聚焦两会:取消“预售制度”安心购房

　　在今年两会热点话题中，继“取消公摊面积”之后，“取消期房预售制度”也成了网民关注的热点话题。全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡提出：可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售；同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款。

　　期房预售制度在早期对房地产行业发展起到了积极作用，促进了房地产业快速发展，有效解决一定时期内商品房供应不足问题，在加快实现全体人民住有所居上发挥了重要作用。但慢慢地，挪用资金、项目烂尾等问题也都暴露出来。卢天锡代表认为当前期房预售制度有以下几个方面存在问题。

　　一.预售许可条件不明、门槛较低

　　《城市商品房预售管理办法》虽然规定了商品房预售许可条件，要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。但各地对工程形象进度的要求不一，有的地方达到正负零即允许预售，一定程度上降低了房地产开发企业准入门槛，提高了房地产企业资金杠杆率，助推了个别房地产企业高杠杆、高负债的野蛮增长，给我国房地产业带来巨大风险。

　　二.预售合同的法律地位不明晰

　　我国实行不动产登记确权制度，商品房预售合同备案仅为行政行为，并不直接导致物权的设立。由于商品房预售合同履约周期较长，出现“一房两卖”、设立抵押等情况时，购买人权益难以有效保障。有的开发项目完工后，因抵押未解除，导致无法交房和办理不动产登记发证。

　　三.预售资金监管存在制度短板

　　商品房预售资金监管没有专门的上位部门规章办法，各地监管模式、监管标准等存在较大差异。有的未实行预售资金的全额入账监管；有的监管额度没有有效覆盖项目竣工交付所需资金；有的对预售资金使用把关不严；有的简单地委托监管银行代为监管。预售资金实际上由开发商自行支配使用，开发商随意挪用转移预售资金导致工程项目烂尾的情况屡见不鲜。

　　四.购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益

　　现行“一次性全额支付”预付款的方式，使商品房预售实际上变成了商品房销售，购房者购买的房屋实际上是“期房”或者说是“楼花”，这明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦项目出现预期外的问题时，将给购房人造成巨大损失，引起各种纠纷。

　　五.房地产开发企业违规成本较低

　　根据现行《城市商品房预售管理办法》，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。较小数额的罚款对开发商来说难以起到震慑作用，更难以有效遏制房地产开发企业违规行为。

　　预售制下，很多开发实际并无充裕资金，完全依靠借贷和预售获得开发资金，滋生投机行为，助长房地产泡沫。若能实行现房销售制度，则有助于房地产开发有序竞争，淘汰自身没有实力的小企业；也能更好的避免开发商烂尾、逾期、降低交付标准等情况发生。更好促进房地产业的理性回归，维护购房者权益，让购房者放心购房。