本地问答
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什么是维修基金?
答:房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
2011-11-18 14:49:22 -
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业主在物业管理活动中的权利义务有哪些?
答:业主在物业管理活动中,享有下列权利: (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 七、业主大会如何形成?有何职责? 答:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,决定如下事项: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2011-11-18 14:47:55 -
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办理房屋抵押登记。应提交哪些材料?
答:1,房屋所有权证,共有的房屋还应当提交房屋共有权证和共有人同意抵押的证明; 2,主合同和抵押合同; 3,可以证明抵押人有权设定抵押权的文件及材料; 4,可以证明抵押房屋价值的材料。
2011-11-18 14:46:08 -
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房屋租赁合同应具备哪些条款?
答:1,当事人的名称、姓名和住所; 2,房地产坐落的具体位置、面积、装修及设施状况; 3, 租赁用途及期限; 4,租金及交付方式; 5,房地修缮的责任; 6,转租的约定; 7,变更和解除合同的条件; 8,违约责任; 9,双方约定的其他事项。
2011-11-18 14:44:57 -
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什么叫分割房地产?
答:分割房地产是指将总的房地产面积根据需要和规定分割成若干份,在房地产登记上表现为《土地房屋权证》的分证,即将一本《土地房屋权证》分为几本《土地房屋权证》,但总面积不发生变化。
2011-11-18 14:43:15 -
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商品房买卖常见的计价方式有哪几种?
答:一般来说,商品房买卖有三种计价方式,分别为:按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套(单元)计价。按建筑面积计价,是一种传统的单价计价方式,常见于新建商品房买卖中,商品房产权证上的产权面积也是以建筑面积形式来体现的。 按套内建筑面积计价,是近年来出现的一种单价计价方式,它撇开了公摊面积的影响,能有效减少购房面积的纠纷,受到购房者的欢迎。按套(单元)计价,属于传统的总价计价方式,在别墅买卖中常常用到,二手房买卖也较为常见。
2011-11-18 14:39:41 -
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已抵押的房地产能否转让?
答:根据《中华人民共和国担保法》的规定,已抵押的房地产可以转让,但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书,即签订将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
2011-11-17 14:00:45 -
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哪些公用面积不能分摊?
答:不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
2011-11-17 13:47:21 -
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哪些公用面积应分摊?
答:应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
2011-11-17 13:46:36 -
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何为“保障房”?
答:中央政府公布的保障房分为:一类为棚户区改造和拆迁;一类为可销售的经济适用住房、两限房;一类为租赁房,如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种,最多的地区有八到十种,如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。
2011-11-16 13:23:17 -
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什么样的房地产不能转让?
答:下列房地产不得转让:(1)根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(4)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
2011-11-15 14:51:18 -
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如何识别真假产权证
答:产权证是所购房屋的“身份证”,是识别上家真实身份最重要的凭证之一。但是,近期二手房交易中一些不法人员非法伪造和使用产权证,假证的流入严重扰乱了二手房市场的正常秩序,侵害了购房者的合法权益。为了保证交易安全,买卖当事人在二手房交易过程中应特别注意,要认真识别产权证真伪,现特向大家介绍以下六种产权证真伪辨别方法。 看封皮。真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳(深红色),字体纹理清晰醒目;假的产权证则封面光滑,颜色暗淡,封皮较软。 看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸,类似人民币的水印制作。其识别方法类似人民币的水印头像,只有在灯光下才能看出来;假产权证的水印平铺就容易看见,质量粗糙,模糊不清;真产权证纸张光洁、挺实,用手轻抖有哗哗响声;假的纸张手感稀松、柔软。 看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“南京市房产管理局”行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。 看注册号。真产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的,呈线状,手摸起来有凹凸感;假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的,手摸起来没有凹凸感。 看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括:产权来源和其中分摊面积等;假产权证中附记有些为空白。 看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸,纸张较厚;假产权证的图纸很薄,类似一般的a4纸厚度。 识别房产证真假的最有效方法,还是到当地的房产主管部门、房产档案馆去查阅相应的记录。尽管在购买二手房的过程中,购房者看房、选房就耗费了不少心力。不过为了维护自己权益,像房产证这样的重要证件,购房者还是要多留个心眼,不能图省事儿。
2011-11-15 14:45:38 -
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五大购房交易谈判技巧
答:选定购房目标后,就进入了同代理商或开发商进行实质性接触的谈判阶段。购房谈判的过程也就是讨价还价的过程。究竟该怎样最大限度地获取利益,同时又不致使谈判陷入僵局,就是购房者的最终目的。对房产开发商而言,获取利益是他们的经营目标,而消费者追求的是尽可能少支出。因此,购房者明白了开发商定价的方法和理念,掌握必要的交易谈判技巧,了解开发商心理,会使自己少支出而多获益。 1.必须确定目标,确定希望的价位和能接受的价位。在第一次接触某处项目时,售楼人员如果认为你有潜在购房可能,一般情况下,收楼人员会主动提出留下联系方式。此时如果确有购买意向,可以留下联络地址或电话,但一定不要让对方感觉出对此项目已有了极大的兴趣。售楼员有了联系电话,就会不断地追问是否已拿定购房主意,不经意的谈话间,让对方主动地提出优惠条件。 2.要多摸对方的底细和心理。在看到心仪单位后,注意收集要谈判项目的相关资料,如评估房价中成本价所占比例、小区的交通、物业管理、配套设施、规划存在的缺陷等,这些都可在谈判前实地考察一下。等到了签约阶段,就可以把所了解的该物业和其他一些相关物业的详细情况,不失时机地抛给售楼人员。让他们明白,买家是作了充足的准备才来购买的,这对你进一步要求优惠有帮助。 3.谈判双方都是为了各自的最大利益而来,双赢的结局当然最好。但买卖之间毕竟不同于慈善事业,一方多得,另一方相对就要少赚。所以,卖方自然会用各种营销策略,尽可能多地掏出你兜里的钱。所以谈判时也要时刻保持清醒的头脑,不要被一些小利迷失了方向。 4.不要把目光放在样板房上,一定要自己到现场仔细看、听。有的销售人员一上来就告诉客户,样板房的装修如何好,采用了某品牌浴缸,而丝毫不提房子的其他问题。到最后,客户脑子里只留下一点:装修的确不错。这时要切记,买的是房子,而不是样板房的装潢。 5.在洽谈时,要与销售人员打心理战。先向销售人员表现出一定的购房意愿,并举出几个同类物业说明自己正在其中选择。对销售方提出的房价不要轻易作出让步,因为这会使销售商认为购房者的经济能力足够支付。
2011-11-14 13:20:40 -
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何为住宅成套率、住宅自有率、户型比和面积误差比?
答:住宅成套率,是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式为:住宅成套率(%)=成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%。住宅自有(私有)率,是指自有住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式为:住宅自有率(%)=自有住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%。户型比,是指各种户型在总户数中所占的百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。面积误差比,是指产权登记面积和合同约定面积的差额与合同约定面积的比例。计算公式为:面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。共用设施设备,是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。一般来说,住宅成套率和住宅自有率的高低,是判断一个城市房地产市场成熟与否的重要指标之一。旧区改造、老式住宅小区综合整治等,是提高住宅成套率、改善市民居住条件的好方法。户型比则可以看出一个小区内不同户型在总户数中的占比情况,比如小户型是多是少。
2011-11-10 09:36:10 -
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购房者在置业时需要警醒六种情况可以无条件退房
答:所谓法定退房权,是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)等法律、规章的有关规定,购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利:第一类是购房合同无效可退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人,开发商未取得预售许可证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。第二类是购房合同被依法撤销可退房。对于购房人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下,购房人想以此作为退房的理由,往往举证较为困难。第三类是套型误差可退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的,或相关尺寸超出约定的误差范围,而合同中又未约定处理方式的,购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令〖2001〗第88号),从2003年2月1日起,凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的,购房人有权退房。第五类是规划设计的变更可退房。开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内,书面通知购房人的,购房人有权退房。最后一类房屋主体结构质量不合格可退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等,如果发生地基基础的沉降超过允许变形值,钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题,并经工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。当然,对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权仅据此退房。
2011-11-10 09:25:53 -
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面积误差怎么核算?
答:如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
2011-11-10 09:20:17 -
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退房有没有标准?
答:目前购房者在与开发商交涉时,只要遇到有开发商违约的情形,往往会提出退房的要求,但购房者也需要搞清楚,什么情况下才能够要求退房、退房的法定标准有哪些?按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,只有以下情况可以退房:一是套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房;二是开发商擅自变更规划设计、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业未在规定时限内通知买受人;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构质量不合格;五是逾期交房达到法律规定或合同约定的条件。
2011-11-10 09:19:00 -
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古典家具收藏要看哪些方面
答:古典家具收藏不能一味注重材质和年代,一些艺术品位高,做工精良的家具也值得收藏。当今人们对家具价值有一个很大的误区,认为它的价值取决于木料,现在许多收藏家认定只要是黄花梨、紫檀的家具就升值,不管多贵也可以买,这就是典型的“唯材质论”。还有一种观点认为,家具越老越好,年代久远的家具更具收藏价值。这两种观点都是不可取的,评判古典家具应该是全方位的,应从珍稀性、材质、艺术性、认知度、保持性等多方面去评判古典家具的价值。
2010-07-01 17:19:19 -
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新房油漆味太刺鼻 怎么巧妙清除
答:盛器打满凉水,然后加入适量食醋放在通风房间,并打开家具门。这样既可适量蒸发水份保护墙顶涂料面,又可吸收消除残留异味。
2010-07-01 17:18:30 -
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房屋漏水了 水路检测怎么啊
答:1、水路改造完毕不做压力试验:有的说开开进水就可以了,当我们知道市政供水的压力是很小的,在说有 些管子是暗埋的就是漏水也是无从得知,又那来的安全可说,所以改造完水路后的打压试验是必须要么做 的。 2、不同材质的管子混接:这也说明施工工人的专业知识的缺乏,拿起来都不认识是什么管子就连一起了, 从而导致连接部位的因为材料的不同而渐渐的产生漏水或者渗水,所以在水路改造之前一定要确认原屋子 里面的水管是什么材质的,从而也选择相同材质的管子,如果要用不同的管子那也要装一个转换的接头并 且露在外面,以便日后检修。
2010-07-01 17:17:15
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