代表建议全面实施现房制度：从一次性支付变成按工程进度分期付款

　　代表建议全面实施现房制度：从一次性支付变成按工程进度分期付款

　　在去年许多房地产企业债务危机和全国许多地方房地产未完工或未完工风险的背景下，今年两会期间再次讨论了取消商品房预售制度和实施现有房屋销售。

　　2022全国人大代表、民进江西省委副主席、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡、全国政协委员、民革安徽省委副主席周世红、全国政协委员、南通大学校长施卫东、全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等人大代表和政协委员围绕商品房预售制度提出了相关建议。

　　多位全国政协委员连续多年提交围绕商品房预售制度的提案

　　据江西省住房和城乡建设部官方微信信号报道，近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，在预售资金监管方面提出了一些良好的政策措施，但预售制度的不足尚未得到充分解决，中国房地产业仍面临巨大风险。为此，在今年的两届会议上，全国人大代表、江西省住房和城乡建设部主任陆天锡建议，从完善商品房预售管理体系开始，有效防范房地产市场风险。

　　卢天锡认为，商品房预售制度预售许可条件不明确，门槛低，预售合同法律地位不明确，预售资金监管制度不足，买方预付款不利于保护买方权益；房地产开发企业违规成本低等突出问题。

　　全国政协委员、民革安徽省委副主席周世红和卢天锡一样关注商品房预售。据安徽网报道，周世红连续四年提出废除商品房预售制度、实施商品房现有销售的建议。

　　周世虹提到，专业机构数据显示，2021年全国已售出6300多万套商品房，但未完工交付给买方，部分开发商负债已达数千亿甚至数万亿，随时都有债务危机的风险。

　　周世红认为，目前我国大部分房地产开发企业已经完成了资本积累，具有较强的资本实力和市场竞争力。金融体系和资本市场的发展也为开发商提供了多元化的融资方式，商品房预售体系的历史条件已不复存在。周世红认为，如果没有预售制度，如果实施现有房屋销售，房地产企业危机将不涉及买家，没有保险交付等问题，更不用说社会稳定和系统性金融风险了。

　　全国政协委员、南通大学校长施卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强期房销售监管，逐步取消期房制度的建议》。施卫东建议加强期房销售监管，在银行设立专项监管账户或由住房和城乡建设部门设立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。

　　全国政协委员、四川省工商联副主席张建明认为，经过20多年的快速发展，中国房地产市场预售制度的初衷是支持房地产企业政策退出历史舞台，实施现有的房地产销售制度，有助于坚持住房消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。他认为，房地产是一个民生问题，79%的家庭资产配置由房地产组成。房地产的健康发展在提高人们生活的幸福感方面起着关键作用。

　　据封面新闻报道，这也是张建明第三次向全国两会提出取消房屋预售制度的建议。

　　商品房预售合同纠纷不断不断

　　我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售。

　　商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，买受人应当支付商品房价格的交易形式。商品房预售是指房地产开发企业提前向买受人出售正在建设的商品房，买受人应当支付相应的定金或者房价，并约定未来与买受人出售预售商品房的交易形式。

　　商品房预售是我国市场普遍认可的房屋交易形式。商品房预售制度的实施对促进我国房地产市场的发展起着不可替代的作用。然而，由于其特殊的预售形式和由此产生的交易对象的不确定性，交易在实践中很容易发生争议。

　　根据北京盈科（杭州）律师事务所提供的数据，近十年来，以商品房预售合同纠纷为由结案的民商诉讼案件数量翻了一番。从2013年到2017年，平均增长率达到每年170.88%2017年涉及40137起诉讼。在接下来的两年里，商品房预售带来的合同纠纷案件数量只增不减。虽然2020年全国商品房预售合同纠纷案件较2019年有所下降，但案件数量也达到81647起。

　　预售造成的维权案件也有所上升。根据中国消费者协会发布的《2021年全国消费者协会受理投诉分析》中商品类别的投诉数据，2021年房屋建材投诉3328件，占商品类别投诉的比例3.19与2020年相比，这一投诉增加了%0.03%。

　　对于商品房权利保护事件，中国消费者协会官方网站发布的案例评论说：商品房问题一直是消费者调解中的一个大问题。开发商地位强、住房建设行业独特的专业性、购房合同中许多合同条款的预设等因素都导致了这类投诉的解决。

　　怎么办？

　　那么，面对当前商品房预售制度的突出问题，对策是什么？取消商品房预售制度可行吗？

　　在这方面，卢天锡呼吁逐步提高商品房预售许可证的门槛，建立商品房预售履约担保机制，调整购房支付方式，从买方一次性全额支付到项目进度分期支付。

　　卢天锡表示，建议调整购房支付方式，改变购房者一次性全额支付（包括抵押贷款）和监管部门按进度分配预售资金的模式，即在项目投资或项目形象进度达到一定标准后，购房者或项目形象进度达到一定标准后，购房者应支付规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的项目进度分期支付，项目满足竣工交付条件后支付余额，一定金额转入政府监督的质量保证金专户。申请银行贷款的，按照预售合同约定的项目进度逐步发放贷款。

　　此外，卢天锡建议尽快修订《城市商品房预售管理办法》。进一步细化明确国家统一商品房预售许可证条件，逐步提高预售许可证门槛（如多层主体封顶、高层主体结构2/3、超高层主体超过一半），直至过渡到现有房屋销售。同时，尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》，提高房地产开发企业非法使用商品房预售资金的行政处罚标准，增加与房地产开发企业合作非法取得商品房预售资金的金融机构扣除、建筑企业和材料供应商的处罚条款。

　　张建明提到，要避免欲速则不达，要留出足够的窗口期。建议在政策公布和正式实施之间留出足够的时间窗口(如三年)，为相关市场实体的评估、调整和转型做好充分准备，确保新政策的有序、稳定、高效实施。商品房预售和现房销售的实施应以维护良好的市场秩序为基础。特别是预售制度实施时，开发商应坚持诚信原则，按照合同及时交付房屋，趋利避害，维护市场稳定，促进市场稳定健康发展。

　　张建明建议，时机成熟时，取消预售制度，全面实施现有住房销售制度。对于企业来说，它可以促进从资本到运营的转变。对于地方政府来说，它可以摆脱对房地产的过度依赖，促进高质量的发展。