两级法院未支持,最高院这样判

　　对于大多数房屋所有者来说，房屋征收意味着改善生活条件或获得大量收入。在北京、上海、广州等大城市，许多人依靠房屋征收实现了阶级跨越。

　　然而，对于房屋承租人来说，房屋征收并不那么令人愉快。对他们来说，房屋征收通常意味着生活、生产、经营的步伐被打乱，不仅需要再次找到合适的房屋，还会造成装修、经营收入等财产损失。

　　那么，承租人遇到房屋征收，如何保护自己的权益，可以直接要求征收人赔偿吗？

　　政府征收

　　承租人未得到赔偿

　　让我们来看看最高法院的一个案例。

　　2014年12月31日，关族图书馆与李签订了《房屋租赁协议》。该协议同意将位于开平市赤坎镇的房屋出租给李，租期为2014年1月1日至2024年1月1日。

　　如果政府确实有政策行为，关族图书馆必须在第一时间通知李，并有责任和义务共同协商解决方案，共同协商赔偿协议。关族图书馆不得擅自单方面签订任何协议和合同。后来，李在涉案房屋里开了一家隐藏的茶馆。

　　2017年3月31日，开平市政府因文物保护和整体改造项目建设需要作出《房屋征收决定书》。

　　2017年8月30日，关族图书馆与赤坎镇政府达成产权置换补偿协议，不涉及隐没堂茶馆。

　　2017年10月18日，隐没堂茶馆起诉开平市政府，要求其依法履行向隐没堂茶馆赔偿的法律职责。

　　未受补偿

　　房屋承租人有权直接起诉征收人

　　一审法院认为，征收补偿决定只能补偿被征用人，即房屋所有人。房屋承租人与房屋所有人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当按照双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序单独解决。一审认定，隐藏的茶馆不具备原告的主要资格，驳回了起诉。

　　二审法院认为，《国有土地房屋征收补偿条例》第十七条规定的补偿项目已经包含了承租人的损失补偿内容。承租人可以通过被征收人向政府房屋征收机构提交相关证据材料，并提出相应的补偿要求，协商达成补偿协议，或者由人民政府作出房屋征收决定。隐藏的茶馆未按照上述规定或者《房屋租赁协议》的规定，通过关族图书馆向房屋征收机构提出相关补偿要求。

　　二审驳回上诉，维持原裁定。

　　最高法院再审认为，征收人知道或者应当知道房屋承租人的存在，承租人有独立的补偿利益，如租赁房屋的附加和征收造成的停产停业损失后，征收人既不在与房屋所有人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中支付上述独立的补偿利益，也不与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，房屋承租人有权以自己的名义主张上述独立的补偿利益。

　　因此，最高法院认定隐没堂茶馆具有原告主体资格，判决撤销一审、二审裁决，并命令一审法院继续审理。

　　律师建议

　　淮城律师结合上述最高法院案件和律师的实践经验，提出以下建议供参考：

　　1.建议房屋承租人与房屋所有人在《房屋租赁合同》中约定房屋被征收时的赔偿或赔偿；

　　2.如果房屋被征用，建议承租人首先要求解除租赁合同的赔偿或赔偿、房屋装修等附加损失以及营业收入的损失；

　　3、未与业主达成协议的，建议承租人直接与收款人协商，就房屋装修和营业收入的损失达成补偿协议；

　　4.承租人未取得赔偿或者赔偿的，可以向被告提起民事诉讼，也可以向被告提起行政诉讼；

　　5、承租人建议保留相应的承租房屋装修账单，承租人使用承租房屋进行生产经营，建议规范营业收入记录和相关账单的保存。