国有土地使用权转让合同的效力剖析
国有土地使用权是一种关键的不动产物权，依获得方法不一样分成两大类：有偿服务出让与免费划转。说白了有偿服务出让，就是指孑有批准权的市人民政府准许，由市、县人民政府土地规划单位与农田使用人签署出让合同书，农田使用人向国家缴纳土地使用权出让金，进而获得一定期限的国有土地使用权的个人行为。农田使用人获得土地使用权以后，由县市级以上市人民政府登记造册，签发证书，确定所有权。我国现行标准法律明文规定，以有偿服务出让方法获得的国有土地使用权能够依规转让，而以免费划转方法获得的国有土地使用权仅有在标准下才可以转让。文中只讨论有偿服务出让国有土地使用权的转让合同书。
土地使用权转让，就是指土地使用权人做为转让方，将土地使用权转让与购买方，购买方付款合同款的个人行为。我国推行严苛的国有土地使用权转让备案规章制度。《土地管理法》2条要求：“依规更改土地权属和主要用途的，理应申请办理农田变更办理手续。”《城市房地产管理法》第60条第三款要求：“房地产业转让或是变更时，理应向县市级以上地区市人民政府房地产管理单位申请办理房地产变更备案，并凭变更后的房子权证书向平级市人民政府土地规划单位申请办理土地使用权变更备案，经平级市人民政府土地规划单位核查，由平级市人民政府拆换或是变更土地使用权证书。”在具体的土地使用权交易中，常常存有下列情况：1.在签署转让合同书时，转让方未获得出让土地使用权证书;2.合同签订后，被告方一方或彼此未办土地使用权变更登记;3.转让方就同一块农田与好几个购买方签署转让合同书。假如在这里几类情况下，彼此产生纠纷案件，那么应怎样评定转让合同的效力，又如何确定土地使用权的所属呢?文中融合我国现行标准法律、法律条文及有关物权法基础理论作下列剖析：
一、转让方未获得土地使用权证书转让合同的效力
对于此事有三种观点。
种观点觉得合同无效。《城市房地产管理法》第37条第六项要求：未依规备案领到所有权证书的房地产业不可转让。该法第38条要求：“以出让方法获得土地使用权的，转让房地产业时，理应合乎以下标准：(一)依照出让合同书承诺早已付款所有土地使用权出让金，并获得土地使用权证书……”这类观点觉得，所述法律条款是对出让土地使用权转让个人行为的强制要求，假如转让方未获得土地使用权证书，则土地使用权不可转让。《合同法》第52条第5项要求：违背法律法规、政策法规的强制要求的合同无效。因而转让合同书应评定为失效。
第二种观点觉得合同书合理。依据我国民事诉讼法律所根据的基础理论及实际条款，物权法变化采用的是债权四风问题的物权法变化方式，即债权契约书加备案标准。在这类方式下，备案个人行为与债权合同书是互不相关的2个个人行为，备案个人行为仅仅物权法获得与迁移的证实，其作用是将物权法变化的時间界线明确在担保物备案之时，归属于合同的效力难题，并不是合同书的起效要素。这类观点觉得：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权所有权变化所做的强制要求，对于的是备案个人行为而不是债权合同书。假如转让方沒有获得土地使用权证书而与购买方签订合同书转让土地使用权，行政机关不可申请办理变更登记，其結果是出让方没法合同履行，而合同书自身的实效性不会受到影响。小编赞成这类观点的基础理论剖析和对法律法规的表述，但却不同意其结果。由于沒有获得土地使用权证书而转让农田，最先造成的是无支配权的难题，因此，下列第三种观点更加有效。
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