你们在交易最后交房阶段对于业主那边有什么能保证房子没有损坏或者损坏了怎么办？有没有什么筹码？

如果开发商那能够改名字的话，也就是能够让您跟开发商签订《购房合同》那您的风险就小的多。但如果改不了名字，您跟开发商签不了合同的话，您跟房主签的合同有效性事不受法律保护的，这个是您需要考虑的。但这里面需要提醒您的地方您跟开发商签订的购房合同，是按业主原来跟开发商签订的协议确定的价格，而现在卖给您的价格，肯定高于这个。这里面的差价部分，是没有发票的，实际就是业主的收益。如果您跟开发商签订合同后，业主必须拿走全部的钱，剩下的就是您跟开发商之间的关系了，也就是说将来开发商有什么问题，您也只能按照跟开发商签订的购房合同，享有相应部分的权益。做个最坏的比方：比如说开发商违约了，退款赔钱，也只能是购房合同里的价格，一切与现在的房主无关，那部门差价可以这么看：也就是业主介绍您跟开发商签约的介绍费。当然这种风险作为购买一手房就都是存在的。至于操作中公证的必要性不大，原则上公证处也不会给你们公证的，您需要注意以下几个方面。1、这种房屋的操作最难解决的就是付款方式了。您会担心付款后改不了名字，业主会担心改名后您不付款。所以首先要解决的就是付款方式。您需要确定的就是付款后，他能帮助您跟开发商签订《购房合同》，签订这个后，以后开发商办理的就直接是您的房本了。只要开发商本身没有什么问题，就基本没有什么问题了。至于付款比较难找到第三方监管，所以需要好好谈谈，对于业主也是存在风险的，一般流程是。他跟开发商解除协议，您跟开发商签订新的协议，如果他解除了，您又不要，那他就麻烦了。比较建议签订协议里约定分批付款，如果金额不大也可以多带几个人，带着现金去，签完合同再付款，安全第一哦。2、您需要了解下开发商的预售许可证是否已经办理或在有效期，如果没有这个，开发商是出不了《购房合同》的，那么签合同也就无从谈起了。3、除了要签订购房合同，还需要更改发票及开发商给业主的全部资料上的名字全部换成您的。您可以去售楼处了解下，像业主现在的状况都能取得哪些东西，这样您心里也有数。尤其是发票，收据最为重要，收取时注意地址和您购买的是否一样。最后强调下，这种买卖属于期房转让，协议不大受法律保护，协议在法院可能被认定为无效合同，返还原状。所以如果顺利的话，就没有什么事，如果不顺利基本就是靠信用和协商了。所以多注意，抓住一个原则：签订合同时或后再付大部分款项，签订《购房合同》后您就跟一般买一手房一样了，细节就是把所有资料都换成您的名字。最后祝您一些顺利！

第一，最近我们小区有个别业主声称自己并没有入住小区内的房子，所以就不用交纳物业管理费。但是开发商认为既然已经交房，入住与否业主都应该按期交纳物业管理费，请问究竟应该怎么操作。第二，我们小区内私家车比较多，难免有车辆停放在小区内被损坏的事情发生，业主认为自己交纳了物业费，车辆损坏就应该由物业公司承当责任。我想知道，物业公司究竟应承担什么责任？最后，我们小区内的会所，其产权归属有没有明确规定？这种情况能否办产权证？以上问题请你们帮忙解答，谢谢！读者：颜翠2005.8.2颜女士：您好，您来信询问的几个问题，我们作如下解答，希望能对你有所帮助。首先，根据《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，新建住宅的物业管理服务费是从业主收到房屋交付通知书发出的交房日期的下一个月开始付费。所以业主虽然没有办理入房手续，但也应按以上规定付费。其次，汽车被盗或损坏，物业管理企业是否有责任要视具体情况而定。如果机动车停放人和物业管理企业与停车管理单位订立停车管理服务合同，并就车辆被盗或损坏有具体条款约定，物业管理企业应当承担民事责任。机动车停放人和物业管理企业虽然没有签订合停车服务管理合同，但是停车人能举证物业管理企业履行公共秩序维护服务有瑕疵的，可以与物业管理企业交涉，要求其承担相应赔偿责任。反之，物业管理企业不承担民事责任。最后，根据2003年市房地资源局印发的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》的有关规定：“会所所有权的归属，应由开发商和购房人在商品房预(出)售合同中明确。合同不作约定的会所所有权为房地产开发企业所有。”开发商可以依据上述规定申请办理房地产权证。