请问下二手房交房验收应该注意什么?
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一、核实房屋产权情况1、使用性质:划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;2、小心福利房:福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突;3、产权所有人:卖方必须是房屋产权所有人(注意是一个人还是多人共有房产),通过查验产权证和产权人身份证核实;4、房屋状态:是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等;5、使用期限:如果使用权仅有40年,已使用十来年,如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。二、了解历史情况了解原房主售卖房屋的原因,以及房屋在以往的使用历史中出现的问题,排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。三、房屋验收1、建筑结构验收:包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致;2、重点项目:“五漏一渗”,屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水,这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上;3、装修验收:检查基础装修,瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况;对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识,并落实到合同条款;4、设备情况:核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚;5、市政配套设施:a、打开水龙头观察水的质量、水压;b、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,户内外电线是否老化;c、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目观察;d、煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;e、是否有供暖;6、小区环境和物业情况:如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。
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二手房交房时注意事项有哪些?1.房屋保修期问题(1)基础设施工程、二手房建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计二手房文件规定的该工程的合理使用年限(70年)。(2)房面防水工程、有防水要求的二手房卫生间、二手房房间和二手房外墙的防渗漏,为5年;二手房供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。2.影响较大的房屋质量问题(1)墙体裂缝及楼板裂缝。(2)注意查看厨房和卫生间向外的水平渗漏,以及二手房向楼下的渗漏情况,如果二手房漏水到楼下的邻居家,你家的日子一定不好过,还要注意天花板、窗台下面有无水渍。(3)上下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题,在二手房现场可以开打水流,看看水压大小,试试排水速度。如果在二手房验收的过程中发现问题,一定要在二手房验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后需要。二手房的交房确认书要怎么写?1.根据甲、乙双方xx年xx月xx日就xxx路x号院x号楼单元x层商业房,签定的《房屋买卖合同》约定,现在二套房的房款已全部交清,符合交房条件,二手房买卖双方对交接事宜达成以下确认:2.二手房买卖甲方将该房产从即日起交付乙方,乙方同意接受,权利义务从即日起由二手房甲方转移给乙方。3.二手房买卖双方确认电费、费用,自本交接日前未结清的费用由二手房甲方承担,本交接日后由二手房乙方承担。4.水费方面,由于二手房自来水公司进行水表改造,目前水表号没有出来,无法交纳水费。双方二手房交接之日起,查抄水表吨数,交接前的水费由甲方负责交纳,二手房交接后新增加的水费由乙方负责。5.本房屋交接书自甲乙双方签字之日起生效。6.本二手房交接书一式二份,甲乙双方各执一份,具体同等法律效力。
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二手房交房时一定要小心谨慎,二手房交房时的要点有哪些?本文将为您解答二手房交房时的注意事项。二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。一、二手房设施设备清点由于二手房一般都被原房东装修和使用过,在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的,因此,二手房买房人在签订房屋买卖合同时,就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。收取发票保修卡。二、水、电、煤气、天然气的清点及过户双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续,并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费,二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后,双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额,根据单价进行结算。作为二手房买房人,要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况,这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算,累积起来就相当高了)。三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续,同时,二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。五、户口迁移二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况,原房东应将户口全部迁出,如仍有户口,买房人可要求原房东迁出,若其拒绝办理,可追究其违约责任。六、清点二手房钥匙二手房原房东交给下家的钥匙包括:二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。
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二手房交房与一手商品房有很大区别,下面将二手房交房的主要注意事项介绍如下:一、房屋保修期问题:根据国家《建设工程质量管理条例》有关规定,新商品房的保修期如下:1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年);2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。二手房买主应当特别注意一手房的交房日期,推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。二、影响较大的房屋质量问题1、墙体裂缝及楼板裂缝。2、渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的渗漏情况,如果漏水到楼下的邻居家?您家的日子一定不好过,还要注意天花板、窗台下面有无水渍。3、上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题,在现场可以开打水流,看看水压大小,试试排水速度。如果在房屋验收的过程中发现问题,一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后需要。三、交接钥匙。要注意接收全部钥匙,包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)的钥匙。四、交接水、电、煤气、物业管理等费用1、结清水表账单。在交房时,双方须要进行抄表读数,并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况,要卖方提交近期的水费账单。2、结清电表、煤气表帐单,注意事项同上,用智能卡缴费的,一定要接收智能卡。3、办理有线电视过户。4、结清电话,宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码,应当到电信部门办理过户手续,并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。5、结算维修资金。6、办理物业更名及结算物业管理费用。7、结清往年的供暖费用。8、迁移户口。在交房时要确认原房住的户口已迁出,如果户口尚未迁出,应当书面约定迁出的截止时间和违约责任确认。以上为二手房交接中需要注意的主要问题,实践中出现的问题可能要远比上述情况更多也更复杂,需要买方仔细处理好最后的交接房环节。
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名下个人几套房才交房产税?
嘉兴五年不会出房产税政策。
2021-11-17 13:50:39 -
2个回答
女方婚前全款买的房,合同上是女方的名,但婚后才交房,房子算夫妻共同的吗?
婚后加名就是共有财产的啊
2021-06-11 16:06:08 -
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精装房交房时如何验房?有什么验房技巧吗?
一、收房日期和形式已经买过房人可能有过这样的遭遇:如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现,现场已经是非常热闹,人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了,却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染,急着交钱收房,也不要失去耐心,冲工作人员发起脾气,甚至在验房的时候“找碴儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,要知道,从此,这就是你的新家园。如果收(验)房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期,应属延误了交房时间,大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的,要向开发商提出索赔!验房时,一定要先验收,检查过房屋没了问题,或所有的问题都已得到圆满解决后,再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单,办理了入住手续,那么开发商就会以“业主已经认可”为由,对质量问题拒绝赔偿。所以,在房屋交付时,弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋,并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行,首先要存在前提,即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外,该房屋的实际质量也应当符合规定。二、需要准备的验收工具1、房验小锤:用来检查墙面、地面、窗台空鼓。2、稍大一点的水桶:用来检查地漏、排水管是否通畅。3、卷尺:用来检查房屋净高等。4、验电插头:用来检查插座有无脱线、不通。5、网球:用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机(带闪光灯),律师建议最好用光学相机-用于房屋有问题时留影取证。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:00去。有条件的可请专业人员帮你验房(百安居之类的大型装修公司,如果你在验房之前已经和他们签订了装修合同,哪么可以请他们专门的施工监理和你一起去验房,其实这是最好,最有效的方式)。三、验收过程和具体步骤要根据购房契约和补充协议验收房屋,下面提供验房的参考步骤,通过的项目可在后面打“√”,未通过的注上说明,最后汇总,请开发商代表签字确认。第一项:查验文件业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。分别有以下文件资料需要查验:1、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。-必须具备。2、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》-必须取得,要带走。3、开发商提供的《住宅使用说明书》-开发商据此承担保修责任。必须取得,要带走。4、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸,管线如何走,哪些墙可以打,配电箱及配线箱的使用说明等。(此部分罗列的是全国统一性的文件,是必须要有的,根据省市的不同可能还会有其他的文件)第二项:验房注意事项和验收内容1户门1.1门要运作自如、门的开启关闭是否顺畅,门开关时有无特别声音。1.2门间隙是否太大(特别是门锁的一边)、门四边是否紧贴门框户门;1.3除了要留意门身修饰平滑与否外,亦要试开门锁,看看是否运作自如。门锁应安装牢固。门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧。1.4要注意门上油漆是否完好无缺,门内外面是否光滑平整和有无磕碰。2窗户2.1仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。2.2窗与混凝土接口有无缝隙;窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。窗户玻璃是否完好;窗户油灰饱满,粘贴牢固,油漆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
2021-01-25 11:20:35 -
11个回答
已签合同尚未交房想卖房需要什么手续?
出了房产证没有,如果没有出证的话要去房管局做个公证,出了证再交易。如果已经出房产证了就简单啦。首先有人看好你朋友的房子,然后签双方买卖合同```提交资料,签订《按揭合同》,然后银行批同贷,然后递件到房管局,交税过户,放款,领取新房产证,归档,办理抵押登记。买卖完成,有什么不明白的再问我。
2021-01-25 10:54:01 -
7个回答
开发商延期交房,业主如何要求开发商违约赔偿?
延期交房就是延期了开发商合同上面应该有延期违约金的赔偿问题这个你们可以要求赔偿的。
2021-01-08 09:47:28 -
2个回答
如果是首套购房人均面积就超过60平,要不要交房产税?还有就是这个人均是算那几个人?
你好,如果你是外来户口,首次购房是不用征税的。作为自住用房的首套房不在征收范围(居住满3年后退税)。如果你已经有一套住房,新购房的话超过人均60平米的部分就要征税了。你的情况来看,如果是你的首套房子,就不用征税。如果是第二套以上,就要征税。
2020-12-15 10:45:14 -
8个回答
交房时需要交纳个物业维修基金
要交的每个小区都是一样的
2020-12-15 10:44:44 -
7个回答
一期到现在都没有交到居民手中,二期呢,会在十月份能交房吗
1、十月份交房,只能拿到钥匙,不会有房产证。2、办理房产证少则半年,多的甚至拖很多年。3、房产证一般由开发商办理,如果你想自己办,是可以办理的,但是需要开发商向房管局提供必要的资料。
2020-12-15 10:43:06 -
2个回答
契税是在大产证出来之后再去办理的,那开发商交房时是否能提前收取这笔钱还是要等大产证出来之后再收取?
开发商交房时,他们要我预交一笔房屋维修基金,以后办产权证是kfs代你办理的,只需要等他的电话让你去领国土证、产权证及契税发票。
2020-12-11 10:17:30 -
5个回答
交房需要交哪些费用?新房交房需要注意什么?
新房交房时需要缴纳的费用包括以下几点:1、契税:非普通住宅契税按4%征收,普通住房标准为按1.5%征收。个人头次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。2、住房维修基金:商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。3、房屋产权登记费:有的开发商是办证时才收取的4、证照印花税5、工本费开发商收取的费用:1.房款尾款:根据双方合同约定。2.面积差额款:根据商品房面积实测技术报告书。3.装修变更费用:根据业主与开发商的补充协议。4.车位款:针对需要购买车位的业主,双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外,但要注意车位是有产权的)5.宽带、有线电视开通费:可以向自愿接受相关服务的购房人收取,但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。6.其它增值服务项目开通费用:商品房买卖合同中没有单独约定的,均可以不交。物业管理收取的费用:1.物业管理费用:以合同约定为准。2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用,更没有权利以此作为不交付房屋的理由。3.水、电费周转金或保证金:有部分物业会收取,但费用较高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外)4.停车管理费5.其它增值服务项目周转金或服务费:根据双方约定,应遵循双方自愿原则,不应强行收取。
2020-12-10 11:44:30
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