取消公摊屡成空话，拿血汗钱买寂寞！糊涂账的改革阻力究竟在哪？

　　全国政协十三届会议正在紧张有序地召开，其中关于房地产市场的议题格外引人重视。

　　近日多位全国人大代表、政协委员就表示“建议彻底废除商品房预售制度，在全国范围内全面实行商品房现房销售。同时建议取消商品房公摊面积。”

　　昨日我们就彻底废除商品房预售制度的议题为大家进行了深度分析，通过分析我们得出结论：想要实现取消商品房预售制度，并非短期内可一蹴而就的，否则只会得不偿失。摸着石头过河，试点现房销售更加实际。

　　今日我们就深度聊聊大家更为关心的另一个议题：取消商品房公摊面积可行吗？

　　“公摊”源从香港来

　　其实自打我国内地打破“福利购房”制度引进商品房销售以来，关于房产销售、土地开发、土地财政及土地所有权制度制定，就一直学习的香港经验。

　　1987年深圳率先采用香港土地招拍挂形式，也就是从这个时候开始，内地慢慢引入了房屋预售制度和“公摊面积”测算方式。

　　深圳天际线 图源拍信创意

　　所以现在大家看到市面上常见的89㎡户型、120㎡户型讲的都是房屋的建筑面积，而非实际居住使用面积。

　　快打开红本本看看套内面积有多少

　　我们以一套120㎡建筑面积房屋为例计算，这120㎡实际是由套内面积和公摊面积共同组成的。

　　按照80%得房率来计算，120㎡户型套内面积约为96㎡，公摊面积约为24㎡。假使这套房屋总价500万，那么你花在公摊面积上的金钱就高达100万。

　　而这100万元到底用在了哪里，开发商都很难讲清楚。白白扔掉100万打水漂，这给谁都无法接受！

　　公摊都分摊在这些地方

　　那么这讲不清道不明的公摊到底都用在了哪些地方呢？

　　根据1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条所示，商品房公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等建筑面积。

　　也就是说你使用的电梯、过道要算入公摊；地下备用房、架空层、商铺要算入公摊；甚至豪宅小区内的敞亮大堂、公共活动空间、会所都会吃掉全小区30%及以上的公摊面积。

　　所以为什么一梯一户的小区往往比两梯四户得房率高，因为公摊面积小。

　　为什么楼梯房老小区每家每户看起来相对阔绰，因为没有电梯、地下车库。

　　老小区公摊面积相对较少

　　为什么小户型产品在市场上更占优势，一部分原因就是因为小户型公摊面积比大改善要少。

　　没有了偷面积，公摊更难接受

　　为了弥补公摊产生的购房抗性，也为了适应“90/70”政策。以前杭州很多项目在设计户型时，往往会通过增加赠送面积，来切实拓宽业主套内使用面积。

　　以崇贤板块旭辉时代城一套建面约89㎡房源为例，这套房源虽然明面上设计为两房双厅双卫格局，户型北侧和南侧分别设置有一个阳台。

　　但是因为毛坯交付，且开发商并没有规定不能对室内进行改造。所以这套89㎡房源北面的阳台，能以赠送的形式将玄关一侧包进来打造成面积可观的次卧。

　　某毛坯房源阳台一侧可改造

　　不算偷面积的话，旭辉时代城这套建面约89㎡高层得房率约80%。但是只要你加上赠送的阳台面积、客厅飘窗面积，你实际可以得到90%左右的得房率。

　　从套内面积71.2㎡变为套内面积80.1㎡，开发商赠送的飘窗、阳台功不可没。

　　只可惜，从2020年之后杭州市面上就再也难看到大量偷面积的商品房了。在公摊扩大，偷面积严防死堵情况下，买新房就像开盲盒一般。不到交付那一天，你永远不知道自己家里到底有多大。

　　直线下降的得房率，伤的是每一位业主的心！

　　关于公摊面积与收费，应公开透明

　　我以为大家抗拒商品房公摊，在于公摊面积的不透明、乱收费和“取之于民未用之于民”。

　　1. 公摊面积始终被大家诟病，最大的问题就是不透明。身为业主，我不知道公摊面积到底怎么计算，公摊面积具体“摊”在了哪里？即便你明确告诉我某某地方是摊算在我家房屋内，我也不能在这儿画个自留地使用呀。

　　2. 公摊面积的收入，并没有反馈到业主端。很多社区的电梯广告、小区商业活动收入，没有直接反馈到业主手里。更何况，杭州部分小区对于这块收入，忌讳莫深，连透明公示都不曾有过。（好在随着民法典的施行，公摊面积收入会逐步公示在大家面前）

　　3. 公摊面积收取各种附加费用，让人抗拒！最简单的例子，北方部分小区设置有取暖费，这个费用公摊面积也算了进去！怎么滴？楼道也有暖气啊？也会烧锅炉啊？

　　面对公摊，他们有话说

　　对于“取消公摊”的看法，我们询问了周边许多业主。令人惊讶的是，很多人对于公摊面积的问题，有着不同的看法。

　　A说：取消公摊面积是好，但是我们小区有会所有游泳池。如果真的不算到公摊面积，那物业方就会让外来人员使用我们小区的这些配套了。在没有解决好归属问题前，我觉得我愿意承担这一部分的公摊费用。

　　B说：我是房屋设计师，说实话我支持高档次社区内的楼梯间、大堂、电梯间纳入公摊面积范围。单从房屋建造角度来看，这些硬件设施必不可少，你使用你缴纳很正常。

　　看到了吧，这就是现实的残酷。你不能指望开发商又当裁判员又当运动员。你也不能一厢情愿地认为，大家看待同一件事物的观点是一致的。

　　我们都活在一条人人难以自保的苦船之上。

　　说好的聚是一团火，散是满天星。可真到实施的一刻，现实的阻力会让你望而怯步。“取消公摊”说到底还是一个美好的梦，希望有生之年能够看到取消公摊迈出“实质性操作的那一小步吧”。