二手房估价的方式和影响因素都有哪些？
交易房屋大家最关心的因素便是价格，与新房子的实价不一样，二手房的价格受许多主观和客观因素的影响，价格良莠不齐。下边我带大家汇总一下，二手房估价的方式和影响因素。
1、销售市场因素
二手房价格的评定既要合乎销售市场价格规律性，又要合乎房屋的具体情况，定价的第一步便是要把房屋与销售市场类似房屋价格、邻近房屋价格等相较为，另外，要把房屋的成本费与折旧费开展换算，有效的折旧方法是每一年大概折旧费2％上下。
2、区位优势因素
它是买卖二手房务必考虑到的因素。交通出行、商业服务公共服务设施、基础设施建设完备的小区日常生活环境优美度会相对上升，因此 较为非常容易下手。
而交通状况较弱、商业服务公共服务设施与基础设施建设不足完善的小区在标价时可能被扣除一定的价格。
3、造型设计品质因素
看中房子的地区部位后，就考虑到房子的成新率、建筑质量、建筑立面造型设计等。次新房是二手房新房，品质有确保，风险度小，投资收益率高。它的建筑立面优良、造型设计与众不同的房屋可以提高房地产的级别，给人物有价值的觉得，相反，房屋在购买者心里便会相对地掉价。
4、自然环境因素
小区环境因素、园林绿化、自然环境也是定价的关键影响因素。所售卖的房地产假如坐落于环境因素佳、园林绿化总面积大、历史人文标准好的小区会较为非常容易获得顾客的心理状态认同，顾客会想要空出一些花费来购买那样的房地产。清静、封闭式的小区，是小区业主的隐私生活获得确保，二手房价格当然也是持续上升。
5、楼房因素
二手房的价格以实际的状况而定，每一套房子的价格都不一样，好的房子形状、楼房、房屋朝向也可以为房子相对地大大加分。
高层和最底层是一般购买者都不容易随便碰触的房屋种类，价格相对性较低。
一般来说，高层住宅的二层和五层更为规范，而三到四层则最好是。因而从房价看来，二层和五层价格稍高，三到四层也要更贵些；高层建筑则是楼房越高，价格也越高，自然高层以外。
6、房屋朝向因素
房子的房屋朝向对价格的影响也是非常大的，坐南朝北的房子，多天暖和夏季凉爽，一年四季都能获得太阳光照射，因而朝南的房子比朝北的房子价格高许多。
7、小区关键点因素
小区的一些关键点会影响购买者对房屋的心理状态感受，也是不可忽视的，如小区的电梯轿厢总数及质量、小区是不是密闭式小区等。这种是一个小区安全系数的关键主要表现，小区的安全性指数值越高，购买者就越想要出高价位。
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