购房消费者维权那些事:开发商私自改房该怎么办?
又到一年一度的“3.15”消费者权利日，有关购房时碰到的难题也在最近集中化被曝出出去。购房指南也接到许多 顾客的疑惑，例如有一个顾客就碰到一件很不便的事，开发商把房屋改了一下，虽然不影响定居，可是他感觉确实是承受不上，决定退房，可是开发商却各种各样阻止。
难题回望：
顾客陈先生与某房地产开发企业签署了一份商品房买卖合同书，约定购买该企业开发设计的商住楼一套。合同书中确立约定，陈先生购买的房子的生活阳台是全落地式园林景观生活阳台。拿房时，察觉自己购买的这套房子的生活阳台是混泥土半封闭阳台，与合同书约定不符合，不但影响了原来的园林景观实际效果，更影响了房间内的光照，因而欲规定退房。
有关要求：
房地产开发公司不可私自变更整体规划、设计方案
建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条要求：房地产开发公司理应依照准许的整体规划、设计方案建设商住楼。商住楼市场销售后，房地产开发公司不可私自变更整体规划、设计方案。经整体规划单位准许的整体规划变更、设计方案企业愿意的设计方案变更造成商住楼的结构形式、房型、室内空间规格、房屋朝向变化，及其出现合同书被告方约定的别的影响商住楼品质或是应用作用情况的，房地产开发公司理应在变更建立生效日10天内，以书面形式告知买房人。
买房人有权利在通告抵达生效日十五日内作出是不是退房的书面形式回应。买房人在通告抵达生效日十五日内未作书面形式回应的，视作接纳整体规划、设计方案变更及其从而造成的房价款的变更。房地产开发公司未在要求期限内通告买房人的，买房人有权利退房;买房人退房的，由房地产开发公司担负合同违约责任。
房产买卖合同书示范性文字将所述要求载入合同书，而且另外要求，买受人挑选退房的，出售人须在买受人明确提出退房规定生效日在彼此约定的期内将买受人已支付退给买受人，并按彼此约定的年利率交给贷款利息。买受人不退房的，理应与出售人再行签署合同补充协议。
刑事辩护律师答复：
开发商毁约应帮助退房退还购房款
此案是由开发商私自变更房子设计引起的纠纷案件。彼此签署的商品房买卖合同书是合理合法合理的，依照《合同法》相关要求，被告方理应依照约定全方位执行自身的责任。商品房买卖后，房地产开发公司不可私自变更整体规划、设计方案。开发商不依照合同书的约定合同履行责任，私改整体规划、设计方案的，归属于毁约个人行为，理应担负合同违约责任，购房者有权利挑选退房。
此案中，开发商沒有征求准小区业主陈先生的愿意，单方将彼此约定的落地式园林景观生活阳台改成混泥土半封闭阳台，违背了合同书约定，已组成毁约，导致购房者的买房目地不可以完成。因而，陈先生能够规定消除买房合同，房产公司应退还购房的钱及有关有效花费。
有关“3.15”消费者维权的Q&A
Q：预售房拿房开发商规定，有效吗?
A：做为开发商应合同履行责任，不能私自变更合同书约定內容。做为买房者，在应对开发商毁约的状况下，能够向人民检察院提到起诉，规定开发商合同履行责任，并担负合同违约责任。
Q：房地产总面积缩水率，应当如何规定赔付？
A：依据有关法律法规，出售人交付应用的房子总面积与合同书约定总面积不符合，合同书有约定的，依照约定解决;合同书沒有约定或是约定不确立的，依照下列标准解决：
1、总面积偏差比平方根在3%之内(含3%)，依照合同书约定的价格按实清算，买受人为此恳求终止合同的，未予适用;
2、总面积偏差比平方根超过3%，买受人恳求终止合同、退还预付购房的钱及贷款利息的，应予以适用。
买受人愿意再次合同履行，房子具体总面积超过合同书约定总面积的，总面积偏差比在3%之内(含3%)一部分的房价款由买受人依照约定的价格补充，总面积偏差比超过3%一部分的房价款由出售人担负，权归买受人;房子具体总面积低于合同书约定总面积的，总面积偏差比在3%之内(含3%)一部分的房价款及贷款利息由出售人退还买受人，总面积偏差比超出3%一部分的房价款由出售人二倍退还买受人。
A：依照买房合同中有关交付房产证時间的约定，有约定的依约定，沒有约定的依法律法规。依据高级人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的要求，自合同生效生效日(预售房为拿房生效日)90天内，买房者应获得房子所有权资格证书，不然就可以追责开发商的合同违约责任。
假如超出约定或法律法规的限期，因为开发商原因买房者沒有取得房产证的，买房者能够向开发商认为贷款逾期办理证件的合同违约责任。合同书确立约定了贷款逾期办理证件合同违约金的，依合同书约定认为，合同书沒有约定合同违约金或是损害金额基本相同的，能够依照预付购房的钱总金额，参考中国中国人民银行要求的金融企业收取贷款逾期贷款贷款利息的规范认为贷款逾期办理证件合同违约金。
Q：刚买的房屋出现产品质量问题该怎么办？
A：根据有关法律法规，商住楼交付应用后，购买者觉得主体工程品质不过关的，能够向工程施工质量监管企业申请办理再次核实。经核实，确属主体工程品质不过关的，购买者有权利退房，给购买者导致损害的，开发商理应担负承担责任。
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