商业用地住宅有保障吗?商业用地性质的住宅可以买来居住吗?
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除了比居住用地少了二三十年的使用期,非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。首先是贷款,如果购买非居住用地的房子,银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理,但多数情况往往会按照商业楼,即首付最少四成,最长十年还清的情况来办理,而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业,用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行,一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。但对于综合性质的土地来说,由于可能是“住宅”和“商业”综合立项,那么在这种条件下,还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见,消费者最好让开发商在合同中注明,或者通过补充条款的方式规定进去,这样如果发生纠纷才能有案可查。再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋,由于其商业或者办公性质,原则上是不可以落户口的;至于综合用地,则因为它可能包含了住宅立项,所以正常情况下并不影响购房落户的实行。您可综合衡量这几个因素,再决定买还是不买。
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商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房,称为商业住宅,例如像市场上售卖的产权为40-50年的酒店式公寓就是商业住宅。而商品房则属于普通住宅,产权70年。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来,由于土地性质不同,商业住宅产权也和普通商品房产权不同。优点主要有以下几点:1、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房,改为住宅出售,主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素,当然,最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强,能实现较高的利润价值!因此购房者在购买这类住房时,往往也是由于缺乏其他的选择导致的,房产相应的保值性也比较好。2、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高,对开发商而言,成本将提高,但对购房者的使用影响不大。弊端主要有以下几点:1、使用年限商业配套40年,办公50年,比住宅的70年缩水严重。产权时间我理解应该是土地使用权时间,不是房屋产权时间。因为房屋购买后,房屋产权就属于你了,但土地你只有使用权,无所有权,土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年,商业用地最高出让年限为40年。所以,住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后,国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大,但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确,因此,购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期限满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取,而住宅为1.5%;如果国家开征物业税、土地增值税,商业用房的标准也会比住宅高。3、按揭方式大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年。4、日常生活成本如按公建用途规定,其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。5、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少,而普通住宅的要求较高。6、落户问题无法迁入户口与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年2、产权性质不同商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点,上层为民用住宅。一般来讲,土地原有的规划性质,如商业、综合、住宅这几类,开发商在签订了土地使用权合同后,是无法改变的。但出于市场的不同需要,开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产,或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质,但购房者可以将房产做其他用途使用。其中,在商业用地上建住宅用房,是近两年由于严格禁止土地协议出让,实行招拍挂后,导致住宅供应大幅减少,稀缺性增强后,开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房,就是购房者所熟识的“商住房”(产权70年,但产品定位为办公,建造标准介于住宅和写字楼之间,或者完全就是写字楼的标准)。与原有土地性质不同用途房产的利弊
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不一样。商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房,称为商业住宅,例如像市场上售卖的产权为40-50年的酒店式公寓就是商业住宅。而商品房则属于普通住宅,产权70年。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来,由于土地性质不同,商业住宅产权也和普通商品房产权不同。与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。2、产权性质不同商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点,上层为民用住宅。一般来讲,土地原有的规划性质,如商业、综合、住宅这几类,开发商在签订了土地使用权合同后,是无法改变的。
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房屋备案是什么意思?房产备案登记流程有哪些?
已备案”,则是指签订的买卖合同已在产权登记部门备案,也叫做网签。网上签约成功后,开发商进行备案程序操作,备案通过房管局审核,产生备案登记号,显示在合同内页右上角。开发商打印出合同,双方签字盖章,各持所需的份数。商品房买卖合同网签备案后,所签合同受到房屋管理局监管,网签备案标志着商品房买卖流程合同签定环节完成。而且可以通过网上查询系统进行查询,本网合同备案查询信息来源于房管局,备案查询结果则表示所签订的合同已经受到监督,可以预防一房两卖或开发商将已售房产再抵押的现象。1、中国正规房地产买卖(一手,即开发商开商的拥有五证的项目),销售需签订由国家建设部和工商总局制定的标准合同《商品房买卖合同》,最少的签订三份,一份开发商,一份业主,一份房地产主管部门备案。2、合同到房地产主管部门备案,这是国家强制要求的,用以未来办理产权时使用,同时也是对房地产行业及市场的宏观管理。3、目前,大部分城市,签订上述合同,都是经过房地产主管部门的专用网络系统签约。简称网签。4、网签后,打印,再手签完成,再交由房地产主管部门备案,相当于官方认证并监管。是对业主的一种保护措施。5、完成行政备案手续后,会将网络系统上的房源变更成已备案颜色。
2020-11-24 10:47:11 -
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2020-11-24 10:47:00 -
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二手房产备案是什么意思?二手房网签与备案有什么区别?
很多人买二手房都会找中介,二手房交易很复杂,其中有涉及很多知识,今天来说说二手房备案、网签。网签房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。而这个线上过程就是我们所谓的网签。交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后网站系统会给一个网签号,这个网签号可以用于在网上进行查询相关的交易内容。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”!备案备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。在房产交易过程中所说的备案,通常是指购房合同的备案。按照《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”网签和备案不是一回事网签和备案的作用都是为了杜绝一房多卖的现象,但网签不具备法律效力,只有经过备案,才具备法律效力。一般网签在前,备案在后,备案以网签为前提。但手房网签和备案程序是不同于商品房的,这主要是因为房屋买卖的方式不同,商品房是期房预售,二手房是现房交易,还有取得房屋权利的过程也不同,商品房是从买房到办证有一个长时间周期,二手房是交易、办证、交房基本在同一时间段完成。因此,二手房备案程序相对商品房来说简单多了。二手房网上备案注意事项第一,二手房交易当事人应认真阅读有关网上备案的文件;第二,为避免房地产中介机构隐瞒网上备案信息,二手房交易当事人应在场全程了解操作人员的录入行为;第三,网上备案后,二手房交易当事人可根据合同备案登记号,通过房产信息网对网上备案情况进行核实。要提醒大家的是,如二手房买卖合同非中介机构签约备案(是在房管窗口工作人员备案的),则由买卖双方共同提出申请,如合同是中介机构签约备案操作,则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务核心房管窗口进行申请办理。
2020-11-02 13:09:00 -
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2020-08-31 13:50:12
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