现在买什么样的二手房最合适?
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当前,二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方,这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式,也是目前较严重的避税方式之一。其做法是:在二手房转让过程中,买卖双方及中介公司签订两份合同,一份为真实成交价格居间合同,用于付款结算,通常由中介公司见证;一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议,用于申报纳税,由房管部门见证。风险分析:对卖方来说,因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的,买方有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成卖方利益受损;对买方来说,低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时,先行做低的过户价将拉大买卖差额,反而增加再次出售的成本,同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险,但为了少纳税,此做法仍屡见不鲜。2.延期过户。此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后,双方再将房屋过户。为了交易有所保障,买方一般会在合同中提出一些保障条款,如将房产证交买方保管等。风险分析:一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金,也要终止履行合同”,从而损害被违约方利益。另外,一旦税收政策出现较大波动,双方对新产生的税负不能达成一致时,也将不得不解除合同,承担和付出较大的机会成本。3.先租后买。这种方式是延期过户避税方式的进化版本,两者在本质上是一样的。其一般做法是:在减免税要求的年限未满的一段时间内,买卖双方再签订一份房屋租赁合同,约定将租金抵消到以后交割的房款里,使得买方同时成为了房屋的承租方,在该房屋未来交易时拥有优先购买权。风险分析:由于在较长时间内无法办理交易过户手续,所购房的产权并不是买方的,买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化,对于买卖双方的风险都将会很大。同时,双方又增加了租赁合同关系,违约成本将更高。4.假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后,先私下签订一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明卖方无偿将某房屋赠与买方,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全,双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户,直到过户完成后卖方才能将房款取出。风险分析:这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。5.虚报唯一住房。北京对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税,但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定,因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房,造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。更多信息参考:抓破网
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没有中介自行成交的二手房交易要怎么办理?
买卖双方本人携带身份证原件、产证(房产证、土地证或者不动产登记证)原件、契证、户口本、结婚证等相关证件可到三区行政审批中心设立的网签点申请二手房买卖合同的签订,或者也可以在银行申请二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗(站)式”服务。
2021-11-17 11:22:41 -
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二手房交易时如何规避资金风险?
由于交易时,付款约定时间、交房时间、过户时间具有时间差,为保障资金安全,现已推出了银行二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗(站)式”服务,可以直接申请资金监管。
2021-11-17 11:22:24 -
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二手房交易过程中可能存在的风险?
只要查清产权信息,户口,就可以
2021-11-17 11:22:00 -
2个回答
二手房网签过程中,可能会存在什么风险?
网签是交易中心给的合同,只要房子信息不会错,基本不会有风险
2021-11-17 11:21:39 -
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二手房过户贷款过程中,会存在什么风险?
① 产权不清、查封、债权债务、房龄超过商业银行约定的时效等原因,银行拒贷。 ② 信贷不良,或者偿还条件达不到银行的标准(比如工资收入太低)等由于购房人自身的原因办不下房贷。
2021-11-17 11:21:21 -
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购买二手房中存在哪些风险?
根据法律规定,只有产权清晰的房产才能顺利上市交易。以下房屋均无法进行过户交易: 一、产权交易有限制 ① 购房者在买房时要特别注意房子是否能够进行合法买卖,比如一些被查封、未满限售期限等的房屋是不能进行上市交易的。 ② 如果房屋尚未交付,原业主只有购房合同和发票而没有产权证,那么这样的房屋仍存在无法办理产权证的风险,不建议购房者购买此类还未办理房产证的房屋。 二、城市居民不能买农村宅基地自建房。 ① 农村宅基地自建房的土地性质属于集体所有,所以,宅基地的使用权不得单独转让给城市居民。 ② 小产权房需经国家批准,征地开发,等土地性质由集体变为国有时,符合相关审批手续后,才能在二级市场上进行房产交易。
2021-11-17 11:21:02 -
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到银行申请二手房网签、资金监管、贷款服务“有哪些要求与流程?
银行开展服务的对象为自行达成交易的买卖双方,或通过已备案的房地产经纪机构居间成交的二手房交易买卖双方。办理时由房地产经纪机构服务人员持经纪人相关证件,带领买卖双方到开展此项业务的银行申请二手房网签、资金监管、贷款服务“一窗(站)式服务”。 具体流程为:持相关资料到银行贷款预审--网签合同--资金监管--贷款审批--交易纳税登记--领证(或根据约定条件)划款。
2021-11-17 10:53:41 -
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二手房资金监管包括哪些资金?
监管资金是指交易双方当事人在二手房买卖合同中约定的交易价款,包括首付款、贷款等,具体可由各方根据需求自行协商确定。
2021-11-17 10:47:27 -
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是不是全部二手房买卖都要进行资金监管?
原则上,由房地产经纪机构居间达成的买卖都要实行资金监管,不实行资金监管的须签订 自行交割资金风险承诺书。 买卖双方自行达成交易的,自愿选择是否将交易资金纳入监管。不实行资金监管的风险自担。
2021-11-17 10:47:10 -
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什么是二手房资金监管?
二手房资金监管是指在二手房交易过程中,为了保证房屋交易资金的安全,买方根据约定将购房涉及的资金转入在银行开设的交易资金监管专户,由第三方银行根据各方商定的资金监管协议对资金的使用实施监管,待房屋交易登记完成或达到约定的支付条件,银行再将监管资金划转给卖方的一种资金交割方式。
2021-11-17 10:42:53
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