买房遇坑，如何合理维权？

　　买房遇坑，如何合理维权？

　　最近聚焦了很多关于买房过程中遇到的楼盘停工、烂尾、交房质量等问题。那么，对于购房者来说，当合法权益受到侵害时，如何合理维权呢？

　　01如何识别开发商虚假宣传

　　在众多的权利保护中，开发商虚假宣传是最常见的。特别是一些重点市政配套设施，如：学校、地铁、商业等配套设施，开发商在出售房屋时，以其为主要卖点，但在交付时无法兑现。这就是为什么许多业主最终拉横幅来保护他们的权利。

　　这里常见的雷区之一是:小区楼盘外的配套设施不在开发商的责任范围内。

　　为了让他们的房地产更好地销售，一般开发商经常夸大他们周围的配套设施或让销售人员在出售房屋时做出一些虚假承诺。下一所学校必须是XX重点实验学校等。比如德奥悦东方业主投诉，项目物业顾问承诺99.99%配建学校是师范大学附中，最终成为湘一。

　　请记住，如果开发商在房地产销售部门放置了一些计划中没有真正锤子的配套设施，这确实是虚假宣传。您可以联系政府相关部门，由政府部门处理。但是，如果购买，则属于房地产外的默认市政配套设施。此时，开发商不负责。

　　因此，买家很难通过周边市政配套设施起诉开发商虚假宣传。

　　那么，买房时，如何认定开发商有虚假宣传呢？

　　买房后，开发商有一个虚假宣传的地方，必须是社区内部规划的配套设施。例如，在出售房屋时，开发商在广告中表示，社区将建个XX㎡业主会所，入户大堂多豪华？……但社区建成后，业主未发现俱乐部，或俱乐部面积未达到宣传面积。这是典型的虚假宣传。

　　02 遇到延期交房和楼盘烂尾怎么办

　　自去年以来，许多大型开发商都遇到了不同程度的资本流动性问题。这使得买家在买房时遇到的风险急剧上升。最有可能遇到延迟交付的问题。

　　买房时，开发商和业主在签订购房合同时，会有约定时间交房的条款。一旦超过交付时间，开发商将逾期交付，这对开发商来说是一个很大的交付风险。

　　逾期超过60天后，违约金按总房款的万分之五/天计算。但是很多开发商喜欢在合同中做一些手脚，比如故意遗漏万分之五的/天，只写万分之五。

　　在这种情况下，不要惊慌。逾期交付的条款仅为支付总房价的万分之五，明显低于购房者购房造成的实际损失，违反了合同的公平性，法院难以支持这一条款。只要买方投诉，这一条款就不会成立。

　　在大多数的情况下，开发商无法按期交房的时候，都会给业主们开一个延期交房通知书，列举一堆理由来论证房子不能按时交房了。比如疫情、天气原因等等，总之就无法按时交房，需要延期了。

　　通常来说，能公开对业主说的延期交房理由都是合理的，但是，业主可以在开发商给业主发延期通知的时候，明确约定交房时间。这涉及到未来，假设开发商继续交付逾期房屋，并在此时计算违约金。

　　未约定延长交付日期的，将导致未来交付违约金的计算。这也是买家遇到的坑之一。

　　购房者在与开发商协商延期交房时，必须明确延期交房时间X月X日。

　　而遇到房地产烂尾的买家，因为也涉及银行，所以不能随意切断供应。此时你切断供应，不影响开发商，影响银行和你的个人信用调查。

　　假如此时房子烂尾了，又不想交月供。可以这样做首先起诉开发商申请终止购房合同。起诉时，可以停止按揭月供。此时，银行仍会计你的贷款利息，不支付月供将导致个人信用调查损害。合同终止后，开发商应承担贷款利息和损失，并将法院判决书带到银行信用调查处消除信用调查损失的信息。

　　以上都是对购房者的提醒，或者希望每个购房者都能买到一套好房子。在买房的过程中，也要在紧急情况下保留凭证。