规维护的。

假如开发商故意隐瞒关键客观事实或是给予虚报状况假称获得《房地产预售许可证》，开发商则要担负缔约过失义务，除退回购房者交付的定金外，还应赔付购房者交付定金的贷款利息等资产损害以及他相关经济损失。

三、确立协议书条款

认购书要造成合同效力，最先理应合乎担保法的规定，內容理应清楚、确立。认购书的具体内容应包含：

1、交易双方基本情况，包含彼此名字、详细地址、联系方式、发传真等。

2、房子基本情况，包含门牌号、房型、总面积、企业价格、总价格等。

3、签署正式合同的限期、支付地址、签订地址等。

4、定金条款，承诺定金在不一样状况下产生哪种法律效力。

5、支付方式，包含一次支付、分期还款、按揭贷款支付等。

6、交易双方权利义务。一般而言卖家的责任应包含：保存彼此承诺的商住楼不可再向第三人售卖；以认购书承诺的关键标准为具体内容签订宣布的买卖协议；在承诺的期内签订买卖协议；在彼此不可以就关键条款达成一致时，依照法律法规的要求或交易国际惯例或平等原则明确关键条款以外的条款。

7、毁约条款，即交易双方如不可以依合同书承诺具体执行时要担负哪种义务。

一份认购协议书应具有以上条款，在交易双方建议表明一致时，认购协议书自即日起创立。

购房者在签署认购协议书的情况下，一定要细心查询条款的相关内容，维护保养自身的权益。一般来说，从申购到宣布签买房合同付首付款，是5-7天的時间。在这期间，首付，结婚证书，身份证件、户口簿正本，社保记录或个人纳税证明，个人收入证明等材料要准备好，假如要个人公积金贷款，那么还需要给予存缴证实。