购买小产权房,拆迁时能获得补偿吗?

　　所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

　　小产权房拆迁能获得补偿吗？

　　小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说明小产权房不受法律保护，拆除很难获得补偿。

　　小产权房拆迁，能否获得正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！

　　小产权房买卖合同的有效性

　　小产权房买卖合同有效的情形：

　　（1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；

　　（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　小产权房买卖合同无效的情形：

　　（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　（2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

　　实践问题

　　在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。

　　《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

　　一旦小产权房面临征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。

　　但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。合法有效的小产权买卖合同受法律保障，政府因此和购房者签订的拆迁协议也合法有效。 但并未表明政府在没有拆迁协议的情况下如何操作的问题。