本地问答
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刚需买房不容易 如何应对合同中的“霸王条款”?
答:所谓“霸王条款”,就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等,限制消费者权利,严重侵害群众利益。“霸王条款”之所以遭到广大消费者的痛恨,是因为个别商家利用信息不对称、供求关系不平衡,将不平等的消费条款强加给消费者。很多时候,由于消费者是以个人形式面对集体形式的商家,存在心理弱势,往往不得不自认倒霉,花了冤枉钱还得受窝囊气。购房者要避免“霸王”合同,主要要注意以下几点:第一,合同双方要遵循合同法的基本原则,《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”,这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则,是避免“霸王”合同发生的第一步;第二,购房者一定要学会理性购房;第三,购房者一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,要据理力争。第四,如果购房者对购房知识欠缺,可以参考相关的购房指南,或请专业人士、房地卢律师陪同选房购房。既然霸王条款是生产者或是经营者以自己的独立意志在格式合同中规定的,所以减少或是避免霸王条款的出现就转为对格式合同制定者或提供者行为的规范和制约。至于规制方式,通常认为主要有:消费者自己的“反霸”能力、企业的行业自律、相关组织的监督以及法律规制,但效果各异。
2011-12-22 10:06:41 -
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法律在线:刚结婚就赠房 男方诉离还房获支持
答:说法张某与孙某结婚时间并不长,在婚后很短的时间之内就赠与房产,这跟一般夫妻之间进行了相互扶养、基于感情而赠与房屋的情形明显不符。综合考虑本案的案情和邻居的反映,孙某存在以合法婚姻为掩盖,骗取张某房产的故意。根据《合同法》规定,以合法形式掩盖非法目的订立的赠与合同无效。因此,法院认为,此案的判决需要引导社会树立正当的价值取向,不能纵容这种恶意侵占房屋的行为。所以,最终法院还是判定房屋赠与协议无效。
2011-12-20 14:58:09 -
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房屋真实的成交价与过户登记价不一致有效吗?
答:本案中,《房屋买卖合同》中房屋的价款与《存量房买卖合同》中的房屋价款不一致,就产生了“阴阳合同”问题。“阴合同”由于不存在规避法律的问题,并且是双方当事人的真实意思表示,因此在效力上没有瑕疵,司法实践中认为“阴合同”是有效的。有争议的是“阳合同”的效力问题。实践中有的法院认为,“阳合同”是由于双方当事人为了达到减少支付不动产交易税费的非法目的而签订的,属于恶意串通,损害国家或者第三人利益的行为,或者属于以合法形式掩盖非法目的的行为,根据合同法的规定,应为无效合同。我认为,双方在签订“阴合同”之外,再签订“阳合同”的目的是为了在房管部门办理过户登记,转移房屋所有权,规避税费并非双方最终目的。合同中除了房屋价款的约定存在阴阳行为外,其他行为没有瑕疵,房屋价款的约定是无效的。在纠正了阴阳条款后,合同的履行依然是妥当的,是符合当事人的真实意思表示的,另外,如果认定合同整体无效并最终导致买受人将房屋返还给出卖人,则在事实上纵容了具有不法企图的出卖人,不但国家税款依然无法追缴,并且可能会引发房屋登记秩序的混乱和交易资源的巨大浪费。鉴于此,我认为应认定价格条款无效,而不必认定合同整体无效。
2011-12-14 10:59:05 -
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查证件 用按揭 速备案 提高警惕防止被“一房多卖”
答:第一招是查看证件。我们在此呢也提醒消费者,买房前,不要贸然交付定金,一定要查看开发商的《商品房预售许可证》,确保这房子是在预售许可范围之内。 第二招呢,就是按揭买房。买房时,即便是您手中有充裕的现金,也最好不要一次性付款。 这第三招也就是最重要的一点,在和与开发商签订了《商品房买卖合同》后,要立刻让开发商在网上进行合同备案,随后及时到房地产管理部门申请预告登记。这样一来,就保证了您对于房子的所有权。任何人未经您同意,对您的房产没有处分权。《物权法》第20条就对这个预告登记制度有详细的规定。从这个意义上来说,进行了预告登记可以制约开发商一女二嫁、一房多卖。 不过,如果确实遇到了开放商一房多卖的情况,那么应该如何用法律武器来维护自身的权益呢? 现在普遍认为房屋也是消费品。如果房地产公司出现了欺诈行为,您就可以依照《消费者权益保护法》第49条规定,起诉和您签合同的公司,要求它给予‘1+1’的双倍赔偿。 另外按照《刑法》规定,“一房多卖”的房地产开发商至少要处以三年以上的有期徒刑,并处罚金或没收财产。您可以以合同欺诈罪,向公安机关报案,从而维护自身的合法权益。
2011-12-12 10:12:09 -
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中看不中用 别让样板间“忽悠”了你
答: 中看不中用 不少样板房过于注重外观的视觉效果,而忽略了对居室功能的优化与强化以及对居家生活实用性的考虑,往往造成一些不尽合理甚至有损使用功能的设计。 比如有的复式房中室内楼梯采用全玻璃踏板的设计,虽说其具有轻巧、通透的现代感和光线折射的晶亮感,但踏着玻璃板上下楼梯总会使人下意识地小心翼翼,全然失去木板楼梯的那份踏实感和轻松随意感,老人、小孩更有滑倒的隐患。 另外,有的厨、卫铺地均用光亮的镜面地砖,外观确实铮亮照人,但却存在安全隐患,一旦沾水就极易滑倒。厨、卫这一特定的功能空间是家庭用水的主要区域,地面不可能滴水不沾,理应进行防滑处理。 诸如此类中看不中用的设计,在样板房中并非个别现象。 宽敞是错觉 很多人都有这样的感觉,样板间看起来似乎比实际面积大些,这是因为样板间会采用一些特殊手段营造这种视觉感。 家具“瘦身”是让样板间看起来大的诀窍之一。不少样板间里摆放的家具都要小一些,比如特意改小桌椅的尺寸,卧室放置1.2米或1.5米宽的较小床,或者故意不装居室内的门、整天开着多种灯光照明等,这些方法都会让空间看起来更大。 设计像酒吧 现在不少样板房在氛围格调上往往照搬社会公共空间的室内设计,如同宾馆、酒楼、休闲吧坊等公共场所,追求华丽、张扬的环境氛围和格调,力图体现豪气、贵气以及所谓的高档品味。这与居家空间应有的温馨、亲和、私密、放松的室内环境氛围和要求背道而驰。 所以市民在装修前一定要搞清楚自己想要什么样的居室,千万不要被豪华的表象所蒙蔽。 家电当摆设 一般情况下,出于装修效果的考虑,样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路,这样的话,样板间的居室尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。另外,样板间里空调之类的家电都是摆设,用不着穿墙破洞,但在现房中,你就会发现那些管子往往无情地纵横在你的眼前。
2011-12-09 10:31:25 -
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白领租房提醒:年底租房注意事项
答: 分析需求 做好预算 虽然现在不是租房旺季,但是租房首先要考虑租房时间长短、租金承受范围、交通时间、房屋大小、房屋环境等,把需求和预算弄清楚,综合衡量后再租房。 某企业白领张女士在长春已有5年租房时间了,她说,房子新旧、装修好坏、家具配备都会影响房租高低。在面积、位置、格局相同的条件下,新房会比旧房价格高,高档装修的房子比普通装修的房子价格高;配备的即使是旧电器的房子,也比简单装修的房子价格高;简单到只有一张床,普通厨卫设施的房子,也比毛坯房价格高出100元左右。所以要做好预算,都说一年之计在于春,马上新的一年了,要注意节约,根据自己的需求花钱。 多种渠道 寻找房源 在长春从事服装生意的黄先生曾经有过一段时间的租房经历。 黄先生说,租合适房屋的渠道很多。一是选择同事、同学和朋友当参谋。通常他们会出主意,哪些区域比较适合你居住,如果正好碰到他们有合适的房源,再方便不过了,同时很多事情比较好说。二是选择适合自己的区域。如果锁定了一个区域,在小区逛的时候可以问问物业公司,他们同小区的人接触比较多,有可能知道哪家的房子要出租。三是通过正规中介租房也是一个效率很高的方式。中介费比起跑来跑去自己操心租房,根本微不足道。 合理议价 节省资金 某中介机构负责人万先生认为,目前可以说是房租最便宜的时候,一些外来务工人员要回家过年,不会让房子空着,还交租金,会把房子退掉,房东不希望房子空置,急于寻找新的租户,房客要掌握市场动态,在租金上要求折扣。 一般情况下,同等质量的房子,租期的长短会影响到租金的高低,对于那些工作相对稳定的人来说,在找到适合的房子之后,最好长期租赁,这样房东放心又省心,租客省钱又省力。租客要充分利用房东的急租心理,赢取较大程度上的议价空间。 签订合同 保障权益 长房置换经纪人张先生说,租房一定要签《房屋租赁合同》,要学会保护自己的权益,对双方都有约束。私自租赁房屋,一定要看房产证,这是起码的租房要求。如果是与房东直接签合同,应仔细查验房东出示的身份证是否与房产证上的信息一致。如果是共有房产,房产证上的房屋所有者不止房东一人,应要求房东提供其他人同意的书面授权证明,避免纠纷。如果是与正规房屋中介机构签约,这些机构有经验,流程也相对规范,只要在合理范围内,按照他们的要求准备资料。《房屋租赁合同》中需要填写的地方尽量不要空着,即使确实不需填写,也要注明“无”,规避《房屋租赁合同》被修改的风险。该合同至少要一式两份,双方签订完毕后,应手中自留一份。 安全第一 注意细节 长房置换经纪人张先生提醒租客,租客提交身份证等重要证件的复印件时,应在复印件上注明“租房专用”字样,保护自己的合法权益,规避风险。如果发布信息租房,成功租赁到房子后,在忙于办理相关事宜的同时,不要忘记及时将求租信息删除,这样既节省了他人的时间,也避免了电话骚扰。 张先生说,不要因为租金便宜就急着租房,还要检查租赁房屋的设施是否安全,如门窗正不正,是否有油漆脱落、内门翘曲、门板开裂,门窗五金附件生锈、门锁脱簧的现象;卫生洁具连接件是否滴、渗水,下水道是否通畅;地面是否空鼓、开裂、不平整;电器开关等隐患。 某中介机构负责人万先生说,目前租房的年轻人大多为单身,一人一套房子浪费不说,加重了经济负担。其实合租是个很好的办法,相互之间分担租房成本,业余生活也会丰富多彩。虽然如此,也要注意安全,要与熟悉的人合租,合租的人最好有共同语言以及有相似的兴趣爱好和生活习惯,互相体谅、帮助、相互信任,这样居住在一起才会快乐和舒心。
2011-12-09 10:22:18 -
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房价调控短期不松绑 购房者只需观望
答: 据中国之声《新闻纵横》报道,有人说,限购令满一年,曾经“靠地吃饭”的地方政府,钱袋子也是薄了不少。要弥补财政收入受到的影响,还是要警惕政府潜在放宽政策的动向。冯长春说,尽管有“蠢蠢欲动”,但决策层也在放出明确信号,那就是:房地产调控,短期内松绑的可能性几乎没有。 冯长春:地方政府要和中央的政策保持一致。像前一段有一些个别地方说要松绑,中央就要求不能够放松,它们马上就没有出台或者公布这些松绑政策。 而马光远认为,对于地方政府和开发商来说,与其坐等政策“松绑”,回到房地产的暴利时代,不如调整暴利预期,尽早去适应一个温和的房地产市场。 马光远:现在的限购令并没有完全剥夺房地产市场的暴利,也没有把开发商的利润降到跟中小企业一样的利润空间,现在整个房地产市场低迷的情况,并不是完全由限购令导致,而是由房地产市场整个非理性博弈导致的。 房地产开发商,地方政府现在只适应一个暴涨的房地产市场,这个市场本身是不健康的,预期也是不健康的。关键是要理顺大家的预期,要开发商、地方政府明白一个温和的市场对所有人都是有好处的。 目前在限购令下,怎么样让大家都明白整个市场本身应该回归正常,接受目前房地产市场平稳发展的状态,而不是暴涨的状态。 从两位专家的观点,看来限购政策的延续势在必行,不过目前,官方还没有公开给出一个明确的表态。购房者现在该怎么办,马光远也给出了他的建议:眼光要放长远。 马光远:等着看,这个是肯定的,毫无疑问的。因为整个房价目前仍处于不合理的高价位,如果下半年整个政策有明显的变化,当然还有一个前提是整个房价如果说下跌30%左右的话,我也觉得是大家可以去看的时候,但是现在很显然不是,所以大家可以等等看,现在(只是微幅)上涨。
2011-12-05 10:22:52 -
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新房二手房 买房首付有很大区别吗?
答: 一手房首付计算方式: 首付款=总房款-客户贷款额 贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%) 二手房首付 计算方式: 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款) 贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%) 贷款额估算方式,可用合同价×85%,预估出大致评估价格。
2011-11-30 09:55:44 -
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得房率该怎么算?
答: 其实得房率只是房地产开发商的通俗说法,也是房地产商一种测算面积的方式,而建设设计行业中很少提及“得房率”这个词,计算办法也有所不同。 据了解,目前计算得房率的方法有两种:一种是套内使用面积除以销售面积,另一种是套内建筑面积除以销售面积。销售面积包括套内建筑面积和公摊面积,而套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。两者相比,第一种计算方法去掉套内墙体面积和阳台建筑面积,数值较低,而第二种计算方法的得房率数值高一些。 一般情况下,开发商所言的得房率,是通过第二种方法计算得出。上述专家举例,购买一套面积105㎡(销售面积)的房子,其中包括90㎡户内建筑面积和15㎡公摊面积,那么把90除以105,得出一个小于1的数值即为得房率。
2011-11-28 10:09:02 -
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购买顶层应注意哪些方面?
答: 究竟该如何选择顶楼,置业专家提醒购房者要注意“五看”: 看屋顶。坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计,对隔热、防水有较好的效果。 看顶楼设计结构和用材。顶层的大忌是隔热和防水性能不好,所以想置业顶楼的买家要特别注意顶楼的设计结构和用材,可以要求开发商提供顶楼的有关设计、施工资料,看是否符合建筑标准。如果是现楼,还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度,看是否达到一般要求的20厘米至25厘米厚。 看雨天后的渗水和排水。如果楼盘是现楼,最好在大雨过后一小时到顶楼看看积水多不多,这个办法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季节,可以让开发商提供水源,在屋顶泼上较多的水,看是否有渗漏现象,排水是否畅通。 看水压。不少顶楼因楼层高,水压不足,自来水流量小,而且影响煤气热水器的点火,所以水压问题一定要关注。现楼可到顶楼单位直接放水查看,有人入住的楼盘,可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况。如果是期楼,应要求开发商提供水管用材等资料。 看消防设施。如果发生火灾,热气和火势一般往上升,所以顶层住户不能忽视配套消防设施。
2011-11-28 10:06:48 -
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购房买房碰上“楼跑跑“咋办?
答: 对策一: 开盘证件不全不能买 与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工。 江苏高的律师事务所资深律师宋辉就此提醒,购房者在买房时,一定要看开发商是否有营业执照,相关证件是否齐全,比如《国有土地使用证》,《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等是否齐全。“购买者最好对开发商的经济实力、所开发项目等有比较清楚的了解,还可到当地房管局具体咨询相关情况。” 笔者获悉,住建部在去年9月出台了新规,强调商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案,可售房源不得拒绝对外销售。同时明确未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 “购房者千万不能贪图便宜,在开发商证件不齐全的情况下不签订正式的购房合同,仅以‘内部认购’的方式就交钱,签订了合同之后也要督促开发商尽快去房产局备案。”宋辉说。 对策二: 选品牌开发商更放心 由于开发商的很多信息没有公开的义务,因此要了解其资金、运营的情况对于普通购房者而言可能并不是一件容易的事。 “不过,这也不是说购房者完全一筹莫展了,我们还是可以通过一些简单的现象来做出理性的判断。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出,一般而言,开发经验丰富、业内声誉好的品牌大开发商相对资金实力比较雄厚,而一些转型不久的中小开发商则要比较警惕。“特别是一些负面消息比较多、曾经发生过事故的开发商,在做购房选择的时候就要多加小心。” 另外,笔者从房管部门获悉,为了规范房地产市场的资金运作,促进行业的长期发展,南京已经加强了对房地产预售资金的监管。去年8月开始执行的修订版《南京市商品房预售方案》第五款明确:本次申报的商品房预售资金监管银行分别是:**幢(楼)为**银行(监管账号为**),监管资金总额为**万元。预售资金将优先用于监管项目的后续工程建设,我司承诺监管额度内的预售资金,保证不挪作他用。“不过,由于房地产的特殊性,这个制度的严格执行需要一定的时间。”张辉指出。 对策三: 及时申请查封房产 如果前期没有把好关,因为种种原因选择了缺乏责任感、资金链脆弱的开发商,购房者千万不能一味地怨天尤人,相互抱怨,必须马上拿起法律的武器来维护自己的合法权利。
2011-11-28 10:02:09 -
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二手房过户
答:税费参考如下:查档20元公证费成交价*0.3%营业税:成交价*5.6% 1、普通住宅满5年(含5年)免征。 2、普通住宅未满5年,全额征收。 3、非普通住宅满5年,差额征收。 4、非普通住宅未满5年,全征个人所得税:成交价*1% 1、普通住宅满5年(含5年),且为卖方家庭唯一住房,免征。 2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。 3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。 4、直系赠与,看老证,满5年免征。契税: 1、成交价*1%,90平方米以下的普通住宅,若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 2、成交价*1.5%,90平方米以上,144平方米以下普通住宅,若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 3、成交价*3%,(144平米以上含144平米)土地收益金: 成交价*0.5%,房改房征收。土地增值税: 1、成交价*1%,住宅免征。 2、非住宅,全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。印花税:成交价*0.05% 1、住宅类,暂免。 2、赠与,非住宅,征收(双方各0.05%)。转让手续费: 1、面积*2.5元/平方米,已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。 2、面积*6元/平方米,商品房。 3、面积*8元/平方米,别墅及非住宅。产权转移登记费: 1、80元/本,住宅及配套车库 2、550元/本,非住宅及不配套车库。 3、10元/本,共有权证。贴花税:5元/件。 比如房价40万剩5.6%=22400.00元这样计算。
2011-11-24 20:58:57 -
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父母为子女购买婚房视为子女一方个人财产
答:据《中国地产市场》报道8月12日,最高人民法院发布《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》。该《解释》对父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出了明确规定。按照该《解释》第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。另外,该《解释》第十二条规定,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。专家点评在广泛征求各方面意见的基础上,《解释》对房产分割、确认亲子关系、生育权、“第三者”索要补偿等近年来婚姻官司中的热点、焦点问题进行了规定。首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有,对于婚后参与还贷的一方来说,离婚时本着照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。《解释》一经出台,就引发社会广泛关注。据媒体报道,甚至有年轻夫妻在《解释》发布的第二天就到房产部门办理变更登记,将原在一方名下的单独产权变更为两个人的共同产权。有的人质疑《解释》是搞性别歧视,“重男轻女”,因为在当前情况下特别是在农村,婚前买房的大多是男方。也有的人认为《解释》是保护强者,“弱肉强食”,因为买房的大都是有钱的一方,等等。仁者见仁,智者见智,有不同看法倒也正常。不过,根据我国的司法实践,最高人民法院通过司法解释实际上进行了修改法律的工作,而根据《立法法》,法律的修改权无疑是属于原立法机关的。另外,不知这次《解释》的规定,是否符合《婚姻法》确定的处理婚姻关系的基本准则?
2011-11-23 09:40:59 -
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门面承租人能否主张优先购买权?
答:湖南一星律师事务所叶翔峰律师回复,如果满足一定的条件,陈先生对承租的房屋具有优先购买权。根据《合同法》以及最高人民法院的司法解释规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权的实现需要具备下列条件,第一在租赁合同的存续期间;第二在同等条件下购买;第三必须在一定期限内行使,一般而言是出租人履行通知义务后的15日内,如果陈先生能满足上述三个条件则具有优先购买权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。可见,根据上述司法解释的规定,如果陈先生的情况满足承租人优先购买权的条件,他可以向法院起诉,要求出租人承担赔偿责任,但如果主张已签订的房屋买卖合同无效,法院不会支持。
2011-11-22 09:56:44 -
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婚前房屋拆迁款买房是否算个人财产?
答:附记:湖南一星律师事务所叶翔锋律师答复,虽然吴先生父亲的房屋系婚后购买,但如果有充分的证据证明用于购买此房的全部款项源自其婚前的个人财产,那么,这套新购房屋应属吴先生父亲的个人财产,而非婚后共同财产。 由于房主获得的补偿款是由旧房屋被拆迁转化而来,其个人财产的存在形式虽然发生了变化,但不能改变该部分财产属个人所有的属性。同样的道理,用补偿款购买的新房,只是变换了一种财产存在的形式。因此,新购房屋仍属其婚前个人财产。此外,吴先生父亲购新房是用于居住,而不是用于投资,若将来房屋有增值部分,也只是自然增值,亦不属于夫妻共同财产。在无法达成财产权属确定协议的前提下,吴先生的父亲可以保存相关银行存折的存、取款明细,并结合购房合同的签订时间,房款结清证明等材料,以证明新房的全部购置款系由拆迁补偿的56万元组成。
2011-11-21 09:29:23 -
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贷款族担忧利率提升 房贷提前还款划算吗
答: 进入四季度,赶在明年初房贷实行新利率前还款的客户激增。提前还贷是不是合算?其实这也要因人而异。理财师建议: 首先,执行上浮利率的借款人及目前还处于还款初期的借款人比较适合选择提前还贷。因为执行上浮利率已经较高,借款人若有一次性还清的能力,将来如果有资金的需要,还可以用房产申请抵押贷款。处于还款初期,贷款的大部分利息都还没有偿还,产生的影响较小。 其次,享受七折利率的贷款不必急于还款。因为七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率,有还贷款的钱还不如存入银行。而且,这部分人选择提前还贷后,如果再贷款购房,银行对其将毫无优惠,而是按二套房执行上浮1.1倍的利率,借款人将得不偿失。 此外,选择等额本息的还款方式,已经接近还款中期或是选择了等额本金的还款方式,并且还款期已经超过1/3的借款人不适合提前还贷。部分银行会对提前还款客户收取部分违约金,具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明。
2011-11-19 09:52:48 -
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禁售房有哪些类型?
答:据有关规定,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易,千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋,这种房子主要有以下几种类型: 1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的; 2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4.产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 6.上市出售后形成新的住房困难的; 7.擅自改变房屋使用性质的; 8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策,已取得合法产权证书的已购公有住房
2011-11-18 13:54:40 -
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购房者在置业时需要警醒六种情况可以无条件退房
答:所谓法定退房权,是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)等法律、规章的有关规定,购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利:第一类是购房合同无效可退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人,开发商未取得预售许可证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。第二类是购房合同被依法撤销可退房。对于购房人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下,购房人想以此作为退房的理由,往往举证较为困难。第三类是套型误差可退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的,或相关尺寸超出约定的误差范围,而合同中又未约定处理方式的,购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令〖2001〗第88号),从2003年2月1日起,凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的,购房人有权退房。第五类是规划设计的变更可退房。开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内,书面通知购房人的,购房人有权退房。最后一类房屋主体结构质量不合格可退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等,如果发生地基基础的沉降超过允许变形值,钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题,并经工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。当然,对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权仅据此退房。
2011-11-10 15:12:58 -
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面积误差怎么核算?
答:如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
2011-11-10 15:11:59 -
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退房有没有标准?
答:按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,只有以下情况可以退房:一是套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房;二是开发商擅自变更规划设计、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业未在规定时限内通知买受人;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构质量不合格;五是逾期交房达到法律规定或合同约定的条件。根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。
2011-11-10 15:10:24
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