精装修样板引路,必须关注这些要点

　　对于地产企业而言，精装修工程已经逐步成为必选项之一，一方面精装修交付可以提高项目的品质感，另一方面，精装修也是突破限价的有效手段，然而在精装修实施中问题层出不穷，限额突破、反复拆改、质量问题等等，这些问题一直困扰着开发商，规避这些精装问题的有效解决方式是样板引路，样板引路已经推广了很多年，大家也都知道有样板先行这么一回事，但是不论从现场实施，还是商务管理方面还是会遇到各种各样的问题。

　　本文就从土建与精装修场地移交、质量敏感点以及商务方面分享一下精装修样板先行的知识

　　题纲

　　01 精装修样板引路的土建前置

　　02 精装修样板引路的实施

　　03 精装修样板引路的商务注意事项

　　01

　　精装修样板引路的土建前置

　　不管是精装样板引路还是批量精装修，土建提供的工作界面是基础，涉及内容非常多，这里将影响最大的重点强调

　　1. 砌筑阶段

　　1.1 依据精装修施工图纸和协商木门供应商，在砌筑前发文明确室内最佳各门洞口高宽尺寸，施工中检查监督（洞口尺寸超宽后补砂浆易空鼓开裂等）；

　　1.2 依据橱柜深化施工图明确烟道口预留位置、尺寸和平水高度；

　　1.3 注意外墙上下窗口偏移

　　2. 抹灰阶段

　　2.1 卫生间墙根底部掉落的抹灰砂浆需第一时间清理干净，多余钢筋切除，避免卫生间墙根普通超高的问题；

　　2.2 特别注意厨房和卫生间墙体垂直度、平整度、转角方正（如洗手盆位置转角需方正，平整度差至镶贴水泥油超厚易致墙砖空鼓脱落等问题）；

　　3. 铝门窗安装阶段（后期返工困难）

　　3.1 注意厨卫铝合金窗户安装平水高度，垂直度（导致窗四周墙砖镶贴完成后窗明显不垂直），左右高低不水平超3mm；

　　3.2 其余铝合金窗门窗安装水平下框左右高低不直凹凸弯曲，安装超高露底，安装离墙边左右大小头（造成窗台大小头和外墙砖收口打胶超宽等）；

　　3.3 固定拉条固定不超高；安装左右位置（好收边收口饰面）

　　4. 内外墙收边收口阶段

　　4.1 注意窗四周收口砂浆的平整度、垂直度、转角方正（3#楼窗台盖板时注意左右大小头)；

　　4.2 窗台盖板和找平砂浆的完成面高度（窗边框上边缘下去6公分以上）；

　　4.3 铝合金门窗边收口塞缝多余砂浆必须在第一时间清理刮除干净。

　　以上问题若不在施工阶段提前介入监督交底，后期返工将耗费更多时间和巨大人力物力，得不偿失

　　02

　　精装修样板引路的实施

　　1. 精装修样板引路的流程

　　1.1 土建自检合格提供可移交楼层

　　土建需要自检合格，根据移交计划，按时对需移交楼层完成必须的整改，场地要清理完成

　　1.2 装修单位进行复检

　　装修单位根据移交计划进行检查，形成一户一档报项目部、监理及总包；以三层为单位，三天内完成检查

　　1.3 针对复检出的问题，总包限时整改

　　根据精装单位提供的检查一户一档，总包组织整改；以三层为单位，按计划完成整改并报精装单位检查

　　1.4 装修单位终检完成移交

　　以三层为单位精装单位在两天内完成复查，仍未整改完部分工程调整为由精装单位负责维修；复检后即为土建移交完成，原则上后续发生问题由装修单位负责整改

　　1.5 未完成整改内容由精装修单位进行整改

　　终检后仍存在的问题，由精装单位负责维修

　　1.6 装修单位实施装修施工

　　精装修单位进行精装修施工

　　1.7 样板点评，总结经验，分析问题，对其他楼层进行整改

　　2. 移交人员配备要求

　　下表是每单元移交的人数配置，供参考

　　3. 移交前提条件

　　移交前提条件是为了解决能走能运能做的问题

　　3.1 外墙门窗、阳台栏杆（窗台石上栏杆后安装）安装完成；

　　3.2 土建户内清洁完成；

　　3.3 室内外水电、消防安装工程基本完成

　　3.4 天、墙、管边、窗边无渗漏、开裂

　　3.5 厨房、阳露台不漏

　　3.6 卫生间渗水试验完成，并确保无漏

　　3.7 能提装饰供材料运输、集散、堆放、加工等的场地；

　　3.8 临时用水用电的接驳点和垂直运输工具

　　3.9 平水1米线基准点（要求公共部分的由土建总包弹出）

　　4. 移交标准--实测实量

　　实测实量非常重要，请牢记以下数据

　　4.1 天花顺平，水平度偏差小于等于15mm；

　　4.2 房间方正度偏差小于等于6mm；

　　4.3 抹灰垂直、平整度偏差小于等于4mm（普通抹灰规范要求）；

　　4.4 抹灰阴阳角方正度、直线度偏差小于等于4mm ；

　　4.5 门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于±5mm；

　　4.6 同一室内底盒标高差小于等于5mm（绝对标高）；

　　4.7 窗边大小头偏差小于等于5mm（1公分）；

　　4.8 室内、阳台、电梯厅的地面标高与设计值偏差小于等于5mm；

　　4.9 厨卫间的尺寸一致性小于等于6mm；（每栋楼为一套标准）

　　4.10 客厅、过道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10层楼为一套标准）

　　4.11 其他

　　① 防渗抗裂：须对沉箱、阳台进行封闭试水

　　② 排水管通球试验：暂缓，待室外管线完成后统一测试移交。

　　③ 给水管：带压移交，水压测试合格，不漏水。

　　④ 铝合金门框、栏杆：分包单位做好成品保护后进行移交

　　5. 移交资料

　　5.1 防渗验收资料

　　5.2 楼层砌筑抹灰验收资料

　　5.3 楼层水电验收资料

　　5.4 控制线移交记录（标高线）发文明确不能随意改动 5.5 抹灰砂浆强度检验资料

　　以上资料全部建立一户一档；入户大堂、架空层、电梯间等公区另设一档资料

　　6. 分项工程移交标准

　　6.1 土建部分

　　6.1.1 地面项目

　　① 地面实测实量前，精装单位应效验公共部分标高线和装修完成面平水地面铺贴部分的通过性和铺贴厚度的合理性

　　② 地面问题：超高需打凿的，淤结砂浆垃圾未清理干净，楼板平整度差铺贴超厚

　　③ 以卧室精装完成面为±0.00点，地砖粘接层厚度超过60mm且面积超过0.5㎡和粘接层厚度不足10mm的部分由土建单位全数整改到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点检测

　　6.1.2 墙面项目

　　① 抹灰强度要够，不然会造成饰面如墙面砖等大面积空鼓 ；平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤4mm

　　② 墙面垂直度误差，墙砖饰面垂直度≤3mm，其它饰面垂直度≤4mm

　　③ 墙面阴阳角误差，所有墙面阴阳角误差均≤4mm

　　④ 墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

　　基层空鼓或抹灰强度不够，后期精装施工后大面积空鼓

　　⑤ 房间开间进深误差± 15mm以内

　　⑥ 房间方正度检测，十字控制线检测误差≤ 10mm，对角线检测误差≤ 15mm

　　⑦ 同一轴线不同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门垛错位致门槛石大小头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的

　　6.1.3 顶面项目

　　① 对于未吊顶的天棚其平整度以水平标高线为参照误差极差± 15mm

　　6.2 安装部分

　　要求：

　　① 土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。

　　② 所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整

　　6.2.1 给排水项目

　　① 给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB50242-2002）；

　　② 给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏；

　　③ 检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）；

　　④ 所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅；

　　⑤ 排水主管检测以通球为准，要求球径不小于管道的2/3；

　　⑥ 地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存水弯，其有效水封深度不小于50mm ；（GB 50368-2005）

　　6.2.2 强弱电项目

　　① 配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致；

　　② 等电位端子齐全，接线位置正确；

　　③ 强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ；

　　④ 防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点；

　　⑤ 开关边缘距门框边缘及墙边距离150mm至200mm，同位置不同层误差小于等于50mm；

　　⑥ 土建穿线并线后预留接线长度；

　　⑦ 同一室内的电源、电话、电视等插座底盒同功能应在同一水平标高上，高差应小于5mm

　　⑧ 墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm

　　6.2.3 通风与空调，孔洞，开关面板

　　① 卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位

　　② 空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案；烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测

　　6.3 门窗栏杆项目

　　① 户内门洞尺寸由木门施工单位进行实测实量

　　② 门洞口要求：最理想尺寸是木门订做的含框宽度左右各预留1.5公分安装缝隙，高度预留2公分安装缝隙（超宽超高，后补的砂浆都容易震动导致开裂或安装困难）

　　③ 入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响

　　④ 入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无松动

　　⑤ 门窗洞墙体厚度误差±5mm

　　⑥ 门窗洞高宽误差极差10mm；对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致

　　⑦ 铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm

　　⑧ 铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无缺陷，做淋水实验检测，移交重点关注项

　　⑨ 铝合金推拉门框垂直度≥2.5mm，下款凹凸超不水平度≥3mm（外架拆除后极难返工）

　　⑩ 铝合金门窗框边收口多余砂浆严重妨碍刮塑收口；铝合金单位在移交开始后必须与土建移交进度同步，完成室内所有工程（玻璃、栏杆、锁具、拉片预埋等等），避免交叉施工损坏无法界定。

　　6.4 防水工程

　　① 外墙防水，外墙面无渗漏、滴水线无爬水；

　　② 外窗防水，外窗及外窗周边无渗漏，做淋水实验，并逐户检查；

　　③ 生活阳台观景阳台等局部有防水要求的，局部进行闭水实验；

　　④ 屋面防水，屋面无渗漏、无积水；

　　⑤ 厨卫间防水由防水单位直接与精装修单位移交，下沉卫生间由精装修单位盖板回填，界面划分清楚，排水点位不符部分可以在盖板前调整，避免更改给水管破坏防水；

　　厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最小蓄水深度不得小于20mm，卫生间蓄水应超过侧排管及返梁，重点观察墙角及排水管周边（顶面、侧面排水管）

　　⑥ 墙面防水第一必须基层抹灰强度足够，否无论采用什么粘结剂都将导致墙砖大面积空鼓，第二墙面应无孔洞、无起沙起灰，表面应毛糙（有利于防止空鼓，禁止玻化砖吸水率底或不吸水的砖上墙）

　　6.5 成品保护

　　成品和半成品保护非常重要

　　03

　　样板引路的商务注意事项

　　精装修样板引路由于时间紧、参建单位多、拆改调整量大，因而对于成本来说，需要注意的商务问题不少

　　1. 精装单位的确定

　　样板层的精装施工与批量施工之间会有较大的时间跨度，涉及样板引路的精装单位承接范围到底是仅为样板层还是包含批量部分是个问题

　　如果仅做样板层，那么由于工程量小，要求高，招标得到的价格势必会比较高；而且无法达到检验精装单位施工水平的目的

　　如果承接范围包含批量部分，那么由于施工期跨度大，往往会导致进入批量装修阶段，合同价格已不符合当时的市场情况

　　综合各种因素，笔者建议采用“样板+批量”模式，但在合同中应清晰的明确价格调整机制

　　2. 整改费用的划分

　　精装引路施工前置条件已经分析的很清楚，需要总包自检、精装单位复检、总包整改、精装单位终检、精装单位整改，因而过程中会出现大量的拆改事项

　　做为商务人员应及时拿到整改事项清单，哪些是由于设计问题，哪些是由于前序施工问题

　　对于施工问题要对责任方的扣款做好记录，及时发起扣款手续

　　3. 成品保护要求

　　精装修过程中涉及已完部分的成品保护，在合同中要明确成品保护的具体措施，针对具体措施给与补偿

　　4. 施工过程中的破坏

　　在施工前的交底时应明确，后续施工单位要做好对已完工程的保护工作，若出现破坏情况，要求后续部门举证非其破坏造成，若无法举证则承担相应的修复费用

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　　04

　　小结

　　提高精装品质，杜绝无效成本发生，精装修样板引路势在必行

　　做好精装样板引路要有体系性的管理，做好事前明确、事中协同、事后复盘