物业现并购潮,行业面临大洗牌,未来物业费会如何？

　　我们来谈物业这个话题。在早期买房时，我们看到的是位置、配套设施和开发商。在入住后的几十年里，物业是社区价值上升和下降的决定性因素。过去也写过类似的文章。然而，在今天的文章中，我们并没有曝光一个物业和社区业主之间发生的事情，而是与整个物业行业有关。

　　当每个人都在关注房地产市场时，整个物业行业正在发生巨大的变化，未来可能面临重组的结果，请耐心地向下看。

　　大鱼吃大鱼，并购案例超过100起

　　几天前，中指院发布了中国前100强房地产企业名单。如果你感兴趣，你可以自己找到。我想说的是里面的几个数据。前10家物业公司公司的管理面积高于行业平均水平6.2倍，企业之间的差距还是可以拉开的。超过一半的物业公司并购其新管理面积的主要驱动力。

　　2021年以来，业的收购越来越激烈。根据中指研究数据，2021年有36家物业企业涉及并购，相关交易77件，交易金额362.5亿元，与2020年交易总额相比，大幅增长243%。

　　碧桂园我们都很熟悉，虽然现在在重庆的新盘不多，可能你想不到它在物业方面是NO.1存在。蓝光嘉宝、富力地产、彩色生活服务……碧桂园赢得了房地产行业的三大巨头，这对应着蓝光发展、富力、花样年房企的流动性危机。

　　今年，物业并购案频频上演。第一季度，上市物业企业共公布了11起并购事件，总交易金额67.741亿元，比去年第四季度增加了116%，其中3笔大额并购(10亿元以上)引人注目:1月，华润万象生活分斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企；2月，碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。

　　物业行业并购频繁，尤其是大部分由龙头物业企业主导。大鱼吃小鱼的局面很快就会升级为大鱼吃大鱼。万物云、龙湖智创生活、万达商业管理等大型物业企业积极上市。未来物业行业很可能是龙头物业企业之间的博弈。

　　物业到底重不重要？

　　物业重要吗？答案是肯定的。一是与业主的生活质量挂钩；二是关系到房子的价值增值。两者都是非常现实的问题。

　　前段时间，复地上城的业主成功更换了原有物业。新上任物业接管后，门禁、园林绿化、公共设施等方面进行了翻新升级。业主想要什么？生活舒适放心，环境干净整洁。目前，社区二手房最新平均挂牌价格为15136元/㎡，比去年上涨4.95%。

　　我们之前写过的长安华都，原小区的物业管理和维护相当崩溃。前两年二手房市场火爆的时候，小区二手房价格暴跌14.42%！更换原物业后，新物业从内到外翻新小区。两年后，小区二手房挂牌价格完美反击，止跌回升。

　　我再来说一个负面的例子，让大家感受一下物业的重要性。江北嘴的千万豪宅东升府，有网友爆料小区维修保洁日常管理不到位，6元/㎡/月物业管理费明显不配。从链家可以看出，当年头排2000万临江别墅，现在二手挂牌价1800万。当年卖的。1000-1200后坡别墅，现在二手房挂牌价850万。影响二手房价格的因素很多，物业不是唯一的原因，但却是重要原因。

　　行业洗牌后，未来物业费会不会上涨？

　　目前，重庆新开发房地产的月物业费基本为3元/㎡起步，次新二手房大概在2-3元/㎡，改善盘5元/㎡甚至更高，极少数豪宅是8-10元/㎡。“老破旧”没有物业费的概念。就像我以前租的房子一样，没有电梯，也没有物业管理。物业费意味着每月60元，加上8元的垃圾处理费。

　　那么，重庆的物业费在全国贵吗？根据中指院的报告，20个城市的物业服务平均价格是2.42元/㎡/月，重庆均价2.32元/㎡/月。这样看，处于中等水平。

　　物业产业整合后，社区物业服务必然会有一定程度的优化。在我们的认知中，随着价格的上涨，优化肯定会担心物业费是否会上涨。首先，很明显，物业费是否上涨并不取决于物业，而是政府是否调整了价格。直率地说，物业不能单方面强制提高价格。

　　退一万步说，如果你真的遇到未经授权的物业价格调整，你应该理性而不冲动，学会用法律捍卫你的权益。当地价格部门可以协调，也可以通过仲裁或诉讼解决。

　　写在最后

　　在一般认知中，物业服务一般包括安全、清洁、维护、景观维护等基本内容。业主嘲笑物业管理，主要是由于公共区域维护差、维护不及时等问题。

　　我在网上查了下，国内的物业管理是60年代由香港开始，80年代引入内地。一个世纪过去，如今大数据兴起，很多新建楼盘都以黑科技作为小区的卖点。我们对于物业的需求也从“有管理”升级到“优管理”，物业服务业态逐渐丰富，服务内容也从日常向生活服务延展。

　　洗牌意味着一个行业因为时代的需要而做出相应的调整。房地产行业的重组是为了满足大数据时代的需求。就我个人而言，我认为这不是一件坏事。大型物业企业可能会使物业行业的管理更加规范，服务更加人性化。

　　最后问一个问题，你家的物管费多少？对于物业出现的并购潮，有什么看法呢