购房前应：一区别 二调查 三评定

房子做为一种产品，也是一般中国人一生较贵的奢侈品牌。从购买房子最初环节，就需要留意各类事项。经常在购房原始环节产生的纠纷案件有购房者与开发商有关预付款和定金的纠纷案件上，购房者给开发商的预付款是能够退回的，而定金一般没法退回。

除此之外，也有价格与开发商达成共识当支付时发觉价格上涨纠纷案件，开发商搞出分期还款但须在要求時间内筹资剩下首付款没法进行造成的纠纷案件，开发商卖房子时声称产权期限70年而具体产权出现缩水十几年纠纷案件，开发商虚假宣传，沙盘模型制作虚报占比这些。

区别预付款与定金

定金就是指合同书一方被告方依据合同书的约定，事先交给另一方被告方一定金额的额度，以确保合同的效力，是做为债权贷款担保而存有的。

而对“预付款”，现阶段法律法规上沒有明文规定，一般可视作“订金”。“预付款”的法律效力在于彼此被告方的约定。彼此被告方要是没有约定，“预付款”的特性主要是订金，家俱经营者毁约时，应没有理由返款；顾客毁约时，能够与家俱经营者商议处理并规定经营人返款。假如彼此被告方另有约定，则依照约定实行。

定金与预付款的差别，具体表现在：

1）、交付定金的协议书是以合同书，依约定应交付定金而未交付的，不组成对主合同的违背；而交付预付款的协议书是主合同的一部分，依约定应交付预付款而未交付的，即组成对主合同的违背。

2）、交付和私收预付款的被告方一方不合同履行负债时，不产生缺失或是二倍退还订金的不良影响，预付款仅能作危害赔偿费。

3）、定金的金额在法律法规上面有一定限定，比如《担保法》就要求定金金额不超过主合同标的额的20％；而预付款的金额依被告方中间随意约定，法律法规一般未作限定。

4）、定金具备贷款担保特性，而预付款仅仅单方面个人行为，不具备贷款担保特性。

实例：2011年10月，杨小姐在某开发商售楼部申购了一套商住楼，认购协议对房子部位、总面积、合同款、签订房产买卖合同书的期限等都开展了约定。李小姐当日交付了2万元申购定金。殊不知，当李小姐如期前去售楼部签订合同书时，却发觉开发商在买房合同合同补充协议中有很多內容显失公平，比如贷款逾期拿房、贷款逾期办理证件的免责声明，没法申请办理按揭贷款款购房者应3日内以现钱补充等。因为李小姐接纳不上这一份不合理的买房合同，回绝签名。接着，开发商通告李小姐收走其定金，李小姐将开发商告到法院，要求裁定开发商二倍退还定金。

分析：根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的要求，出售人根据申购、购买、订购等方法向购房人私收定金做为签订房产买卖合同书贷款担保的，假如因被告方一方原因无法签订房产买卖合同书，理应依照法律法规有关定金的要求解决；因不能归责于被告方彼此的理由，造成 房产买卖合同书无法签订的，出售人理应将定金退还购房人。

融合此案，开发商在事前未告之的状况下，规定李小姐签订有不对等条文的合同书，损害了购房者的合法权利。在李小姐明确提出有效质疑后，开发商回绝商议变更合同文本，并单方面明确提出收走定金，因而，导致买房合同不可以签订的义务在开发商，按照以上法律法规，开发商理应二倍退还购房者定金。

调查开发商整体实力

现阶段，中国房地产调控成效显著、开发商生活越来越难过的状况下，孝感顾客购房时一定要留意，尽可能挑选买知名品牌开发商的新楼盘。由于仅有知名品牌房地产企业的新楼盘才可以让顾客安心，并可以给予质量产品。

纵览当今销售市场，知名品牌早已变成决定顾客提交订单的关键要素，知名品牌开发商的商品在质量、升值、升值层面的优点，也是坚定不移了购房者的自信心。由于“知名品牌”反映的是公司更强的资产整体实力、更强的商品构建工作能力、更细致的管理水平，及其在销售市场受欢迎时给商品产生高些的增值发展潜力，与在销售市场不景气时更强的抵御风险性的工作能力。

针对赤手空拳的一般孝感购房者而言，通常并不具有技术专业的房地产知识，在这类状况下，非常简单也最有效的方式 ，便是挑选知名品牌开发商开发设计的新项目。

异地一些购房者的亲自感受早已告知大家，像万科地产、高清蓝光等知名品牌开发商资产整体实力雄厚，出现推迟拿房乃至烂尾楼的概率基本上沒有，也不会因成本费价格的波动而以次充好、假冒伪劣，来减少本来必不可少的成本费资金投入，反而更为重视服务项目与商品配备升級。

实践经验证明，就算有的知名品牌房地产企业因为客观性原因推迟拿房，也会依照合同书约定给予小区业主必需赔偿。

因此 我提议孝感购房者从资产和信誉度监督新楼盘，能够购买资产整体实力雄厚的知名品牌开发商的房子，来减少繁杂市场环境下有可能出现的各种各样风险性，防止出现推迟拿房、烂尾，或开发商卷款逃走的状况。

在具体方法上，先掌握开发商的整体实力。开发商的整体实力是确保新项目一切正常开展的最首要条件。有整体实力的开发商拥有资产充裕，一般能够确保原材料的立即提供和工程施工的一切正常开展，防止施工期耽误等情况的产生。

随后，掌握开发商的信誉度。信誉度是确保预售房服务承诺兑付的压根。对信誉度高度重视水平高的开发商，出现产品质量问题概率也较为小。就算出现了品质等难题，得到妥善处理的概率也较为。

签署合同书

1）、买房前的提前准备，购房者最先应当谨慎的挑选一个物业管理的新项目，便是你提前准备购买哪些的房子，最先应当考虑到它自身所在的所在位置、房型及其它附近的自然环境，十分关键的一点应当对开发商的资信评估开展一个掌握，就是在买房前购房者应当对你挑选的物业管理新项目有一些最基本上的掌握。这种基本上的掌握中很重要的一点是对开发商的资信评估开展掌握。

2）、签订认购协议和产品买卖协议，这儿包含签订补充条款。购房者在签订认购协议和产品买卖协议的情况下，应当注意到检查五证(建设商业用地施工许可证、建设工程项目施工许可证、建设工程开工证、国有土地使用权证、商品房买卖许可证书)。交付定金，签订认定书，挑选支付的方法，签订房产买卖的合同书，再交付购房的钱，申请办理市场销售或是叫预购备案，它是买房中的第二个环节。

3）、拿房和申请办理产权备案，便是开发商在申请办理完备案后，查收“两书”，接纳物业管理，领取产权证。提议，购房者在签订认购协议的情况下，将这一条文改成购房理应在签订认购协议书生效日是多少日以内前去与卖房子商讨正式合同，如因对合同文本的矛盾造成 合同书无法签定，所收的定金应予以退回。那样对购房者应该是较为有益的。

认购协议签订了以后在是多少日以内和房地产业开发商签订买卖协议，签订买卖协议就应当十分谨慎的看待，由于购房者的权利和义务都反映在交易里边。一旦未来和房地产开发商产生纠纷案件，买房合同是处理彼此矛盾的最关键的依据和凭据。因此 ，在签署合同书以前，购房者需要细心核查开发商的资质和“五证”，如果是新房出售，依据要求开发商早已不需要申请办理销售许可证了，而理应改成申请办理大产权证的审核办理手续，去产权备案单位开展备案。申请办理房子产权证一定要认清开发商市场销售的房子是不是包含你所需买的房子。换句话说一个房子详细的法律文件在买房的全过程中应当检查五证，与此同时收房子的情况下应当有两书。也有更关键的是产权证，取得产权证，全部买房全部的法律文件就应当算完备了。

还有一个基本上难题，买房合同的签订是跟谁签订？非常简单，签订买房合同，应该是跟房地产业开发商签署合同书。可是，现阶段有一些开发商经常授权委托一些中介代理企业承担其市场销售主题活动，中介代理企业不可以沒有开发商的签名而与购房者立即签订买卖协议，就是中介不可以以他的为名签署合同书。签署合同书的情况下大家应当把握是开发商，而不可以授权委托中介，以中介自身的为名签署合同书。再一个提醒，签订房产买卖合同书的情况下，要留意有一些占比数据。例如合同违约金是千分之几还是百分之零点几，还是百分之几十，这种占比数据，做为购房者一定要留意，略微差一个百分比，很多东西就差许多。

在交易的情况下一个是签订认购协议，第二个签订买房合同，买房合同有一个合同补充协议，这一合同补充协议通常是房子购买合同书里沒有约定的事宜一般在补充条款里开展约定。需要提示购房者留意的是，补充条款在某种意义上，它约定的事宜比房子产品购销合同里约定的还关键，由于补充条款是依据不一样的新项目的不一样详细情况来约定的。

因此 ，在补充条款签订的情况下应当掌握好多个难题：

1）、应当确立的把楼盘销售书和别的广告宣传的內容写进合同补充协议里去，它是维护保养购房者合法权利的一个很重要的方法。

2）、确立房子不动产产权证申请办理的時间。由于产品购销合同里一般沒有说多久把产权证办出来，这一般在补充条款里约定。

3）、要确立按揭贷款办不出来得话，彼此的义务。如今购房一般需要按揭贷款，的确有的状况下按揭贷款沒有办出来，沒有办出来的原因非常复杂，有购房者的原因，也很有可能有房地产业开发商的原因，乃至也是有一些是金融机构层面的原因，也是有一些是综合性的。要确立，假如按揭贷款办不出来，彼此分别的责任是什么。

4）、确立有关公摊面积总建筑面积。如今总面积异议数最多的便是公共总面积的平摊难题，并且有一些开发商常常在公摊面积上下功夫，因此 要和开发商约定清晰，不但要有一个含糊的房屋公摊面积的数据，并且要约定公摊面积的是哪一部分，要明确公摊面积的部位。现在有许多赠予这一，赠予那一个，事实上有的情况下是公共的总面积。

5）、应当确立室内装修规范。之后慢慢的房产开发新项目是精装房，那么就务必对室内装修的规范确立。例如室内装修的规范不必含糊的想应用進口原材料、高級原材料等这类不确立、模棱两可的描述，一定要确立应用什么品牌，乃至包含色调等。

6）、确立退房流程的义务。购房者收到搬入通告以后，常常取出一些资产房子装修，例如买家具哪些的，可是一旦退房流程是因为开发商的原因，务必注明开发商是哪些的义务，写名在明确的时间内把开发商退回，乃至包含银行的利息、罚款等。