新房子房屋买卖合同常见问题 严防"霸王条款"

 “本广告宣传为要约邀请，一切照片、文字描述以合同书为标准。”“住宅小区的道路或场所用以停车的停车位，所有归出卖人，出卖人有权利售卖、租赁。”“如承包方针对房屋出售材料及沙盘模型和甲方有不一样了解，甲方有着终解释权。”这种房屋买卖合同内幕，买房者并不生疏，他们切切实实地损害到买房者的权益，商住楼交易12条“霸王条款”，购房情况下一定要看清啦！

1. “霸气侧漏”广告宣传

霸气侧漏主要表现：“本广告宣传为要约邀请，一切照片、文字描述以合同书为标准。”

评价：广告宣传亦应视作合同书內容。《合同法》第15条第二款要求：“的校园广告的內容合乎质权要求的，视作质权。”依据高法的法律条文，该广告宣传即便 未加载合同书，亦理应视作合同书內容，假如违背，应担负合同违约责任。

2. “霸气侧漏”解释权

霸气侧漏主要表现：“出卖人到房屋出售全过程中往买受人出示的工程图纸、材料、广告宣传等，除有表明的外，均仅作买受人买房参照，不可视作合同书內容条款，出卖人具有终解释权。”或是“甲方出示的楼盘销售材料及沙盘模型展现用以宣传广告，如承包方针对房屋出售材料及沙盘模型和甲方有不一样了解，甲方有着终解释权。”

评价：格式条款不可以“一边倒”。依据上一条款的分析，广告宣传即便 未加载合同书，亦理应视作合同书內容。假如违背，应担负合同违约责任。《合同法》第40条要求，出示格式条款一方免去其义务、加剧另一方义务、清除另一方关键支配权的，该条款失效。即经营人不可在格式条款中清除顾客表述格式条款的支配权。

3. “王道”不退钱

霸气侧漏主要表现：“本申购书签署7日内，申购人无法缴纳首付或与出卖人签署宣布买房合同的，申购人所付订金未予退回。”或是“承包方须在本协议书签署生效日，XX天内到‘XXX’楼盘销售当场与甲方签署《商品房买卖合同》以及他有关文档；若承包方贷款逾期未与甲方签署买卖协议，甲方有权利将承包方所定的该套商住楼再行市场销售而不用告之，本协议书全自动废止，且以上订金未予退回。”

评价：彼此权利与义务不对等。此条款仅对申购人无法签合同状况开展管束，未对出卖方开展管束，彼此权利与义务不对等。依照《商品房销售管理办法》及法律条文，如因不能归责于被告方彼此的理由造成合同书无法签订的，出卖人应退还订金。

4. “占据”会馆

霸气侧漏主要表现：“房屋平屋面及墙体所有权不属于买受人，交易双方愿意房顶和外墙面砖广告宣传权、会馆、娱乐休闲设备以及他卖家。修建的营业性房地产和设备利益属出卖方。”或是“出卖人有权利免费应用建筑外墙、平屋面，用于标明本新项目对外开放商名字、小区名称等，而不需要征求买受人的愿意。”

评价：它是损害小区业主支配权。此条款损害了小区业主支配权。《物权法》第71条明文规定小区业主对其房屋建筑特有一部分具有占据、应用、盈利和处罚的支配权。《成都市物业管理条例》第49条要求：安全通道、室内楼梯、物业管理用地等归属于小区业主现有，严禁一切企业、本人侵吞、处罚或是改做它用。

5. “占据”停车场

霸气侧漏主要表现：“住宅小区的道路或场所用以停车的停车位，所有归出卖人，出卖人有权利售卖、租赁。”

评价：这违背了《物权法》。此条款违背了《物权法》第73、74条，清除了小区业主占有、应用、盈利、处罚住宅小区道路和停车位的支配权。除此之外，《合同违法行为监督处理办法》第11条要求，经营人与顾客选用格式条款签订合同书的，经营人不可在格式条款中清除顾客理应具有的支配权。

6.“霸王”拿房期

霸气侧漏主要表现：“因设计方案调节、气侯变化等原因造成未按本合同规定限期将该商住楼交付买受人应用的，出卖人不担负合同违约责任。”或是“政府部门个人行为（包含但不限于政府部门强制文档、限令及大规模断水、断电、今年高考、创城等）造成工程项目工期增加的，出卖人房子交付時间相对应延期并免于担负贷款逾期拿房的合同违约责任。”

7. “霸王”产权证

“因出卖人原因，买受人不可以在要求期内获得房地产产权属资格证书的，出卖人按向买受人付款房地产总合同款万分之一的合同违约金，合同书再次执行。若因买受人原因无法在出卖人通告入户口生效日15日内，出卖人申请办理产权备案的，从超出生效日，每天按房地产总合同款的万分之五交给出卖人。”

8.“霸王”合同违约金

“买受人毁约或终止合同的，买受人按往来账的20%向出卖人付款合同违约金；出卖人毁约或终止合同的，出卖人按往来账5%付款合同违约金。”

9. “霸王”搬入费

“买受人在申请办理搬入办理手续时要缴纳物业管理、商业保险、公正、液化气、水、电、有线数字电视、固话、装修保证金等花费，不然未予申请办理搬入办理手续。”

10. “霸王”入户口办理手续

“买受人在收到出卖人入户口通告生效日15日内，到特定的地址申请办理房地产的入户口办理手续，贷款逾期不申请办理的，视作已愿意入户口。买受人除应付款物业管理费用外，从贷款逾期生效日每天按该房地产总合同款的万分之二向出卖人付款托管费。”或是有的合同书承诺出卖人能够终止合同。

11.“霸王”退房流程条款

“买受人无论因哪种原因退房流程时，若房子已室内装修，出卖人不担负装修的费用以及损害。”

12.“霸王”异议条款

“合同规定在执行全过程中产生的异议，由彼此被告方商议处理；商议不了的，依照以下第二种方法处理。1、递交X监察委员会诉讼。2、依规向人民检察院提起诉讼。”