请问卖二手房估价的方法有哪些？

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。下面我们就来具体了解一下房产评估的方法和注意事项吧！一、二手房评估方法在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：（一）成本法；（二）租金收益法；（三）市场比较法大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。二、二手房评估的注意事项（一）为什么要进行房屋价格评估1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。（二）影响二手房的价格评估的关键因素1、影响二手房的价格评估的关键因素一——位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏，如果是随意或者大概的评估，很有可能吃大亏，所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师，以保证自己利益的最大化。

一些售房者在卖房子的时候不知道该如何给自己的房子定价，而部分购房者在买房子的时候也不知道如何判断自己支付的房款是否值得，这时就需要进行房屋估价。那么，房屋估价的方法有哪些？具体是如何进行房屋估价的？现在一起来看看吧。一、二手房估价的方法有哪些？1、成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。2、市场比较法市场比较法是现今房屋估价时使用最为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。3、路线价法地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。

随着人们对居住水平要求的提高和二手房市场的进一步活跃，把旧房子卖掉换置新房已经列入很多家庭的改善计划。然而，自己想卖的房子到底值多少钱？卖什么价格才能获得最大的利益？如果房价过高则卖不出去，房价过低则难免有所损失。那么，二手房估价渠道有哪些？1、经纪公司经纪公司就是大家俗称的房地产中介，因为其从事二手房买卖交易，所以对房地产二手房市场及所负责区域的二手房行情十分熟悉，通过其成交的二手房案例，可以大约估计出所售房屋的二手房价格。房东在挑选中介进行估价的时候需要注意，尽量选择房屋所在区域的中介，相比其他经纪公司，所在区域的中介由于更了解片区内的房子情况，估价也会更加精准。2、专门的评估人员专门的评估人员具备更加专业的评估方法以及良好的专业评估素养，在评估房源的时候会更加精准。3、熟人可以找有过成交经验和对二手房市场有所了解的熟人对自己的房子进行估价，不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。4、平均估价法把小区内最近成交的同类型房子的成交价格，取平均值得到估价。由于二手房的特性，因楼层、朝向、装修、位置等具体细节的不同，房屋价格会出现较大的差别。建议房东在比较时尽量选择与自己房子面积、楼层、朝向等相似度高的出售房源进行比较，更具有参考价值。