大家离“租金不炒”多远
并没有挨过寒冬，必然迎不到春夏季。
但是，对于房市，对于时下的北京市场，这种周期时间要久一点，久得有些前途迷茫。
有些人说，站不久的将来，在今年的有可能是最好的一年。或许这不是坏事，冰冻的市场教会了大家如何做产品，如何做营销，如何活下去。大家在2019年，看到了“神户型”、“增加量改装”、“地区凝结”，看到了行业勤奋，看到了探寻中的未来。因此，在2019年的最后一个月，中国经营报新北京楼市专刊发布年尾特别策划《拾问2019》，我们一起总结一起走过的2019。
在调控政策日益趋紧的今天，“房住不炒”已经成为房地产调控主基调，然而对于在一线城市奋斗的年轻人来说，对“租金不炒”的期待更加急切。新闻记者近日调查发现，虽然各种组织披露的结果显示，北京租房市场不断下滑，租金水准跌到2018年至今最低，但还是有组织借拆卸隔断间、房源降低为名涨价，且涨价力度一部分达到20％。
一边说跌一边价格上涨
“起先说房源少要提升租金，看着我怀疑涨20％的幅度却说房主不租了要取回。”租住在北苑附近自如客刘珊对“续期要涨”早就习以为常，但是对于中介公司前面给新闻媒体给予“北京市租金下挫力度增加、现阶段租金水准已降到2018年初至今的最低部位”的报告，后面又和我谈新春价格上涨20％的“实际操作”，还是只有感慨“够够”。
据刘珊所提供的沟通记录，在租金期满申请办理续约之际，中介公司起先以房源少要提升租金为工作压力，规定租金从原先的每月2360元，增涨至2850元；在刘珊确立怀疑价格上涨力度和动因没多久，大管家以房主不愿续约、将取回房源借口，让刘珊另觅其他地方。
搬新家大半个月后，刘珊看到了这一套以前住一年、不上12平方米房源，挂网价往往是大管家所提出的2850元。“后来我就一直盯着这房子，自己并不是说被建设局约谈了、要长期保持么，归还新闻媒体给予汇报，说北京房租降了，在这么偏僻的地方一口气涨20％的理由是什么？有没有人接纳呢？”刘珊的质疑在随后的市场中获得证实。因长时间没有人租赁，该房源最后降到2530元／月凑合租赁。并没有做到中介公司预想的“盈利”，但价格终归还是涨了，假如算进去附加费上升幅度，一个新的租赁客每一个月会比刘珊少花10％成本。
相同的状况，也发生在租户王芸（笔名）的身上。在今年11月房子租金即到期的前夜，王芸提早一个月申请办理续约，这可以得到一定的折扣优惠。但接到大管家的回复则是，这一套坐落于新奥洋房小区的合租房子，新一年度租金要有所上涨，由已有的2560元／月增涨到2790元／月，再加上每月附加费上涨幅度，王芸新一年度的租房子成本费一样增涨10％。
针对租金增涨，中介公司得出的理由是，“由于管控强制性大家拆隔断间，房源变少了，价格当然要涨的”。原来在王芸搬入之时，该房源是四室布局，但隔断间被强制拆除后，重新回归到三室一厅布局。
“房子已过期，走一走十几家，还是觉得现阶段居住的品质要高一些。”王芸感慨，一边是价格，一边是品质，价格和质量的天平要偏重哪一边，经过一番思索还是被“高价位”击败了。
与以上“杰出”北漂一族客不一样，来源于湖南省的钱雪（笔名）还是北漂一族大军中的“新手”。在今年的刚毕业的她，经过一个月的考察，最终选择在距离单位较近的方庄芳星园二区“安家落户”。但是令钱雪难以相信是指，自身7点多平方米每月2460块的租金价格，竟然与合租室友接近11平方米租金价格是一样的。共住舍友跟他说，入住时间只是比钱雪早了大半个月罢了。
配套设施基本上同样，为何舍友可以比自己多3平米？对于此事，大管家称一方面毕业季节租金肯定是要上涨的，但更重要的是隔断房拆卸后房源减少了，好一点的区位优势特别是在火热，价格上涨全是市场推动的。
总体减温部分分歧
在租户高呼租金“真的不容易”的前提下，依据好几家组织的信息，包含北京市在内的许多一二线城市，租赁住房市场都出现减温趋势。
据业界研究所统计分析，2019年11月北京市租赁住房市场交易量同比10月下降7.79％，同期相比2018年11月下降3.88％。因进到淡旺季，11月北京租赁市场再次委缩，均值租金稳步前进微跌，降到90元／㎡／月下列。1-11月的总交易量较2018年同时期下降2.7％。
资料显示，与去年租用市场淡旺季对比，北京市在今年的租金下挫力度更高，现阶段租金水准已降到2018年初至今的最低部位。
业界数据研究中心给予的数据显示，11月，其检测的20个一二线城市月租金挂牌上市平均价为43.64元／平米，环比下降0.23％，同比减少0.68％。租金持续5个月下挫，且11月下滑扩张0.14个百分点。
业界机构分析表明，伴随着春节的邻近，北京市租赁住房市场的提供、要求都是在降低，淡旺季发展趋势加重。因此11月的租用交易量、均值租金价格都是在下挫，这合乎往年的市场规律性。12月、1月，北京市租赁住房的淡旺季也将持续，租金也还能继续降低，若来年依然存在在京租房需求，租户这时租房子能有更大的挑选室内空间、议价空间。
“在今年的北京租赁市场的房源供货很充裕，供求平衡基本上可以确保，现阶段北京租赁市场最大的问题是部分供求矛盾。”合硕机构首席分析师郭毅称，正因为有了部分供求矛盾它的存在，才能出现组织数据说减温、租户说涨价的状况。
逆势涨价自信在哪
处在市场减温环节，中介服务趁势价格上涨的底气在哪儿？可以说是房源减少了？
“客观来说，违反规定隔断房很多被拆除，确实存在推动租房子价格上涨的要素，终究之前有隔断房它的存在，减轻了北京市因需求量很高对租金增涨产生的压力。”专业人士分析称，从整体来看，北京市先前租房子价格一路上涨，并不是都是拆卸隔断房导致的，之前就发生了中介服务存有垄断性房源、炒高租金的乱相。隔断房的拆卸大量传送的是一种心态，房源减少了、房价变高，但房源总数到底有多少个，组织心里清楚。
“违反规定隔断房很多被拆除后，中小户型房子、租金价格便宜的房源越来越低，这或许是中介服务逆势上涨的底气，尽管北京市总体租用市场处在下滑，但不可否认一些地区比较好的‘小房源’有逆势上涨的潜力。”郭毅表明，局部地区高的需要量，依旧可以传出涨价的“数据信号”。
针对北漂一族年轻人来讲，迈入大城市的第一步便是考虑到“住哪”，现阶段，“房住不炒”已经成为房地产调控主基调，而“租金不炒”间距一线城市奋斗的年青人到底有多远？
在郭毅来看，影响一个城市的租金水准只不过有两方面，第一是要求，第二是提供。从要求方面看，近几年来北京常住人口一直处于下跌趋势，促使本来紧张的供求矛盾获得了一定减轻，的需求变弱能有效降低租金的上涨速度；从北京租赁市场供给端看来，近些年北京市已经源源不绝向租用市场引入“净水”，集体土地租赁房等一系列商品已经抓紧进入市场，北京市全部租用市场的供给量持续加大。
“租赁住房是一个彻底市场化的领域，当真正实现供求平衡、地区均衡后，一切炒高个人行为可能就无从说起。”郭毅进一步表明。
就在那记者采访的前提下，北京建委发布消息，在今年的全年度北京市开工建设建设集体土地租赁房约3万件，转换、改造租赁房2054套（间），建设筹资公共租赁房约1.5万件。北京建委表明，下一步，将进一步完善政策租赁房建设管理方法常态化，合理降低企业成本，标准改造转换租用型企业员工集体宿舍工作中；帮助社会发展多方积极开展，加速推进集体土地租赁住宅动工建设，推动政策租赁房身心健康稳定发展。
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