交房维权实用小Tips，留好证据 善用法律

　　交房维权实用小Tips，留好证据 善用法律

　　Q：【延期交房】遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

　　A：首先若开发商交房日期一拖再拖，购房者可以视情况，依据合同约定的违约责任条款，通过诉讼手段要求开发商承担相应责任，或者在三个月的合理期限催告无效后，通过诉讼手段解除合同，要求开发商承担违约责任及返还房款；

　　其次如果不认可开发商所交付房屋而拒绝收房，购房者在严格按照法律规定或合同约定标准的基础上，若开发商交付房屋不符合相关标准，有权拒绝收房，并由开发商承担由此产生的相关责任；

　　最后如果开发商称遭遇不可抗力或疫情原因延期交房，《民法通则》第1百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”除非开发商能举证证明确实存在符合法律规定的不可抗力情形时，才具备免除其承担违约责任的可能。而如果是因为政府的违约行为造成业主索赔等间接损失的，开发商可依照约定与相关部门进行协商或通过诉讼方式解决；

　　Q：【精装质量】装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

　　A：房屋买卖双方当事人约定装修部分的价格已经包含在房屋总价中，可以认定开发商有义务将符合质量标准的精装房屋叫交付给买受人。开发商交付不符合质量标准的精装房屋，因诉争房开发商未完成或安装质量不合格的费用以及业主自行拆除需要支付的拆除费用应当由开发商承担。同时因开发上原因导致房屋装修存在严重质量问题造成其不能按时入住的情况，对于买受人在在外借住的损失开发商应给予赔偿。

　　在商品房买卖合同中明确约定装修单价的，原告可以就套内建筑面积部分的装修主张补偿差价。

　　Q：【霸王条款】在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？

　　A：第一，保存宣传资料，以备不时之需。开发商在营销推广宣传的时候，沙盘、广告中所呈现的房屋状况要尽可能固定下来，如果涉及到装修还要确定装修标准之类的，有的会宣传时存在的信息，到签合同的时候就不存在了，保存的资料就能证明这些信息的确存在过，这些虽然没有写到合同里，但是按照司法解释是有机会认定为合同内容的。

　　第二，强调自身需求，明确影响因素。对于开发商宣传但又不在合同中体现的内容，在留存证据的基础上，还要强调自己对于这些内容的渴求程度，比如说家中有老人要养老，所以才打算买一楼，好几个小区都有一楼，但为甚么选这个楼盘呢，是因为你们说要给我送一个花园，老人在花园里待得开心，晚辈也是尽了孝心。这在后面如果发现花园是公共的，自己不能独立使用，还有机会找开发商的麻烦，要不然这种买房送花园、送面积最终只能吃个哑巴亏，因为那些面积不属于开发商。

　　第三，明确双方权责，签字务必慎重。如果因为霸王条款不买房屋了，不要记着要求退定金呢，先把开发商不改合同的情况固定一下，这样就不是你们双方的责任了，毕竟签合同时双方相互协商的，谁也没有权利强制缔约，所以是在双方协商阶段达不成一致意见才无法继续进行的，这在法律上应该叫不可归责于双方的事由。但实际上不会这么顺当，因为开发商肯定说是因为你的原因没签合同，所以按照认购书什么的不会退定金的，但只要你提的修改意见是合理中肯的，法律还是站在你这边的。

　　Q：【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用等重大质量问题。买受人可以主张解除购房合同以及由此产生的直接损失和间接损失。如果房屋质量问题处于可修复完善的范围，尚未影响至房屋买卖合同目的实现之严重程度，买受人可要求出卖人承担修复等违约责任，但不得以此为由拒收房屋或解除商品房买卖合同。

　　法律依据：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。