新手买二手房必知 房主与房产证上的人需一致

有房产证、土地使用证，而且贷款早已付清了，才可以上市交易。此外，下边的这种约束性的标准，购房者还要留意：

① 假如房屋为多的人现有，则须卖房人出示所有共有些人的身份证及愿意出售房屋的书面形式文档。

②假如房屋已租赁，则须卖房人出示承租方愿意售卖的书面形式建议。

③假如房屋已被抵押，则须卖房人出示抵押权人愿意房屋售卖的书面形式文档。

④如购买公房，须掌握所买公房是出厂价还是基准价，基准价购买的公房在转让时须按出厂价补充花费。因为公房原企业对公房一般都保存优先选择购买权，因而，应规定卖房人出示企业舍弃优先选择购买权的书面形式建议；此外，部队、医院门诊的公房，因为其独特性，在沒有获得企业愿意的状况下，一律不可售卖。

⑤假如所买房屋是已购公房或经济实用房，还须卖房人出示政府机构对其发售交易的批准书。

⑥已纳入动迁公示范畴的房屋或被国家征用土地的房屋；被人民法院或有关的行政机关依规被查封的房屋；属违反规定或违法建筑的房屋；存有产权异议的房屋，不必购买。

二、房主与房地产证上的人是不是一致

卖房的人务必是房主，另外，留意看房产证上的名字与房主是不是一致。有一些房屋有好几个共有些人，那么，签署合同书时，要和所有共有些人签署买卖协议；防止房屋的共有些人不同意售卖房屋，而造成 的房产纠纷。如并不是同一人，须查询卖房者是不是拥有产权人审签的合理的委托授权书。此外，留意房主是不是为彻底民事行为能力能力人，由于与无民事行为能力能力人、限定民事行为能力能力人所签署的房屋买卖协议是失效的。

三、注意土地资源应用特性、剩下期限

国有土地使用证的获得方法有二种，一种是有偿服务获得，就是以转让方法获得，以这类方法获得的土地资源，可依规出让。另一种是免费获得，就是以划转方法获得，以这类方法获得的土地资源在出让前，务必孑有批准权的政府部门准许并缴纳土地出让，变划转土地使用权证为转让土地使用权证。购房的情况下，要留意土地资源的特性，及其剩下的使用年限。

四、查验房屋本身状况和周边环境

对房屋品质以及他配套主设备的核查：

如房屋房型、构造、房屋朝向、自然通风、光照、品质、总面积、房间内的高宽比、室内装修、派送的家俱等，在其中较为非常容易轻视的是下水道堵了和墙体渗水等难题。在这里一阶段，买房者除对房屋房型、构造等较形象化的层面开展查询外，还须进一步掌握相关供电系统状况、水体、压力、液化气、采暖、管道迈向等关键点；掌握物业管理企业出示的服务及收费标准。

掌握房屋附近情况，如附近交通出行、日常生活配套设施、小区园林绿化、噪音、电梯轿厢、保安人员、物业管理服务、街道社区社区居委会等。除此之外，很多人买二手房担心购到凶宅，这就需要去了解附近的住户，并在网络查询有关的材料了。

五、注意楼龄尺寸

楼龄越老，贷款的期限就越少，太老的房子，很有可能金融机构都不愿意发放贷款。贷款信用额度层面，也会遭受影响。因为楼龄老，因此 房子剩下的土地资源使用年限也较为短，检修花费高，拥有成本上升。

六、算好买房费用

买二手房，金融机构会对二手房开展评定。如果是购买首套，则成交价的70%或80%即为可贷款额，房屋总价格减掉可贷款额，即是本人需要提前准备的首付。此外，二手房需要缴纳的税费比较多，有房产契税、增值税（已房地产营改增）、个人所得税、介绍费等关键花费。

七、挑选靠谱的中介

二手房交易的流程非常复杂，买卖方很有可能都不清楚怎么操作，而中介公司，则在买卖方中间起着服务项目和融洽沟通交流的作用。如今每个大城市许许多多的中介多，许多 小中介公司根据一些方法骗财。因此 ，购房一定要挑选用户评价好，靠谱的中介公司。

八、合同书中承诺好有关事宜

签订全过程中应需注意，对交易的一切至关重要承诺或房主的一切服务承诺均应反映在合同书中，不可以以口头上承诺代之，由于口头上承诺在一旦产生纠纷案件的时候没法质证。合同书的必不可少条文关键包含：房屋总面积及附设设备、合同款及计付方法、限期、房屋交付限期、合同违约责任等。

九、产权过户常见问题

购房后，一定要立即产权过户，仅有产权过户了，房子才真实属于你。产权过户的情况下，要留意房产证、土地使用证、水卡、电卡、燃气卡等，全是需要产权过户到买家的户下的。此外，留意原先的房主，是否有水电气、物业管理费、煤气费等未付清的。

十、留意转移户籍难题

很多人购房全是为了更好地户口迁移，假如商家的户籍沒有立即迁移，大家的户籍也迁不进去，便会产生纠纷案件。因而，购房前可去有关部门（街道社区、社区居委会、公安局这类）查看商家的户籍是不是早已迁移。