营改增二手房交易税费优惠 详细说明税费交纳三大变

２０１６年５月１日起，在全国范畴内拉开营改增示范点，本人二手房买卖营业税改缴税。二手房交易税费优惠，此项战略方针对二手房买卖而言，除开将售卖房产统一改成税之外，还牵涉到什么更改呢？

税费交纳“三大变”

例子：第一次买房的李先生于２０１６年５月３日以１８０万余元，将位于某直辖市区总面积为１４３平米的房地产售出。李先生购买该房子的时间为２０１５年１月６日，房产原值为１５０万余元。所有全过程，比照营改增前后左右，李先生二手房交易税费优惠之更改。

改变一：营业税

营改征后：本人将购买小于２年的住房对外开放售卖，按照５％的征收率全额的交纳税。本人将购买２年以上的（含２年）的住房对外开放售卖的，免缴税（一线城市以外）；一线城市地域本人购买２年以上（含２年）的非一般住房对外开放售卖的，以出售收益减掉购买住房工程款后的差值按照５％的征收率交纳税，若购买２年以上（含２年）的一般住房对外开放售卖的，免缴税。

以上例子，营改增前，李先生要求交纳营业税为９万余元（１８０×５％），营改增后，李先生只需交纳税为８．５７万元〔１８０／（１＋５％）×５％〕。二者比照，营改增后，李先生省税０．４３万余元。

更改二：个人所得税

营改增后：个人转让房屋的个人所得税应税收入未含税，其得到房屋时需投入工程款中包括的税记入产业链原值，计算出让所得的时可扣除的税费不包括这次出让交纳的税。

营改增前：李先生交纳营业税及额外为９．９万余元〔１８０×５％（１＋７％＋３％）〕。个人所得税＝〔１８０－１５０－９．９－１０〕×２０％＝２．０２万元

营改增后：李先生交纳税及额外为９．４２７万余元〔１８０／（１＋５％）×５％（１＋７％＋３％）〕。期间税为８．５７万余元，城建税和费额外总计０．８５７万余元。个人所得税＝〔１７１．４３－１５０－０．８５７－１０〕×２０％＝２．１１４万元

营改增后，李先生交纳个人所得税加上０．０９４万余元。加上的原因是李先生此次出让交纳的税不好扣除，及其可扣除的出让中交纳的额外税费减少。若归缴税（或营业税）及额外，李先生的税赋依然降低。

更改三：契税

税务〔２０１６〕２３号标准：对本人购买家中仅有住房，总面积为９０平米及下面的，减按１％的征收率征收契税；总面积为９０平米以上的，减按１．５％的征收率征收契税。除一线城市外，对本人购买家中第二套改善性住房，总面积为９０平米及下面的，减按１％的征收率征收契税；总面积为９０平米以上的，减按２％的征收率征收契税。

营改增前，李先生应交纳契税为２．２５万余元（１５０×１．５％），若产生在营改增后，依据税务〔２０１６〕４３号文档标准：计税契税的交易量价格未含税。李先生只需交纳契税２．１４万余元〔１５０÷（１＋５％）×１．５％〕。二者比照，营改增后李先生省契税０．１１万余元。

总的来说，由于税归入价外税，而营业税归于价内税，营改增后，对经营者而言，二手房买卖税赋只能降低不容易加上，二手房交易税费优惠，是一项国家扶持政策。