买二手房必知的7个法律要点

　　房子有居住权吗？

　　自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，增加了居住权制度，即居住权人有权按照合同享有占有和使用他人住宅的用益物权，以满足生活需要。登记时设立居住权，居住权期满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般免费设立，不得转让或继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的限制，购房者在购买二手房时，应同时调查二手房是否设立了居住权。若设立居住权，建议购房者在确认二手房居住权注销后再购买。

　　二手房

　　房子出售前已经租给别人了吗？

　　鉴于买卖不破租赁的原则，买方在购买房屋前应调查房屋是否已出租给他人。如果已经租给他人，即使买方已经买了房子，他也必须等到租赁合同到期。

　　因此，建议买方在购买二手房时，必须让房东承诺房屋不出租给他人；违反承诺的，买方有权要求终止合同或要求房东承担相应的违约责任。

　　房屋出售时是否有法院查封登记或抵押？

　　考虑到二手房一旦被法院查封或已办理抵押登记，将无法顺利办理转让，购房者也可能无法顺利购买。因此，在签订购房合同之前，购房者应了解二手房的产权，是否已被法院查封或办理抵押登记。在签订房屋销售合同到房屋转让登记前的一段时间内，建议买受人在购买合同中要求房东承诺，一旦因房屋抵押登记或房东债务问题被法院扣押，买受人有权立即终止合同，并有权要求房东赔偿所有损失，包括但不限于法律费用和购买相同规格的房屋。

　　注意：对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。

　　二手房

　　房屋的学区功能已经使用了吗？

　　许多购房者购买二手房的原因是，购买二手房后，可以立即使用该房屋的学区功能，比一手商品房具有一定的优势。为此，买方在签订房屋买卖合同前，应仔细询问房东是否使用了房屋的学区功能。同时，建议买方在签订合同时要求房东承诺不使用该房屋的学区；违反协议的，买方有权立即终止合同，并要求房东承担违约责任。

　　房子已经办理户口地址登记了吗？

　　对于已使用该房屋办理户口地址登记的，新购买该房屋的购房者可能无法顺利将其户口转移到该房屋地址。因此，除了在签订购房合同时详细了解户口外，还需要在合同中明确这一问题。其他人将户口转移到房屋的，应当承诺具体的户口转移时间；违约的，应当对买受人承担相应的违约责任。

　　二手房

　　按照当地政策支付购房款？

　　鉴于张家港二手住房交易涉及抵押贷款，购房首付和银行贷款应进入基金托管账户。因此，即使买方想支付首付款，他也应该支付给基金托管账户，而不是房东的个人账户。如果早期支付的价格属于存款，为了确保房东在未来严格履行存款合同义务，应注明价格为存款，并受到存款罚款的限制。

　　二手房交易涉及哪些税费问题？

　　个人转让房屋的，应当区分房屋自产权登记之日起是否满2年。2年以上的，转让人只需缴纳个人所得税；2年以下的，转让人需缴纳个人所得税和增值税；5年以上的，转让人家庭唯一住宅的，免征个人所得税。

　　对于个人购房，买方承担的税种主要是契税，影响契税水平的因素主要有两个，一个是房屋面积是否超过90平方米，另一个是买方购买的房屋是否是家庭住房。