请问下购商品房注意事项有哪些?
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购买商品房需要办理的手续:(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司;(2)签订认购书;(3)签订合同;(4)办理预售登记及转让;(5)办理入住;(6)产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项:近年来,房地产项目不合法的投诉是一大热点,核实开发商提供的资料,保证五证俱全,是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括:(1)规划部门的《建设工程规划许可证》;(2)国土部门的《国有土地使用权证》;(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障);(4)建设部门的《建设工程许可证》;(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地,购房者应重点审查下列文件:(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》;(2)《国有土地使用权证》;(3)缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有:位置、面积,土地用途,出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。应特别注意的是:(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章,和房屋土地行政主管部门的公章;(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”;如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”,则表明土地使用者未缴足地价款。(3)土地证不得擅自涂改。(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。
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购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。8、房地产权属登记义务。9、物业管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。
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一、新房选购注意事项:1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意:产权产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人.二、新房选购流程购买商品房流程第一步:签订认购书商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。(3)房价。包括单价;总价。(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。(5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:(1)项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)房款支付方式。(4)购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。购买商品房流程第二步:签订买卖契约购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:(1)土地使用证号及使用年限(2)商品房销售许可证号(3)房产名称及购房人购买房产的类型(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)房价款。包括单价和总价(6)付款方式(7)双方违约条款(8)保修条款(9)买方接受物业管理公司管理条款(10)预售登记(11)房屋转让(12)房屋过户(13)纠纷、争议的解决方式(14)附件一:房屋户型图(15)附件二:装修设备标准(16)附件三:共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。购买商品房流程第三步:预售登记买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。购买商品房流程第四步:签订管理公约,办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。购买商品房流程第五步:办理产权过户,领房产证
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1个回答
商品房是大产权还是小产权
大产权。
2022-04-22 15:18:18 -
10个回答
如何查商品房备案?有了解情况的不?
1、登入官方网站后,在官方网站的地方一般有一块很明显的位置是用于大家查询备案号信息的(显示上各地有些许差异);2、进入房屋合同备案号查询专网后找到查询按钮;3、进入查询登陆界面,根据提示填入信息,合同号就是签署的合同的号码,姓名填对,身份号,密码一般是身份证号的后6位。点击提交一般即可查询到相关信息。
2021-07-23 09:28:13 -
3个回答
商品房办理土地证需要哪些资料?哪位网友了解?
如何办理土地证1、房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。2、房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。4、土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。6、委托代办除提交上述资料外,还须提供委托人签名盖章的委托书。
2021-06-11 16:20:40 -
3个回答
安置房和商品房哪个好?希望有知道情况的说来听听?
商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2021-06-11 16:19:39 -
3个回答
商品房要交哪些税?需要缴纳多少?
买方产生的税费:契税首套房1%(房子面积90方以上的1.5%)二套房3%交易管理费3元/平米交易登记费50元卖方产生税费:营业税5.5%(过五年且面积小于144平米免征)个人所得税:1%(过五年且市内唯一物业免征)交易管理费3元/平米交易流程:①签完合同后,约定时间过户。②过户当天,上午递件(将交易资料递入房管局)③递件后房管局会核对资料,大概三个小时后核对完毕。(这个时候一般都是下午1点左右)就可以缴税了。④交完税会给税单发票给你。有两联,你将对数联交回给房管局办证处⑤交回对数联他会跟你说几天后可以拿新房产证(一般是7天,节假日顺沿)⑥然后等拿证就可以了
2021-06-11 16:16:15 -
3个回答
商品房好吗?交易起来会不会很麻烦呢?这中间的情况谁知道?
好与不好是相对的。我的经验是:商品房房屋质量、功能设施会好于安置房;房屋价格商品房要高出安置房很多;永久和70年是按土地证使用年限确定的,安置房多数是划拨土地,也有出让土地,但商品房一定是出让土地。
2021-01-07 11:04:36 -
4个回答
买了限价房还能买商品房吗?哪位能够告知一下?
根据规定,申请家庭在轮候期间出现保障人员数量、资产、人均住房使用面积、年收入变化的,应主动向有关部门汇报,变动后不符合申请标准的,取消轮候资格。即:如果你所购住房后,人均住房使用面积、总资产需要计入,计入后不符合申请标准的话,取消限价房轮候资格。
2021-01-07 11:04:22 -
3个回答
如何申请自住型商品房?有什么政策?
一、自住型商品房算政策房吗根据本市住房城乡建设部及市政府有关文件的精神,自住房是共有产权性质的政策性商品房,算政策房。二、自住房和普通商品房有什么区别自住型商品房具有政策性住房和商品住房的双重属性,因此,自住房和商品房既有区别又有共性,区别在于自住房的政策属性,共性在于其商品房属性。三、购买自住型商品房要注意什么1.符合购房条件的家庭,是否可以购买多套自住型商品住房?符合购房条件的家庭,在选择自住型商品住房时可根据自身家庭住房需求,向一个或几个自住房项目同时提出购房申请,并参加项目的摇号、选房程序,如一个家庭同时摇中多个自住房项目,可以选其中一个项目,只能购买一套自住型商品住房,办理一套自住房的网签手续。2.如果放弃选房,或选房后放弃购买,是否影响申购其他项目?不影响。3.自住型商品住房转让后可以再次购买自住型商品住房吗?房主将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。4.骗购自住型商品住房的会受到什么处罚?对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式,弄虚作假,骗购自住型商品住房的家庭,一经查实,房地产开发企业应与其解除购房合同,购房家庭要承担相应的经济和法律责任,且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的,依法追究刑事责任。自住型商品房是政策性商品房,政府会给予一定的优惠政策,但也会受到一定的限制。购买自住型商品房之前应该了解清楚它与普通商品房有什么区别以及需要注意的事项。
2020-12-11 10:14:48 -
3个回答
什么是限价房?限价房与商品房有什么区别?哪个好?
限价商品房:要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地供应应在限套型、限房价基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。"其中提到的"限套型"、"限房价"的普通商品住房。区别:限价商品房与经济适用房供应对象的区别:经济适用房的供应对象:针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。限价商品房的供应对象:具有本市城镇户籍时间满5年,年满18周岁;单身家庭申请人需年满30周岁;申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。2.限价商品房与经济适用房申请标准的区别:限价商品房的申请标准:3人以下家庭年收入在8.8万元及以下;人均住房面积在15㎡及以下;家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房。经济适用房申请标准:1人家庭成员年收入在22700元及以下;人均住房面积在10㎡及以下;家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房。3.限价商品房与经济适用房户型及面积的区别:限价商品房的审核与分配:购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度;在初审阶段对人户分离家庭进行公示;在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示。经济适用房的审核与分配:实行“三审两示”的政策,即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示。
2020-12-10 11:54:48 -
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买商品房要交多少税?会不会很高?
具体如下:1、交易手续费:建筑面积*3元/平方2、产权登记费:个人:50元/宗;每加1人增收10元;单位:80元/宗非住宅:550元/宗,每加1人增收10元3、交易契税:(1)购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅:地税局评估价*1%(2)购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90平方米以上-144平方米以下:地税局评估价*1.5%(以上需以家庭为单位,买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件,户籍所在地的无房证明)(3)单元建筑面积在144平方米以上(含):地税局评估价*3%(4)非家庭唯一普通住房:地税局评估价*3%(5)赠与、非住宅、单位购买:地税局评估价*3%4、交易印花税:个人住宅:免征非住宅,单位购买或出售:地税局评估价*0.05%5、抵押登记费:抵押权人是个人住宅:50元/宗单位住宅:80元/宗非住宅:550元/宗6、证照印花税:5元/证,每增加1人加收5元
2020-12-08 11:05:28
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