社区适老化改造为大势 房企、物企如何发力二赛道？
社区适老化改造为大势 房企、物企如何发力二赛道？
在业内人士看来，无障碍环境建设和适老化改造的机遇很多。此前，许多房地产企业积极布局养老产业；物业公司在这一领域具有先天优势，也可以发展成为增值服务的亮点。
2022根据年度政府工作报告，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，对旧建筑设施安全隐患进行调查整改，重建多个城市旧社区，促进无障碍环境建设和适老化改造。
其中，促进无障碍环境建设和适老化改造在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前，许多房地产企业就积极布局养老产业。一些业内人士认为，如果形成一定的规模效应，无障碍环境建设和适老化改造可以成为房地产企业的第二轨道；房地产公司在这一领域具有先天优势，也可以发展成为增值服务的亮点。值得注意的是，未来房地产企业和房地产公司应该如何在这一领域努力工作？如何调整商业模式？
在今年的政府工作报告中，提出推进无障碍环境建设和适老化改造。
老旧小区适老化改造更为迫切
随着人口老龄化的到来，城市、社区和家庭的空间迫切需要促进无障碍环境的建设和适当的老化转型，以便为家庭和附近的老年人提供支持。在今年的政府工作报告中，建议有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，对旧建筑和设施的安全风险进行调查和整改，然后对多个城市旧社区进行改造，促进无障碍环境建设和适当的老化转型。
2月21日，国务院发布的十四五国家老龄化事业发展和养老服务体系规划也提出，十四五期间，新城区、新居住区配套养老服务设施达标率应达到100%。同时，提高社区和家庭老龄化水平，有序推进城市老社区改造，完成路面平整、出入口、通道无障碍改造、地面防滑处理等，楼梯沿墙安装扶手，楼层间安装壁式休息椅，做好应急避险等安全防护；有条件的社区可以建亭子、休闲座椅等。
事实上，虽然一些品牌开发企业多年来一直在规划房地产细分领域，并尝试了具有养老功能的房地产项目，但在大多数项目中，很少有以老年人为主体的空间设计，也很少有无障碍设计，这在老社区尤为突出。
全国政协委员莫天全在接受《北京新闻》采访时指出，一些老社区没有物业服务或物业服务相对简单，只提供清洁、垃圾清理等基础项目，不足以帮助适应老化转型，这些社区在大中城市中所占比例较高，也是最困难的转型。但与此同时，老年人在这些社区中所占比例很高，转型需求更加迫切。
莫天泉认为，适应老化的转型应该有顺序、层次、根据当地情况采取措施。在新社区建设的同时，我们应该考虑适应老化需求的建设，为未来的养老金做准备，而不是等待后期的转型。对于难以适应老化的旧社区，建议将项目市场化，选择合适的社区，引入专业养老机构进行改造设计，创建适合老化的模型项目；然后总结经验，扩大适应老化项目的成果，以点和表面推广。
适合老化改造或成为房地产企业的第二轨道
当前，适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看，安馨康养集团董事长鄂俊宇认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，在地产增量收缩背景下，可能会逐步退出市场。
近年来，许多房地产企业布局了城市更新和旧社区改造，但养老领域的无障碍环境建设和适合老化的改造更加细分。这对房地产企业来说既有机遇也有挑战。
对于无障碍环境建设和适老化改造，机遇很多。如果形成一定的规模效应，可以成为房地产企业‘第二赛道’，全国人大代表、58个城市CEO姚劲波说。
然而，姚金波也强调，与开发行业相比，适合老化改造，特别是在老社区适合老化改造，本身面临的挑战不小，房地产企业面临资本差距大、利益平衡困难、长期维护压力等问题，希望在短时间内快速形成统一的经营模式，通过规模优势获胜，可能性很小。
在鄂俊宇看来，房地产企业进入老化转型领域，最重要的是需要改变战略和概念认知，即从过去的金融销售物业形式到持有、经营，从原来的高投资、高周转率，可能伴随着高利润、高风险模式、小投资、长周期、慢赚钱模式。这取决于房地产企业是否有战略和认知的决心，以及他们是否有足够的耐心来深入培育这个机会。此外，在财务指标方面，房地产企业还需要重新定义团队评估指标。如果他们仍然使用原来的思维或模式来考虑它，它可能很难适应和坚持它。鄂俊宇说。
在具体的发展路径上，姚金波指出，对于房地产企业，重要的是根据当地情况采取措施，南北老化差异明显，一、二线城市和三、四级城市老化需求不同，养老需求共同，但更重要的是个性化需求，需要了解习俗、地理环境等差异，有针对性的改造建议，不断实施和优化改造方案。
物资企业前期准备还不够，未来有望突破
值得一提的是，房地产企业在适应老化转型方面具有先天优势。正如江苏三三德九物业服务有限公司董事长林志伟所说：物业服务可以零距离接近，可以转变不愿意花钱养老的传统养老理念，将养老转变为养生；也可以转变商业服务模式，倡导社会化和公益性养老。此外，在政府决策的指导下，可以实现小投入大产出，引导社区养老形成共识。
然而，到目前为止，房地产企业还没有探索更成功的家庭养老金和适合老化转型的先例。那么，房地产企业目前面临的挑战是什么呢？如何调整它？
鄂俊宇指出，家庭养老和适老化改造是物业企业干预健康社区服务的良好途径。目前的问题是，物业企业对适老化改造的特殊模式了解不够深入，客户需求和服务标准的合作伙伴范围较窄，特别是在没有形成大规模模型和示范的情况下，物业企业可能会品尝。物业企业需要耐心，将其视为重要的必要选择或长期业务，以迎来更成熟的发展模式。鄂俊宇说。
姚金波指出，目前房地产企业的主要工作仍反映在清洁和安全方面。虽然一些品牌的房地产企业也在不断推出各种增值服务，但其收入所占的比例很小。同时，提供家庭养老金支持的专业服务，其专业程度较高，没有专业培训的人员也难以胜任此类工作。对于房地产企业来说，如果他们想大规模进入，他们必须在早期阶段需要大量的人员和资本投资，但实际上，房地产企业在这方面的早期准备还不够。
姚劲波说：随着改造标准的不断提高和家庭养老配套服务标准的逐步确立，物业企业的参与度将显著提高，一批以优质养老服务为特色的企业品牌将诞生。