商品房买卖备案查询变更流程
1、开发公司在网络上递交商品房买卖：
开发公司凭登录密码该地的国土資源和房屋管理局产权销售市场处“网上办公服务平台”，将早已签名起效的商品房买卖在网络上递交。递交工作中不会受到時间地址限定，随时随地能够递交。
2、产权销售市场处提交成功的商品房买卖：
产权销售市场处对开发公司在网络上递交的商品房买卖合同书开展核查，准确无误后开展确定，转化成备案查询法人代码。办理备案上班时间为工作中日的工作时间。
3、开发公司填好办理备案法人代码：
开发公司将备案查询法人代码填好在商品房买卖合同封面相对应部位，备案查询备案进行。开发公司应将合同书原件一本交到买受人。假如买受人贷款买房，开发公司应在申请办理完抵押备案等办理手续后，将合同书原件一本交到买受人。
4、开发公司申报备案查询申请表：
开发公司依据早已备案办理备案的商品房买卖合同书，填好“商品房买卖合同登记表”，打印出，盖上公司印章，一式两份申报至产权销售市场处。
交易合同登记表的文件格式与应用的申请表同样。申请表能够到产权销售市场处领到，还可以在产权销售市场处网页页面主页“部室职责”内免费下载。
5、产权销售市场处盖公章：
产权销售市场处对开发公司申报的申请表开展核查，准确无误的，在申请表上盖上“国土資源和房屋管理局商品房买卖合同书备案用章”，一份归档，一份交回开发公司。
开发公司可凭盖公章后的申请表及早已备案的商品房买卖合同书到房地产业交易管理处申请办理抵押备案等办理手续。
商品房买卖无效合同的几类情况
1、出卖人行为主体不合理造成 的无效合同：
包含二种状况：一是，出卖人不具有开发设计法律主体；二是，出卖人沒有市场销售资质。前一种状况具体表现为出卖人沒有开发设计运营房地产业的权利能力和民事行为能力，也就是说便是沒有房产开发运营的业务范围；后面一种关键就是指房产开发公司对于到特殊的新楼盘，沒有相对应的市场销售资质。如：开发设计公司在沒有做到法律规定的房屋出售标准下，为处理资产难题，私底下市场销售房子这些。
2、买受人行为主体不合理造成 的无效合同：
这类状况主要是买受人沒有签订合同书的权利能力和民事行为能力。如：不符国家限购房政策。
出卖人因为登记资产少达不上法律法规的商品房买卖标准，为了更好地股权融资通常选用2个方式：一是，将在建项目抵押给金融机构，随后与金融机构商议，由该金融机构申请办理商住楼按揭贷款，彼此承诺开发商扣除的买受人首付立即偿还开发商在金融机构的贷款。这样一来，开发商售卖给买受人的房子是设置了抵押权的不详细产权。假如开发商不可以偿还金融机构的贷款，金融机构能够履行抵押权人的支配权。到头来受损害的还是买房者；二是，由施工企业垫付资金工程施工到能够预购的标准，随后开发商根据扣除首付款购房的钱，为此付款工程进度款。如开发商不可以按"阴合同书"付款施工企业工程进度款，施工企业能够应用法律法规的"工程项目合同款优先选择受偿"权，对工程项目执行法律法规的优先选择法院拍卖、执行权，最终受损害的还是买房者。对于此事，最高人民法院法律条文要求，开发商假如将所市场销售的房子抵押，而且瞒报该客观事实，买房者能够要求人民法院确定无效合同，而且规定开发商担负一倍的赔付。
4、出卖人将拆迁房屋给予市场销售：
出卖人因为权益迫使，将用以安装 被拆迁方的楼盘销售给别的买房者。到执行动迁合同书的安装 时，通常选用变更原合同书的产权替换安装 方法，规定被拆迁方接纳贷币赔偿，或是外地安装 。对于此事，最高人民法院法律条文要求，针对这类状况，买受人能够要求人民法院确定无效合同，并规定开发商给予一倍的经济发展赔付。
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